Согласно ст. 835 нового ГК в договоре найма жилья должны быть указаны лица, проживающие вместе с нанимателем. Эти лица приобретают равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жильем. Порядок пользования жильем нанимателем и лицами, которые постоянно проживают вместе с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора устанавливается по решению суда. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним.
Более подробно эти вопросы урегулированы в Жилищном кодексе.
В части 1 ст. 64 и ст. 160 Жилищного кодекса предусмотрено, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются всеми правами и несут все обязанности наравне с нанимателем. Совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.
В части 2 ст. 64 Жилищного кодекса определено, кто может принадлежать к членам семьи нанимателя. Прежде всего это жена нанимателя, их дети и родители.
Женой нанимателя является лицо, с которым наниматель находится в зарегистрированном браке (термин "жена" касается не только женщины, но и мужчины), права и обязанности жены нанимателя возникают одновременно с нанимателем в случае внесения в ордера его фамилии и общего вселения в жилое помещения. Женой нанимателя также лицо, обитала в нанятое помещение после регистрации брака с нанимателем для создания семьи и постоянного проживания в нанятом жилом помещении.
Несовершеннолетние дети нанимателя и его жены относятся к членам семьи нанимателя, поскольку по ст. 17 ГК Украины местом жительства несовершеннолетних детей является место жительства их родителей, а совершеннолетние дети нанимателя и его жены являются членами семьи нанимателя только в том случае, если они проживают совместно с нанимателем.
Понятие члена семьи по семейному законодательству нельзя отождествлять с понятием члена семьи нанимателя по жилищному законодательству. Так, к членам семьи по семейному законодательству относятся лица, связанные между собой браком и родством, а к членам семьи нанимателя эти лица принадлежат только тогда, когда они проживают вместе с нанимателем. Если, например, супруги проживают в одном жилом помещении и мужчина - наниматель этого помещения, то его жена является не только членом семьи этого лица, но и членом семьи нанимателя. А в том случае, когда жена этого лица живет отдельно и имеет самостоятельное право на другое жилое помещение, то она хоть и является членом семьи своего мужа, однако не является членом семьи нанимателя. Такое же правило применяется и к совершеннолетних детей нанимателя, живут отдельно от родителей, и к родителям нанимателя и его жены.
Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают вместе с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. К таким лицам относятся не только родственники нанимателя и его жены, но и лицо, с которым наниматель фактически находится в брачных отношениях, опекуны, иждивенцы нанимателя т. п.. Указанные лица могут быть отнесены к членам семьи нанимателя при условии, если они не только обязательно проживают вместе с нанимателем, но и ведут с ним общее хозяйство, наличие родственных связей при этом не обязательно.
Согласно ч. З ст. 64 Жилищного кодекса лица, которые перестали быть членами семьи нанимателя (например, в связи с расторжением брака между нанимателем и его женой), но продолжают проживать в одном с ним жилом помещении, имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.
Среди многих прав нанимателя одним из важнейших является право на вселение в нанятое им жилое помещение других лиц. Реализация этого права зависит в первую очередь от жилого фонда, в котором заключен договор. Так, согласно ст. 836 ГК Украины наниматель вправе по взаимному согласию лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, и с согласия наймодателя вселить в жилье других лиц для постоянного проживания в нем. Несколько иначе этот вопрос решается относительно государственного, коммунального, общественного жилищных фондов. Согласно ст. 65 Жилищного кодекса наниматель вправе в установленном порядке по письменному согласию всех членов семьи, проживающих вместе с ним, вселить в нанятое им помещение свою жену, детей, родителей и других лиц. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Долгое время в административной, судебной практике и юридической литературе дискутировался вопрос, что следует понимать под соблюдением установленного порядка вселения. Сейчас это вопрос получил разъяснение в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Украины "О некоторых вопросах, возникающих в практике применения судами Жилищного кодекса Украины" от 12 апреля 1985 № 2 и в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Украины " О применении Конституции Украины при осуществлении правосудия "от 1 ноября 1996 № 9 и в Решении Конституционного Суда о соответствии Конституции Украины (конституционности) положений подпункта 1 п. 4 Положения о паспортной службе органов внутренних дел от 14 ноября 2001 Во вселением в жилое помещение в установленном порядке следует понимать, в частности, вселение с соблюдением правил о регистрации проживания, но в тех случаях, когда в такой регистрации было необоснованно отказано, суд может признать право на жилье за лицом, вселилась. Следует отметить, что регистрация проживания имеет в первую очередь учетное значение и сама по себе не порождает права на жилье.
Еще одним необходимым условием вселения в жилое помещение является письменное согласие всех членов семьи, проживающих вместе с нанимателем (в том числе и временно отсутствующих). За несовершеннолетних членов семьи такое согласие должны выразить их родители или другие законные представители (опекуны, попечители), даже если они не проживают в этом жилом помещении.
