Право на обмен жилого помещения является одним из субъективных прав нанимателя и включает в себя элементы распорядительных полномочий. Потребность в его осуществлении возникает у нанимателя по разным причинам, в частности в связи с регистрацией брака или его расторжением, объединением с родителями в одну семью, приближением места жительства-к месту работы.
Обмен жилыми помещениями по своей юридической категорией и согласно действующему жилищному законодательству является своеобразным перераспределением жилых помещений.
Право нанимателя на обмен жилого помещения и порядок обмена устанавливаются и регулируются статьями 79-89 и 164 Жилищного кодекса и Правилами обмена жилых помещений, утвержденными постановлением Совета Министров УССР от 31 января 1986 № 31.
Участниками обмена могут быть наниматели государственного, коммунального, общественного и частного жилищных фондов.
Правом на обмен пользуются только наниматель и члены его семьи, проживающие вместе с ним. Такого права не имеют квартиранты и временные жители. Обмен допускается только при наличии письменного согласия всех членов семьи, проживающих совместно, включая временно отсутствующих. За несовершеннолетних членов семьи согласие в письменной форме выражают родители, опекуны или попечители.
Предметом обмена может быть как изолированная квартира или другое изолированное жилое помещение, так, при определенных условиях, и часть жилого помещения.
Когда между членами семьи нанимателя (или бывшими членами семьи) не достигнуто соглашение об обмене, каждый из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена помещения, которое они занимают, на помещение в различных домах (квартирах).
В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 12 апреля 1985 № 2 предусматривается, что при принудительном обмене на основании ст. 80 Жилищного кодекса ухудшение жилищных условий ответчиков, как правило, не должно допускаться. В этом случае суд всесторонне учесть интересы и обоснованные доводы членов семьи нанимателя. Однако обмен жилого помещения на помещение в общей квартире не может рассматриваться как ухудшение жилищных условий лиц, проживающих в изолированной квартире и между которыми возник спор.
Статья 81 Жилищного кодекса предусматривает возможность обмена части жилого помещения. Наниматель или член его семьи вправе произвести обмен жилой площади, приходящейся на него, в том числе смежной комнаты или части комнаты с нанимателем другого жилого помещения, но при том условии, что лицо, переезжает в порядке обмена, является членом семьи 'й оставшихся проживать в этом помещении. Так, если в двухкомнатной квартире проживают супруги со взрослым сыном, а отдельно в однокомнатной квартире - иметь нанимателя, то естественно, что в результате обмена старушка перебирается жить к сыну и невестке, а сын этой семьи занимает однокомнатную квартиру.
Отказ наймодателя в разрешении на обмен может иметь место только по основаниям, указанным в законе. Статья 86 Жилищного кодекса предусматривает основания, при которых не допускается обмен, в частности, когда к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма, если обмен имеет фиктивный характер, если жилое помещение является служебным или находится в общежитии. Отказ наймодателя в обмене может быть обжаловано в судебном порядке.
Соглашение об обмене жилыми помещениями в государственном, коммунальном и общественном жилищных фондах вступает в силу с момента получения сторонами обменных ордеров и считается выполненной с момента переселения нанимателей в обмениваемые жилые помещения. В частном жилом фонде такое соглашение вступает в силу с момента достижения согласия об обмене между нанимателями и их членами семьи и владельцами обмениваемого жилья. Отказ собственника жилого помещения в согласии на обмен не может быть оспорено в судебном порядке.