Новый ГК предусматривает право нанимателя на заключение договора поднайма жилья. Согласно ст. 842 по договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жильем.
Договор поднайма является возмездное, размер платы устанавливается по договоренности сторон и является существенным условием этого договора. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилья. В случае досрочного прекращения договора найма жилья одновременно с ним прекращается договор поднайма.
Поднаем предусмотрен и жилищным законодательством, где установлен ряд особенностей договора поднайма в государственном, коммунальном и общественном жилищных фондах. Так, согласно ст. 91 Жилищного кодекса наниматель вправе предоставлять часть, а в случае временного выезда и все жилое помещение в пользование третьим лицам, если на это есть согласие всех членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. Отношения с поднайма оформляются соответствующим письменным договором между нанимателем и поднаемщиком с последующей регистрацией в жилищно-эксплуатационной конторе.
Договор может быть заключен на определенный или на неопределенный срок или до требования освободить жилое помещение.
Договор поднайма - возмездное договор, и одним из существенных его условий является соглашение между нанимателем и поднаемщиком о тарифах жилым помещением. Согласно ст. 95 Жилищного кодекса размер платы по договору поднайма хоть и устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой наниматель по предоставляемое помещение, и соответствующей части расходов на оплату коммунальных услуг.
Статья 93 Жилищного кодекса предусматривает условия, при которых не допускается заключение договора поднайма, а именно: если при вселении поднанимателей на каждое лицо, проживающее в данном жилом помещении будет приходиться меньше нормы средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте; если поднаниматель, который вселяется в квартиру, где живут два или больше съемщиков, страдает тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем он не может проживать в такой квартире.
Договор поднайма прекращается по истечении срока договора, и поднаниматель не вправе требовать возобновления договора, а по требованию нанимателя должен освободить жилое помещение.
Договор поднайма может быть расторгнут и досрочно, если поднаниматель и лица, проживающие вместе с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение или используют его не по назначению, или систематически нарушая правила общежития делают невозможным для других проживание в одной квартире или доме, а также в случае систематической неуплаты квартирной платы (ст. 97 Жилищного кодекса).
Если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан письменно предупредить поднанимателя о прекращении договора за три месяца. Если поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Поднаниматель пользуется правом с согласия членов своей семьи в любое время расторгнуть договор поднайма.
От поднанимателей следует отличать временных жильцов, то есть лиц, которые могут быть размещены нанимателем (с согласия членов его семьи) без взимания с них платы за пользование жилым помещением и заключении договора. Согласия наймодав-это на вселение временных жильцов не требуется. Но по ст. 837 нового ГК наниматель предварительно сообщить наймодателя о вселении временных жильцов. Согласно п. в. 837 ГК Украины временные жильцы могут быть вселенные на определенный срок, либо без указания срока проживания. В случае истечения согласованного срока проживания временные жильцы должны освободить жилье сразу, если срок не был указан, то не позднее семи дней со дня предъявления к ним нанимателем или наймодателем требования об освобождении помещения. Новый ГК относит поднаем жилья в производных договоров. По договору поднайма жилья наниматель с согласия наймодателя передает на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственность перед наймодателем по договору остается на нанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жильем независимо от срока пользования. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилья. В случае досрочного прекращения договора найма жилья одновременно прекращается договор поднайма. Несколько иначе эти вопросы урегулированы жилищным законодательством. Так, сроком проживания временные жильцы не ограничиваются, однако согласно ч. 2 ст. 98 Жилищного кодекса вселение временных жильцов на срок более полутора месяцев допускается при условии соблюдения размера жилой площади, установленного для предоставления жилых помещений. Временные жильцы обязаны по требованию нанимателя или членов его семьи немедленно освободить помещение, которое занимают, а в случае отказа подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.