Как правило, такое письменное согласие оформляют тогда, когда наниматель обращается с просьбой прописать определенное лицо в нанятое им жилое помещение; соответствующие органы требуют подписей всех членов семьи на заявлении нанимателя. Однако бывают случаи, когда не все члены семьи нанимателя (или бывшие члены семьи нанимателя) дали письменное согласие на вселение определенного лица или вообще не высказывали своего мнения по этому поводу, если, например, после вселения лица в качестве члена семьи нанимателя не ставился вопрос о ее регистрации (прописке). В таких случаях при возникновении спора о праве лица, вселилась в жилое помещение, согласно п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 12 апреля 1985 № 2 отсутствие письменного согласия членов семьи нанимателя на вселение сама по себе не свидетельствует о том, что лица, которые вселились, не получили права пользования жилым помещением, если по обстоятельствам дела бесспорно установлено, что они такое согласие, хотя и не письменно, но высказали.
Согласно ч. 2 ст. 65 и ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса лица, вселились в жилое помещение как члены семьи нанимателя, приобретают равное с другими членами семьи право пользования жилым помещением, если при вселении между этими лицами, нанимателем и членами его семьи, проживающих вместе с ним , не было другого соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Например, в двухкомнатную квартиру, состоящий из изолированных комнат размерами 20 и 19 кв. м, по ордеру вселились мать и сын. Сын как член семьи по ч. 1 ст. 64 Жилищного кодекса имеет равные права с матерью на пользование жилым помещением. В связи с его женитьбой в эту квартиру с соблюдением правил, предусмотренных ч. 1 ст. 65 Жилищного кодекса, вселилась невестка нанимателя, которая только в том случае будет иметь равные с мужем и матерью права на всю жилую площадь, если при вселении между ней, ее мужем и наниматель не будут заключены соглашения, предусматривающего иной порядок пользования жилым помещением . Если же между этими тремя лицами была договоренность, что молодые супруги занимать только комнату размером 20 кв. м, это означает, что за невестка не признано право на равное с другими членами семьи нанимателя пользования всем жильем, а у нее возникает право только на комнату размером 20 кв. м и помещения общего пользования (кухня, коридор и т. п.).
Одним из прав, принадлежащих только нанимателям жилья в государственном и коммунальном жилищных фондах, является приобретение занимаемых ими жилых помещений в частную собственность. Согласно ст. Шестьдесят пятой Жилищного кодекса наниматели жилых помещений в домах государственного или общественного жилищного фонда могут по согласию всех совершеннолетних членов семьи, проживающих вместе с ними, приобрести занимаемые ими помещения в собственность на основаниях, предусмотренных действующим законодательством. Приобретение занимаемых жилых помещений осуществляется путем приватизации и регламентируется Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" от 19 июня 1992 г. с изменениями и дополнениями, внесенными законами Украины от 22 февраля 1994 и от 5 февраля 1997
Под приватизацией следует понимать отчуждение квартир (домов), комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и т. п.) государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины. Приватизация осуществляется путем безвозмездной передачи гражданам квартир (домов) из расчета санитарной нормы 21 кв. м общей площади на нанимателя и каждого члена семьи и дополнительно 10 кв. м на семью. Дополнительная жилая площадь размером 10 кв. м учитывается и тогда, когда наниматель не создал семьи или члены его семьи проживают и зарегистрированы в другом месте. Так, наниматель, который зарегистрирован и проживает один в квартире имеет право на бесплатное приобретение занимаемого жилого помещения размером 31 апреля. м общей площади.
Избытки общей площади квартир подлежат продаже лицам, проживающих в них. Вместе с тем ст. 6 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" предусматривает случаи безвозмездной передачи квартир независимо от размера их общей площади. Так, безвозмездно передаются однокомнатные квартиры, квартиры, в которых проживают многодетные семьи, квартиры, в которых проживают ветераны труда и т. д..
Каждый гражданин имеет право приватизировать занимаемое им жилье бесплатно или с частичной доплатой один раз. Наниматели жилья могут реализовать свое право на приобретение занимаемых жилых помещений в собственность при следующих условиях:
1) они должны самостоятельно проживать в этих жилых помещениях до вступления в силу Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда", т. е. 22 июля 1997 p., Или в то время находились на квартирном учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
2) согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающие совместно с ним. Члены семьи также имеют право на приобретение занимаемых жилых помещений в общую (совместную или частичную) собственность;
3) обращение с заявлением о передаче занимаемых жилых помещений в собственность органа приватизации. Заявление подписывают все совершеннолетние члены семьи нанимателя, в ней необходимо указать вид общей собственности и уполномоченного собственника, которым не обязательно должно быть наниматель жилья.
Согласно Положению о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан, утвержденного приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунального хозяйства от 15 сентября 1992 № 56 наниматели вместе с заявлением подают и некоторые другие документы, в частности справки о составе семьи, о занимаемое жилое помещение и т. п..
Орган приватизации обязан в месячный срок с даты регистрации заявления своим распоряжением передать нанимателю жилое помещение в собственность и выдать зарегистрировано свидетельство о праве собственности на квартиру и паспорт на жилое помещение. Орган приватизации передает сведения о регистрации права собственности на жилье, копии свидетельств о праве собственности на жилье и паспорт на жилые помещения один раз в квартал в бюро технической инвентаризации. Приватизированное жилое помещение включается в частного жилого фонда Украины.
