Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда предоставляются гражданам в бессрочное пользование. Это не означает, что договор найма жилого помещения, который был заключен после получения ордера, со временем (в связи с женитьбой нанимателя, разводом, смертью и т. д.) не может быть изменен, исходя из потребностей семьи, проживающей в нанятом помещении . В статье 103 Жилищного кодекса предусмотрено, что договор найма жилого помещения может быть изменен по взаимному согласию нанимателя и членов его семьи и согласия наймодателя.
Чаще судебная практика имеет дело с требованиями бывшего члена семьи нанимателя (например, в связи с расторжением брака) изменить договор найма жилого помещения и выделить заявителю отдельное помещение. Гораздо реже встречаются случаи, когда один из членов семьи (например, взрослый сын нанимателя, который собирается жениться) ставит перед нанимателем такие требования.
Для рассмотрения этих и подобных требований следует обратиться к содержанию ст. 104 Жилищного кодекса, по которой член семьи нанимателя (или бывший член семьи, продолжает проживать в нанятом помещении) вправе с согласия всех проживающих вместе с ним членов семьи (или бывших членов семьи) , заключения с ним отдельного договора найма. Если указанные лица или наймодатель не дают согласия на заключение договора найма, то спор решается в судебном порядке.
Рассматривая такие споры, суд учитывает прежде всего, соблюдены требование, предусмотренное ст. 104 Жилищного кодекса, а именно: приходится на заявителя отдельное изолированное жилое помещение в этой квартире площадью не ниже средней обеспеченности. При этом обязательно учитывается и условие ч. 2 ст. 65 кодекса: за лицом, вселенная нанимателем, только тогда признается равное право с остальными членами семьи нанимателя на пользование всей жилой площади, если между ними не было определенного соглашения о порядке пользования жильем.
Если такое соглашение имело место, то доля жилой площади на заявителя рассчитывается не со всей жилой площади, а только по той, по которой был заключен с ним соглашение.
Правила об изменении договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя не распространяются на жилые помещения в домах предприятий, учреждений и организаций важнейших отраслей народного хозяйства (ст. 114 Жилищного кодекса), кроме случаев, когда съемщик получил жилое помещение в этих домах не в связи с трудовыми отношениями или когда наймодатель утратил право на его выселение.
Наниматели жилых помещений, проживающих в одной квартире на основании отдельных договоров найма, в случае объединения их в одну семью вправе требовать от наймодателя заключения с определенным лицом одного договора найма на все жилое помещение, которое они занимают. Предварительные договоры прекращают свое действие и возникает обязательство на объединенное помещение с равным правом всех членов семьи на это жилое помещение.
Отказ наймодателя от заключения одного договора найма может быть обжалован в судебном порядке.
По правилам ст. 106 Жилищного кодекса совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с согласия нанимателя и других членов семьи, проживающих совместно, требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо предыдущего нанимателя. Такие требования чаще случаются тогда, когда предыдущий наниматель жилого помещения выезжает на другое постоянное место жительства, а в нанятом им помещении остаются проживать члены его семьи. Право изменения договора предусматривается и в случае смерти съемщика или потери им права на помещение.
В случае отказа наймодателя признать нанимателем лицо, подавшее заявление с согласия других членов семьи, спор решается в судебном порядке.
Новый ГК в ст. 843 предусматривает замену нанимателя в договоре найма жилья. Согласно этой норме по требованию нанимателя и других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, и с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних лиц, постоянно проживает вместе с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия нанимателями могут стать все другие совершеннолетние лица, постоянно проживавшие с бывшим нанимателем, или, по согласованию с наймодателем, одно или несколько из этих лиц. В этом случае договор найма жилья остается действующим на прежних условиях.