§ 46.1. Понятие договора найма жилья

Договор жилищного найма является одним из средств реализации права граждан на жилье, предусмотренное и гарантированное ст. 47 Конституции Украины. По этому договору происходит удовлетворение такой основной материальной условия жизни человека, как обеспечение ее жильем. Особенность договора жилищного найма заключается в том, что он является одним из видов гражданско-правовых договоров, направленных на временную передачу имущества (жилья) в пользование и одновременно основным договором жилищного права.

В ГК УССР этот договор предполагался главой 26, состоявшую из статей 277-323. С принятием Жилищного кодекса 1984 нормы, регулирующие отношения найма жилья, были исключены из ЦК и перенесены в ЖК. В ГК УССР оставлено лишь одну ст. 277, в которой содержится определение договора найма жилого помещения. В зависимости от вида жилищного фонда, в котором заключается договор, ГК предусматривает регулирование договора найма жилого помещения в домах государственного, коммунального и общественного жилищных фондов и договора найма жилого. Помещения в домах частного жилищного фонда.

Договор найма жилья в государственном и общественном жилищных фондах опосредует распределительные отношения жилищной сферы, когда государство или общественные организации определенной степени гарантируют гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, бесплатное получение жилья из этих фондов. Эти отношения являются договорными, но определенные особенности в их регулировании и защите дают возможность говорить о наличии некоторых черт публичного характера1.

Договор найма жилья в частном жилищном фонде опосредует рыночные отношения, которые складываются в жилищном секторе, и имеет ярко выраженные признаки частного договорного права.

В новом ГК Украины предусмотрено по договору найма жилья 17 статей (829-845). Законодатель выделяет договор найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности. Основания, условия, порядок заключения и прекращения этого договора устанавливается законом и положения Кодекса применяются к такому договору, если иное не установлено законом. В новом ГК прямо не назван, но предусмотрен и урегулирован договор, заключаемый в частном жилищном фонде. В литературе этот договор уже получил название "коммерческий договор найма жилья" 1.

Вместе с тем существуют характерные признаки, присущие договору найма жилья, в целом независимо от вида жилищного фонда, в котором он заключается.

В общем виде договор найма жилья можно определить как договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязана передать другой стороне (нанимателю) за плату жилье для проживания в нем на определенный срок.

Договор найма жилья является двухсторонним. Арендодателем может выступать как собственник жилого помещения (государство, местные органы самоуправления, общественная организация), так и уполномоченное собственником лицо (жилищно-эксплуатационная организация). По действующему жилищному законодательству нанимателем может быть только гражданин. Новый ГК в ст. 832 предусматривает, что нанимателем может выступать и юридическое лицо, но оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц. Особенностью этого договора является то, что права и обязанности возникают не только у нанимателя, а, как правило, у лиц, которые постоянно проживают вместе с ним (ст. 835 ГК). В жилищном законодательстве эти лица получили название членов семьи нанимателя. К членам семьи нанимателя относятся супруг, их дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают вместе с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Определяя предмет договора, законодатель применяет понятие "жилье" и "помещения". Под жилищем, исходя из содержания действующего законодательства Украины, следует понимать квартиру или другое изолированное жилое помещение, одноквартирный дом или его часть, а в некоторых случаях и неизолированного помещения. Жилье должно быть пригодным для постоянного проживания в нем и отвечать другим требованиям, которые устанавливаются жилищным законодательством. В соответствии со ст. 831 ГК Украины предметом договора найма жилья могут быть помещения, в частности, квартира или ее часть, жилой дом или его часть, пригодное для постоянного проживания в нем.

Договор найма жилья является возмездное. Размер и порядок оплаты может устанавливаться как договоренности сторон (в частном жилищном фонде), так и в централизованном порядке органами государственной власти или органами местного самоуправления (в государственном, коммунальном и общественном жилищных фондах).

Договор найма жилья является консенсуальным. Он считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям. Волеизъявление сторон должно быть выражено в письменной форме.

Необходимо обратить внимание на то, что в зависимости от принадлежности предмета договора к определенному виду жилищного фонда существуют некоторые особенности в порядке заключения договора, в объеме прав и обязанностей нанимателя, в порядке и последствиях прекращения договора. И в зависимости от этого можно выделить особенности и различия, которые присущи договора найма жилого помещения в домах государственного, коммунального и общественного жилищных фондов и договора найма жилого помещения в частном жилищном фонде.

Договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде направлен на передачу жилья во временное пользование и поэтому, как правило, заключается на определенный срок. В новом ГК Украины договор найма жилья заключается на срок, установленный договором, а если в договоре предусмотрено, что он не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Договор найма жилого помещения в государственном, коммунальном и общественном жилищных фондах направлен на передачу жилья в постоянное пользование и по сути является пожизненным.

Одной из основных особенностей договора найма жилого помещения в домах государственного, коммунального и общественного жилищных фондов является то, что законодательством установлены специальные условия и порядок предоставления жилого помещения в пользование. Так, жилое помещение может быть предоставлено только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, согласно существующей возможностью получения жилья.

Граждане имеют право на получение в пользование жилого помещения по совокупности следующих условий:

1) достижение, как правило, 18-летнего возраста;

2) постоянного проживания в данном населенном пункте;

3) потребування улучшении жилищных условий.

Потребность в жилье определяется определенным критериям, которые предусмотрены в ст. 34 Жилищного кодекса Украины:

обеспечение жилой площадью ниже уровня, который определяется исполнительными комитетами областных, Киевской и Севастопольской городских Советов народных депутатов совместно с советами профсоюзов;

проживания в помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям;

тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем больной не может проживать в коммунальной квартире или в одной комнате с членами своей семьи;

проживание в общежитиях;

проживание в одной комнате двух и более семей независимо от родственных отношений или лиц разного пола старше 9 лет, кроме супругов и т. п..

Граждане принимаются на учет для получения жилых помещений. Постановка гражданина на квартирный учет - это официальное признание соответствующим государственным органом того факта, что гражданин нуждается в улучшении жилищных условий. Этот факт означает также, что орган, который принял гражданина на учет, обязан по закону предоставить ему благоустроенное жилое помещение.

Гражданам, состоящим на квартирном учете, жилые помещения предоставляются в порядке общей очереди, кроме лиц, имеющих право на первоочередное получение жилых помещений. К таким гражданам относятся: инвалиды Великой Отечественной войны, Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, лица, награжденные орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней, инвалиды 1 и 2 групп из числа военнослужащих , инвалиды труда 1 и 2-й групп и другие лица (ст. 45 Жилищного кодекса).

Кроме того жилые помещения могут предоставляться вне:

гражданам, чье жилье стало непригодным для проживания в связи со стихийным бедствием;

гражданам, направленным в порядке распределения на работу в другую местность;

лицам, реабилитированным вследствие незаконного осуждения;

лицам, избранным на выборную должность, если это связано с переездом в другую местность, и в некоторых других случаях (ст. 46 Жилищного кодекса).

Договор найма жилого помещения в домах государственного, коммунального и общественного жилищных фондов заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем (ЖЭО) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.

Долгое время в литературе дискуссионным является вопрос о соотношении и значение ордера и договора в возникновении и формировании правоотношений по пользованию этими помещениями в домах государственного, коммунального жилищного фонда. Следует отметить, что большинство вчених1 пришли к выводу, что основанием возникновения права пользования жилым помещением является юридический состав, в который входят ордер и договор найма. Ордер дает право гражданину обратиться к определенной жилищно-эксплуатационной организации с требованием о предоставлении конкретного, указанного в ордере жилого помещения.

Следующей особенностью договора найма жилого помещения в государственном, коммунальном и общественном жилищных фондах является то, что он заключается на основании Типового договора, в котором четко регламентировано, кто сторонами в договоре, характеристика предмета договора, права, обязанности и ответственность сторон по договору .

Согласно Типовому договору найма жилья в домах государственного и коммунального жилищного фонда (утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 22 июня 1998 № 939) наймодатель обязан обеспечить надлежащее содержание жилого дома и прилегающей к нему территории, своевременно проводить ремонт дома, обеспечить работу его технического оборудования, на время капитального ремонта предоставлять нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение и др..

Права и обязанности сторон регламентируют также Правила пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утвержденные постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 № 572.

Наниматель обязан выполнять правила пользования жилыми помещениями, своевременно оплачивать квартирную плату, соблюдать правила пожарной безопасности, своевременно проводить текущий ремонт и т. п..

В Типовом договоре и Правилах предусмотрено также права сторон, содержание которых достаточно подробно изложены ниже.

Согласно ч. 4 ст. 61 Жилищного кодекса Украины условия договора найма жилого помещения, ограничивающие права нанимателя и членов его семьи по сравнению с условиями, предусмотренными Жилищным кодексом, Типовым договором найма жилого помещения и другими законодательными актами, являются недействительными. Так, например, если в договоре будет обусловлено срок его действия, невозможность проведения обмена и т. д., то эти условия являются недействительными и при рассмотрении спора не учитываются.

Есть определенные особенности и в определении предмета договора найма жилого помещения в домах государственного, коммунального жилищного фонда. Им может быть только помещение, отвечающее требованиям статей 50 и 63 Жилищного кодекса, то есть это прежде всего может быть отдельная квартира, другое отдельное изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом.

Действующее законодательство не дает однозначного юридического определения понятий "отдельная квартира" и "другое изолированное жилое помещение". Проанализировав понятие терминов, определил Государственный комитет Украины по жилищно-коммунального хозяйства для решения спорных вопросов в сфере приватизации и содержание житла1, и определений, которые приводились в литератури2, следует определить отдельную квартиру (или изолированную) как часть жилого дома, которая предназначена для постоянного проживания одной семьи и содержит оборудованы жилые и подсобные помещения и имеет отдельный выход. Под другим изолированным жилым помещением следует понимать комнату или несколько комнат в квартире, которые предназначены для проживания одной или нескольких семей.

Под жилыми домами понимают здания, которые характеризуются совокупностью следующих признаков:

- Соответствие архитектурно-строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам, что делает эти здания пригодными для постоянного проживания в них граждан;

- Принятие в эксплуатацию приемной комиссией после строительства или реконструкции;

- Регистрация в органах государственной регистрации как жилого дома.

Предметом договора должно быть жилое помещение, предназначенное для проживания в нем, которое упорядочено согласно условиям данного населенного пункта и отвечает установленным санитарным и техническим требованиям.

Жилое помещение также должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Благоустроенисть является качественной характеристикой помещения определяется определенным набором коммунальных, бытовых удобств (водопровод, горячая и холодная вода, канализация, центральное отопление, газоснабжение и т. д.).

Уровень благоустройства в разных местностях разный, поэтому вопрос о благоустройстве жилого помещения решается исходя из конкретных условий данного населенного пункта. Соответствие жилого помещения уровню благоустройства данного населенного пункта определяется исходя из уровня коммунальных удобств, которые есть в домах государственного, коммунального и общественного жилищных фондов.

На практике считается, что квартиры в домах, построенных по типовым проектам начиная с 1958 p., Относятся к благоустроенных независимо от их планирования.

В ч. 2 ст. 63 Жилищного кодекса указано, что не может быть самостоятельным предметом договора найма жилое помещение, хотя и является изолированным, но по размеру меньше установленного для предоставления одному лицу, часть комнаты или комната, что с другой общий ход, а также подсобные помещения (кухня , коридор и т. п.).

Размер жилого помещения, предусмотренный Жилищным кодексом, не должен превышать 13,65 кв. м на одного человека, но не может быть меньше уровня средней обеспеченности граждан в данном населенном пункте.