Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.


Глава 46 ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛЬЯ

§ 46.1. Понятие договора найма жилья

Договор жилищного найма является одним из средств реализации права граждан на жилье, предусмотренное и гарантированное ст. 47 Конституции Украины. По этому договору происходит удовлетворение такой основной материальной условия жизни человека, как обеспечение ее жильем. Особенность договора жилищного найма заключается в том, что он является одним из видов гражданско-правовых договоров, направленных на временную передачу имущества (жилья) в пользование и одновременно основным договором жилищного права.

В ГК УССР этот договор предполагался главой 26, состоявшую из статей 277-323. С принятием Жилищного кодекса 1984 нормы, регулирующие отношения найма жилья, были исключены из ЦК и перенесены в ЖК. В ГК УССР оставлено лишь одну ст. 277, в которой содержится определение договора найма жилого помещения. В зависимости от вида жилищного фонда, в котором заключается договор, ГК предусматривает регулирование договора найма жилого помещения в домах государственного, коммунального и общественного жилищных фондов и договора найма жилого. Помещения в домах частного жилищного фонда.

Договор найма жилья в государственном и общественном жилищных фондах опосредует распределительные отношения жилищной сферы, когда государство или общественные организации определенной степени гарантируют гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, бесплатное получение жилья из этих фондов. Эти отношения являются договорными, но определенные особенности в их регулировании и защите дают возможность говорить о наличии некоторых черт публичного характера1.

Договор найма жилья в частном жилищном фонде опосредует рыночные отношения, которые складываются в жилищном секторе, и имеет ярко выраженные признаки частного договорного права.

В новом ГК Украины предусмотрено по договору найма жилья 17 статей (829-845). Законодатель выделяет договор найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности. Основания, условия, порядок заключения и прекращения этого договора устанавливается законом и положения Кодекса применяются к такому договору, если иное не установлено законом. В новом ГК прямо не назван, но предусмотрен и урегулирован договор, заключаемый в частном жилищном фонде. В литературе этот договор уже получил название "коммерческий договор найма жилья" 1.

Вместе с тем существуют характерные признаки, присущие договору найма жилья, в целом независимо от вида жилищного фонда, в котором он заключается.

В общем виде договор найма жилья можно определить как договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязана передать другой стороне (нанимателю) за плату жилье для проживания в нем на определенный срок.

Договор найма жилья является двухсторонним. Арендодателем может выступать как собственник жилого помещения (государство, местные органы самоуправления, общественная организация), так и уполномоченное собственником лицо (жилищно-эксплуатационная организация). По действующему жилищному законодательству нанимателем может быть только гражданин. Новый ГК в ст. 832 предусматривает, что нанимателем может выступать и юридическое лицо, но оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц. Особенностью этого договора является то, что права и обязанности возникают не только у нанимателя, а, как правило, у лиц, которые постоянно проживают вместе с ним (ст. 835 ГК). В жилищном законодательстве эти лица получили название членов семьи нанимателя. К членам семьи нанимателя относятся супруг, их дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают вместе с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Определяя предмет договора, законодатель применяет понятие "жилье" и "помещения". Под жилищем, исходя из содержания действующего законодательства Украины, следует понимать квартиру или другое изолированное жилое помещение, одноквартирный дом или его часть, а в некоторых случаях и неизолированного помещения. Жилье должно быть пригодным для постоянного проживания в нем и отвечать другим требованиям, которые устанавливаются жилищным законодательством. В соответствии со ст. 831 ГК Украины предметом договора найма жилья могут быть помещения, в частности, квартира или ее часть, жилой дом или его часть, пригодное для постоянного проживания в нем.

Договор найма жилья является возмездное. Размер и порядок оплаты может устанавливаться как договоренности сторон (в частном жилищном фонде), так и в централизованном порядке органами государственной власти или органами местного самоуправления (в государственном, коммунальном и общественном жилищных фондах).

Договор найма жилья является консенсуальным. Он считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям. Волеизъявление сторон должно быть выражено в письменной форме.