У владельцев квартир многоквартирных домов возникают обязательства участвовать в общих расходах, связанных с содержанием дома и при-динковои территории в соответствии со своей долей в имуществе дома.
Одним из основных обязанностей нанимателей жилых помещений плата за пользование жильем и коммунальные услуги. И если в договоре найма частного жилья размер и порядок платы за жилье согласно ст. 839 устанавливается по согласованию сторон, то порядок и размер платы за жилье и коммунальные услуги в государственном, коммунальном и общественном жилищных фондах устанавливается законодательством. В соответствии со ст. 66 Жилищного кодекса плата за пользование жильем (квартирная плата) вычисляется исходя из общей площади квартир (одноквартирного дома).
Согласно законам Украины "О местных государственных администрациях" и "О местном самоуправлении в Украине" регулирование цен и тарифов на выполнение работ и предоставление жилищно-коммунальных услуг относится к полномочиям местных государственных администраций и органов местного самоуправления.
Согласно распоряжению Киевской городской государственной администрации от 19 мая 2000 № 748 с 1 июня 2000 г. в Киеве введена дифференцированная квартирную плату. Она начисляется в зависимости от количества этажей в доме и наличия лифта и других удобств и составляет от 0,40 до 0,58 грн. за 1 кв. г. Законодательство допускает установление льгот по квартирной платы и платы за коммунальные услуги отдельным категориям граждан (ст. 69 Жилищного кодекса). Так, согласно закону Украины "О статусе ветеранов войны, гарантии их социальной защиты" инвалиды войны и приравненные к ним лица имеют право на 100-процентную скидку платы за жилую площадь в пределах норм, предусмотренных действующим законодательством, и на 100-процентную скидку платы за пользование коммунальными услугами, газом, электроэнергией и другими услугами (ст. 13); участникам боевых действий предоставляются льготы в виде 75-процентной скидки платы за жилую площадь в пределах норм, предусмотренных действующим законодательством, и 75-процентной скидки платы за пользование коммунальными услугами (ст. 12).
Границы норм, дающих право на такие льготы, установлен постановлением Кабинета Министров Украины "Об установлении норм пользования жилищно-коммунальными услугами гражданами, которые имеют льготы по их оплате" от 1 августа 1996 № 789.
Одной из целей государственной жилищной политики является создание условий для улучшения эксплуатации и сохранности жилищного фонда. В связи с этим произошел переход к самоокупаемой системы эксплуатации жилья и предоставления жилищно-коммунальных услуг по их себестоимости, что привело к повышению размеров платы за пользование жильем и коммунальными услугами до уровня фактических расходов на его содержание. Вместе с тем государство предпринимает меры по социальной защите населения в условиях реформирования системы платежей за жилищно-коммунальные услуги. Так, постановлением Кабинета Министров от 22 сентября 1997 № 1050 (с изменениями и дополнениями от 2 февраля 2000 № 211) утверждено Положение о порядке назначения и предоставления населению субсидий для возмещения расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, приобретение сжиженного газа, твердого и печного бытового (жидкого) топлива.
Этим Положением определяются условия назначения и порядок предоставления гражданам ежемесячной адресной безналичной субсидии для возмещения расходов на оплату пользования жильем и коммунальных услуг, а также один раз в год субсидии на приобретение сжиженного газа, твердого и печного "бытового (жидкого) топлива.
Право на получение этой субсидии имеют наниматели жилого помещения государственного, коммунального или общественного жилищного фонда, общая сумма оплаты которых за жилищно-коммунальные услуги, сжиженный газ, твердое и печное бытовое топливо превышает 20 процентов среднемесячного дохода семьи, а неработающие пенсионеры, нетрудоспособные граждане , некоторые другие категории малообеспеченных граждан имеют право на субсидии, если размер указанных оплат составляет 15 процентов их среднемесячного совокупного дохода.
Субсидия назначается нанимателю, на которого открыт лицевой счет по месту прописки.
Чтобы получить субсидию, наниматель должен представить в отдел субсидий заявление и сведения об обеспеченности жилой площадью и коммунальными услугами, состав прописанных в жилом помещении, доходы каждого из прописанных, а также документы, подтверждающие оплату жилищно-коммунальных услуг за предыдущий период. Если есть задолженность платежей, заключается соглашение о ее погашении между нанимателем и отделом субсидий или поставщиком услуг. Срок погашения задолженности определяется в соглашении и зависит от размера долга и среднемесячного дохода на каждого прописанного в жилом помещении гражданина.
Субсидия для возмещения расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг назначается на шесть месяцев. По окончании срока получения субсидий граждане должны подтвердить право на назначение субсидий на следующий период. Для этого они подают только справки о доходах прописанных граждан и заявление, в котором подтверждается отсутствие каких-либо изменений в составе прописанных и в характеристике жилья и услуг с момента предыдущего назначения субсидий.
Нанимателям жилых помещений государственного, коммунального и общественного жилищного фонда субсидия предоставляется путем перечисления средств на счет собственников жилья и предприятий, предоставляющих коммунальные услуги.
Субсидия является безвозвратной, ее получение не влияет на объем прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи.