Законодательство предусматривает две возможности расторжения договора жилищного найма. Во-первых, по инициативе нанимателя (п. 1 ст. 844 нового ГК и ст. 107 ЖК), во-вторых, по требованию наймодателя (п. 2 ст. 844 нового ГК и ст. 108 ЖК).
Согласно ст. 107 ЖК наниматель вправе в любое время с согласия членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения. Наниматель в своем праве на расторжение не связан ни причиной, ни сроком, ни согласия наймодателя. Для того чтобы расторгнуть договор, наниматель должен сообщить наймодателя свое решение, оплатить квартплату согласно пунктам 17 и 20 Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями и сдать помещение в надлежащем состоянии.
Новый ГК содержит ряд новелл о расторжении договора найма жилья по инициативе нанимателя. Так, согласно п. 1 ст. 844 ГК наниматель вправе с согласия других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца. Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор жилья на тех же условиях с другим лицом.
Право наймодателя на расторжение договора найма жилого помещения ограничено целым рядом условий, предусмотренных законом, а именно в статьях 108, 109, 113, ч. 2 ст. 114, ст. Сто четырнадцатый ЖК и п. 2 ст. 844 нового ГК. В первую очередь это обусловлено тем, что расторжение договора по инициативе наймодателя влечет выселение нанимателя и членов его семьи.
Одно из условий заключается в том, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, указанным в законе (ст. 108 ЖК). И выселение допускается по основаниям, установленным законом (ст. 109 ЖК). Перечень этих оснований является исчерпывающим. Требования о выселении нанимателя и членов его семьи по другим основаниям являются незаконными и не могут быть положены в основу расторжения договора.
Вторым условием расторжения договора является судебный порядок расторжения и выселения. И хотя ст. 109 ЖК предусматривает и административный порядок выселения, в этом случае внесудебный порядок не применяется, поскольку признается верховенство в. 47 Конституции Украины. Согласно конституционной нормой никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как на основании закона по решению суда.
И, наконец, последним условием расторжения договора найма является то, что наем, подлежащих выселению, одновременно предоставляется другое жилье, за исключением случаев, указанных в законе.
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением, установленные нормами Жилищного кодекса.
Так, ст. 113 ЖК устанавливает следующие требования, предъявляемые к благоустроенного жилого помещения, предоставляемого в связи с выселением.
Во-первых, предоставляемое жилое помещение должно быть в пределах данного населенного пункта.
Во-вторых, благоустроенное жилое помещение должно быть расположено в доме капитального типа и соответствовать определенным санитарным и техническим требованиям.
В-третьих, если гражданин занимал отдельную квартиру, то ему должна быть предоставлена отдельная квартира, а если несколько комнат, то ему предоставляется жилая площадь с таким же количеством комнат. Предоставляемое жилое помещение по размеру не может быть меньше того, которое занимал наниматель, однако должно быть в пределах норм жилой площади. Так, если до выселения одинокий наниматель занимал отдельную квартиру, состоящую из трех комнат, ему должна быть предоставлена отдельная квартира из одной комнаты размером не менее 13,65 кв. м (при условии, что он не имеет права на дополнительную жилую площадь).
В-четвертых, при выселении из жилого помещения, меньшего по размеру, чем это предусмотрено для предоставления жилья в данном населенном пункте, лицу, которое выселяется, предоставляется жилое помещение в соответствии с нормами средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте.
В-пятых, если наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную жилую площадь и фактически пользуются ею, жилое помещение предоставляется с учетом права на дополнительную жилую площадь.
Статья 114 ЖК и п. 22 и постановления Пленума Верховного Суда Украины от 12 апреля 1985 "О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса" устанавливают такие требования в другое жилое помещение, предоставляемое при выселении:
1) это жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям;
2) по размеру должен быть таким, чтобы после вселения в него наниматель не признавался нуждается в улучшении жилищных условий.
Выселение нанимателей с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения происходит в случае, если дом, в котором находится жилье, подлежит сносу, дом или жилое помещение грозит обвалом; дом или жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилой. Такому выселению подлежат и родители-воспитатели в случае ликвидации детского дома семейного типа (ст. 114ьЖК).
Выселение нанимателей с предоставлением другого жилого помещения происходит в случае лишения родителей родительских прав, если они проживают совместно с детьми, относительно которых лишены родительских прав, и в случае прекращения трудовых отношений с определенными предприятиями (ст. 114 ЖК).
Законодательством допускается выселение без предоставления жилого помещения. Эти нормы предусматривают конкретные случаи жилых правонарушений и выступают как мера гражданско-правовой ответственности.
Без предоставления жилья выселению подлежат лица, систематически разрушают или портят жилое помещение; используют по назначению; систематически нарушают правила общежития и делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или доме, в случае признания ордера недействительным вследствие неправомерных действий лиц, получили ордер.
Без предоставления другого жилого помещения выселению подлежат лица, самоуправное заняли жилье. Во самоправным занятием жилого помещения понимают пользования этим помещением без какого-либо правомерного разрешения известна, без которой законного основания. Нарушение установленного порядка осуществления права на жилье не подпадает под понятие самоуправства (например, вселение в жилое помещение на основании ордера, но без заключения договора найма).
Самовольное занятие жилья не порождает жилищных правоотношений. Оно признается правонарушением. Поэтому при выселении происходит не прекращение жилищных правоотношений, а прекращение неправомерного состояния, восстановления нарушенного правопорядка. В этом случае защищается право распоряжения жилой площадью лица, обладающего жильем.
В новом ГК, предусматривая основания расторжения договора найма жилья по требованию наймодателя, законодатель вводит новеллы. Так, договор найма жилья может быть расторгнут только в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз, в случае разрушения или порчи жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает. Но, устанавливая такую норму, законодатель в п. 2 ст. 844 ГК Украины предусматривает и определенные гарантии права нанимателя. Эти гарантии состоят в возможности предоставления определенного срока для устранения допущенных нарушений, в необходимости повторного обращения наймодателя о расторжении договора, в возможности летнего отсрочке исполнения решения о расторжении договора и выселении.
Договор найма жилья может быть расторгнут по требованию наймодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи. При этом наймодатель по виноват предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца.
Наймодатель имеет право требовать расторжения договора найма, если наниматель жилья или другие лица, за действия которых он отвечает, после соответствующего предупреждения продолжают использовать жилье не по назначению или продолжают систематически нарушать права и интересы соседей.
В случае расторжения договора найма жилья наниматель и другие лица, которые проживали в доме согласно ст. 845 нового ГК подлежат выселению на основании решения суда, без предоставления им другого жилья.