Необходимо обратить внимание на то, что в зависимости от принадлежности предмета договора к определенному виду жилищного фонда существуют некоторые особенности в порядке заключения договора, в объеме прав и обязанностей нанимателя, в порядке и последствиях прекращения договора. И в зависимости от этого можно выделить особенности и различия, которые присущи договора найма жилого помещения в домах государственного, коммунального и общественного жилищных фондов и договора найма жилого помещения в частном жилищном фонде.

Договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде направлен на передачу жилья во временное пользование и поэтому, как правило, заключается на определенный срок. В новом ГК Украины договор найма жилья заключается на срок, установленный договором, а если в договоре предусмотрено, что он не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Договор найма жилого помещения в государственном, коммунальном и общественном жилищных фондах направлен на передачу жилья в постоянное пользование и по сути является пожизненным.

Одной из основных особенностей договора найма жилого помещения в домах государственного, коммунального и общественного жилищных фондов является то, что законодательством установлены специальные условия и порядок предоставления жилого помещения в пользование. Так, жилое помещение может быть предоставлено только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, согласно существующей возможностью получения жилья.

Граждане имеют право на получение в пользование жилого помещения по совокупности следующих условий:

1) достижение, как правило, 18-летнего возраста;

2) постоянного проживания в данном населенном пункте;

3) потребування улучшении жилищных условий.

Потребность в жилье определяется определенным критериям, которые предусмотрены в ст. 34 Жилищного кодекса Украины:

обеспечение жилой площадью ниже уровня, который определяется исполнительными комитетами областных, Киевской и Севастопольской городских Советов народных депутатов совместно с советами профсоюзов;

проживания в помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям;

тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем больной не может проживать в коммунальной квартире или в одной комнате с членами своей семьи;

проживание в общежитиях;

проживание в одной комнате двух и более семей независимо от родственных отношений или лиц разного пола старше 9 лет, кроме супругов и т. п..

Граждане принимаются на учет для получения жилых помещений. Постановка гражданина на квартирный учет - это официальное признание соответствующим государственным органом того факта, что гражданин нуждается в улучшении жилищных условий. Этот факт означает также, что орган, который принял гражданина на учет, обязан по закону предоставить ему благоустроенное жилое помещение.

Гражданам, состоящим на квартирном учете, жилые помещения предоставляются в порядке общей очереди, кроме лиц, имеющих право на первоочередное получение жилых помещений. К таким гражданам относятся: инвалиды Великой Отечественной войны, Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, лица, награжденные орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней, инвалиды 1 и 2 групп из числа военнослужащих , инвалиды труда 1 и 2-й групп и другие лица (ст. 45 Жилищного кодекса).

Кроме того жилые помещения могут предоставляться вне:

гражданам, чье жилье стало непригодным для проживания в связи со стихийным бедствием;

гражданам, направленным в порядке распределения на работу в другую местность;

лицам, реабилитированным вследствие незаконного осуждения;

лицам, избранным на выборную должность, если это связано с переездом в другую местность, и в некоторых других случаях (ст. 46 Жилищного кодекса).

Договор найма жилого помещения в домах государственного, коммунального и общественного жилищных фондов заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем (ЖЭО) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.

Долгое время в литературе дискуссионным является вопрос о соотношении и значение ордера и договора в возникновении и формировании правоотношений по пользованию этими помещениями в домах государственного, коммунального жилищного фонда. Следует отметить, что большинство вчених1 пришли к выводу, что основанием возникновения права пользования жилым помещением является юридический состав, в который входят ордер и договор найма. Ордер дает право гражданину обратиться к определенной жилищно-эксплуатационной организации с требованием о предоставлении конкретного, указанного в ордере жилого помещения.

Следующей особенностью договора найма жилого помещения в государственном, коммунальном и общественном жилищных фондах является то, что он заключается на основании Типового договора, в котором четко регламентировано, кто сторонами в договоре, характеристика предмета договора, права, обязанности и ответственность сторон по договору .

Согласно Типовому договору найма жилья в домах государственного и коммунального жилищного фонда (утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 22 июня 1998 № 939) наймодатель обязан обеспечить надлежащее содержание жилого дома и прилегающей к нему территории, своевременно проводить ремонт дома, обеспечить работу его технического оборудования, на время капитального ремонта предоставлять нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение и др..

Права и обязанности сторон регламентируют также Правила пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утвержденные постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 № 572.

Наниматель обязан выполнять правила пользования жилыми помещениями, своевременно оплачивать квартирную плату, соблюдать правила пожарной безопасности, своевременно проводить текущий ремонт и т. п..

В Типовом договоре и Правилах предусмотрено также права сторон, содержание которых достаточно подробно изложены ниже.

Согласно ч. 4 ст. 61 Жилищного кодекса Украины условия договора найма жилого помещения, ограничивающие права нанимателя и членов его семьи по сравнению с условиями, предусмотренными Жилищным кодексом, Типовым договором найма жилого помещения и другими законодательными актами, являются недействительными. Так, например, если в договоре будет обусловлено срок его действия, невозможность проведения обмена и т. д., то эти условия являются недействительными и при рассмотрении спора не учитываются.

Есть определенные особенности и в определении предмета договора найма жилого помещения в домах государственного, коммунального жилищного фонда. Им может быть только помещение, отвечающее требованиям статей 50 и 63 Жилищного кодекса, то есть это прежде всего может быть отдельная квартира, другое отдельное изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом.

Действующее законодательство не дает однозначного юридического определения понятий "отдельная квартира" и "другое изолированное жилое помещение". Проанализировав понятие терминов, определил Государственный комитет Украины по жилищно-коммунального хозяйства для решения спорных вопросов в сфере приватизации и содержание житла1, и определений, которые приводились в литератури2, следует определить отдельную квартиру (или изолированную) как часть жилого дома, которая предназначена для постоянного проживания одной семьи и содержит оборудованы жилые и подсобные помещения и имеет отдельный выход. Под другим изолированным жилым помещением следует понимать комнату или несколько комнат в квартире, которые предназначены для проживания одной или нескольких семей.

Под жилыми домами понимают здания, которые характеризуются совокупностью следующих признаков:

- Соответствие архитектурно-строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам, что делает эти здания пригодными для постоянного проживания в них граждан;

- Принятие в эксплуатацию приемной комиссией после строительства или реконструкции;

- Регистрация в органах государственной регистрации как жилого дома.

Предметом договора должно быть жилое помещение, предназначенное для проживания в нем, которое упорядочено согласно условиям данного населенного пункта и отвечает установленным санитарным и техническим требованиям.

Жилое помещение также должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Благоустроенисть является качественной характеристикой помещения определяется определенным набором коммунальных, бытовых удобств (водопровод, горячая и холодная вода, канализация, центральное отопление, газоснабжение и т. д.).

Уровень благоустройства в разных местностях разный, поэтому вопрос о благоустройстве жилого помещения решается исходя из конкретных условий данного населенного пункта. Соответствие жилого помещения уровню благоустройства данного населенного пункта определяется исходя из уровня коммунальных удобств, которые есть в домах государственного, коммунального и общественного жилищных фондов.

На практике считается, что квартиры в домах, построенных по типовым проектам начиная с 1958 p., Относятся к благоустроенных независимо от их планирования.

В ч. 2 ст. 63 Жилищного кодекса указано, что не может быть самостоятельным предметом договора найма жилое помещение, хотя и является изолированным, но по размеру меньше установленного для предоставления одному лицу, часть комнаты или комната, что с другой общий ход, а также подсобные помещения (кухня , коридор и т. п.).

Размер жилого помещения, предусмотренный Жилищным кодексом, не должен превышать 13,65 кв. м на одного человека, но не может быть меньше уровня средней обеспеченности граждан в данном населенном пункте.


Получите консультацию юриста онлайн!