Классификация разновидностей жилья и жилищных прав предусматривает выделение их однородных групп, объединенных общими признаками.
Понятие «классификация» происходит от латинского clasis - разряд, класс и означает деление предметов определенной совокупности по общим признакам с образованием системы классов этой совокупности. Под классификацией вообще понимают иерархическую систему взаимосвязанных звеньев, позволяет создать картину единого целого с выделением его совокупных частей. В основе каждой классификации (principum divisionis) должны быть такие критерии, которые пронизывают все взаимосвязанные звенья, то есть должны быть такие общие признаки понятия, по которым объем данного понятия делится на группы. При этом группы могут делиться дальше, а каждое понятие должно попасть только в одну группу.
В зависимости от степени определенности в нормах права разновидностями жилья выступают определенные или неопределенные законом жилые помещения, классифицированы на определенные группы в зависимости от присущих им отличительных внутренне родовых (видовых) квалификационных признаков.
По степени изолированности, структурным составом и функциональным назначением помещений в доктрине выделяют три вида жилья:
а) жилой дом (часть жилого дома) - индивидуально-определенная здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в такие здания;
б) квартира (часть квартиры) - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, состоит из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
в) комната - часть жилого помещения или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Нормативно определена классификация жилья (ст. 379 ГК Украины) предусматривает трехчленное деление жилья. По этому критерию разновидностями жилья выступают: 1) жилой дом, 2) квартира, 3) помещение (помещения), что соответствует признакам жилья, то есть предназначенные и пригодные для постоянного проживания.
Жилищный фонд. Жилье может быть разделено на виды в зависимости от принадлежности жилья к соответствующему жилищного фонда.
Понятие жилищного фонда применяется для характеристики тие или иной совокупности жилых помещений.
В основе классификации жилищного фонда лежит критерий однородности правового режима жилья, входящего в состав соответствующего жилищного фонда и определяет также однородность правового регулирования общественных отношений, которые зависят от определенного средства, с помощью которого гражданин реализует право на жилье. Согласно этому происходит получение гражданином жилья в том или ином доме и устанавливается соответствующий режим владения, пользования и распоряжения им.
Нормативное определение понятия жилищного фонда закреплено в ЖК Украины, согласно которому жилье находится на территории Украины, образует жилищный фонд страны. Жилищный фонд традиционно разделяют в зависимости от формы собственности на жилье, на четыре группы фондов: 1) государственный, 2) общественный, 3) частный 4) жилищно-строительных кооперативов.
При этом в жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера.
Проблема классификации жилищных фондов имеет дискуссионный характер, что обусловлено несоответствием вышеприведенного деления на жилые фонды современным условиям рыночного хозяйства и требует проведения анализа существующих в доктрине научных подходов к данному вопросу.
В доктрине права под жилым фондом обычно понимают «совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания».
Как видим, в состав жилищного фонда включены все жилые прмищення, находящихся на территории Украины и удовлетворяют не только постоянную, но и временную потребность граждан в жилье.
По мнению Ю.К. Толстого, более правильным было бы давать определение нежилого фонда, а жилищных фондов, которые могут быть определены как «совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или других зданиях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно ».
В этом контексте Ю.К.Толстой считает целесообразным классифицировать жилые помещения не по формам собственности, а в зависимости от оснований их предоставления гражданам: а) жилые помещению, предоставляемых по договору социального найма б) жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма в) жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов г) жилые помещения, находящиеся в собственности граждан д) жилые помещения, предоставляемые в пользование гражданам по другим основаниям.
Приведенную выше позицию достаточно справедливо подвергнуто критике, поскольку «такой подход может создать складноши в правовом регулировании отношений, связанных с эксплуатацией жилищного фонда, обеспечением его сохранности, проведением единой технической политики в жилищной сфере».
П. И. Седугин считал возможным исходить при определении видов жилищных фондов не только из этого принципа, но также по назначению жилых помещений. В зависимости от этого он выделял жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т.е. для использования по договору найма жилого помещения с целью получения прибыли).
