Статья 26 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" содержит норму, согласно которой односторонний отказ от договора аренды не допускается. Вместе с тем Законом установлен исчерпывающий перечень оснований прекращения договора аренды. Такими основаниями Закон признает:
• окончание срока, на который был заключен договор аренды;
• приватизации объекта аренды арендатором (при участии арендатора). В случае перехода права собственности на арендованное имущество к другим лицам договор аренды сохраняет действие для нового владельца;
• банкротство арендатора;
• гибель объекта аренды.
Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами своих обязательств и из других оснований, предусмотренных законодательными актами Украины. Так, согласно ст. 269 ГК УССР (ст. 802 ГК Украины) досрочное расторжение договора по требованию наймодателя путем предъявления иска в суд, арбитражный (ныне - хозяйственного) суда может произойти, если наниматель:
- Пользуется имуществом не в соответствии с договором или назначением имущества;
- Умышленно или по неосторожности ухудшает состояние имущества;
- Не внес платы в течение трех месяцев со дня окончания срока платежа;
- Не делает капитального ремонта в случаях, когда по закону или по договору капитальный ремонт является его обязанностью.
Досрочное расторжение договора по требованию нанимателя (ст. 270 ГК УССР, ст. 803 ГК Украины) возможно путем предъявления иска в суд, арбитражный суд:
если домовладелец не делает капитального ремонта, является его обязанностью;
если в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, имущество окажется в состоянии, непригодном для использования.
Согласно Декрету Кабинета Министров Украины "Об упорядочении использования административных зданий и нежилых помещений, находящихся в государственной собственности" от 11 января 1993 № 5-93 договоры найма (аренды) с пользователями зданий и помещений, находящихся в государственной собственности и относятся предприятиям, учреждениям и организациям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, считаются разорванными с момента принятия Кабинетом Министров Украины решения о размещении в них центральных государственных органов, дипломатических представительств и консульств иностранных государств.