С учетом анализа норм Конституции и Гражданского кодекса П.В. Крашенинников предлагает руководствоваться при классификации жилищных фондов двум признакам: 1) принадлежность то той или иной формы собственности По данному признаку жилищный фонд подразделяется на два вида: а) частный жилищный фонд (включает общественный жилищный фонд и жилой фонж жилищных и жилищно-строительными хкооперативив) б) государственный жилищный фонд в) муниципальный жилищный фонд, 2) цель использования. По этому признаку жилищный фонд можно разделить на четыре группы: социальный, индивидуальный; коммерческий и специализированный.
По нашему мнению, в условиях преимущественно рыночного хозяйствования более адекватным представляется проведение разделения жилого фонда страны по двум критериям - в зависимости от форм права собственности и специального целевого назначения.
Приведенное дает основания для вывода о целесообразности выделения пяти видов жилищных фондов: а) частного б) государственного в) коммунального г) общественного д) социального назначения (использования).
Вопросы классификации жилья взаимосвязаны с разделением на виды жилищных правоотношений, поскольку объект последних составляет жилье.
Классификация жилищных правоотношений может быть проведена по различным критериям.
В зависимости от объекта прав жилые правовидосины подразделяют на вещные и обязательственные.
По этому критерию жилье может быть объектом вещных и обязательственных правоотношений.
Жилые вещные правоотношения делятся на две группы: а) права собственности и б) вещные права на чужое жилье.
Наиболее полным вещным правом является право собственности. Оно предусматривает возможность управомоченного лица владеть, пользоваться, распоряжаться вещью на основании закона и титула.
Другие вещные права (ограниченные вещные права на чужую вещь) могут предоставлять их носителю также возможность владеть, пользоваться (использовать) и, в зависимости от вида, распоряжаться жильем, однако они меньше по содержанию. К ограниченных вещных прав на чужую вещь относятся: а) права членов жилищного кооператива и членов семьи собственника жилья на проживание б) права видказотримувача, которому предоставлено жилье в пожизненное пользование, в) права отчуждателя проживать в отчужденном жилье по договору пожизненного содержания.
Характерным для вещного права является то, что при его осуществлении уполномоченный субъект не требует активных действий со стороны обязанных лиц. Субъект указанного права вправе воздерживаться от всяких действий, которые посягают на принадлежащее ему право. Нарушенное вещное право пользуется особым способом защиты - вещественными искам исков в виндикационного, негаторного, об исключении жилья из акта описи и снятии ареста, о признании права собственности.
Жилищными обязательственным правами являются дающие возможность уполномоченному лицу требовать от обязанного лица только совершение определенного действия в виде передачи жилья, оплаты за пользование им денег и т.п..
В зависимости от содержания права, посредством которого лицо задовольлняе свою жилищную нужду, жилищные права можно разделить на право собственности на жилье, ограниченные вещные права на жилище и право пользования жильем (как возмездное, так и безвозмездное).
В зависимости от способа удовлетворения потребности в жилье жилищные правоотношения можно классифицировать на права, направленные на создание жилья (путем строительства), получения его в пользование и приобретение его в собственность.
В литературе можно встретить и другую классификацию (абсолютные и относительные, регулятини и охранные и т.п.), которые, однако, не являются актуальными для целей настоящего исследования, поскольку не в полной специфичные их объекта, т.е. жилья.
Проведенный анализ дает основания обосновать такие критерии классификации жилья и жилищных правоотношений их предметом и основаниями приобретения прав на жилье:
1. В зависимости от степени изолированности следует видилюы три вида жилья: а) жилой дом (часть дома), б) квартира (часть квартиры) в) комната.
2. По предмету (объектом) жилищные права может быть разделен на: вещественно-и обязательственно-правовые жилищные отношения. По этому критерию жилье может быть объектом вещных-и обязательственных правоотношений.
Жилые вещные правоотношения делятся на две группы: а) жилищные отношения собственности и б) ограниченные вещные жилищные правоотношения.
Жилые обязательственные правоотношения следует подразделять на три группы таких прав: а) по созданию жилья (в частности, они регулируются договорными способами инвестирования в строительство жилья), б) из обращения жилья (с помощью любых договоров, обслуживающих оборот недвижимости); в) по обеспечению обязательств жильем (в частности, с помощью ипотеки жилья).
3. По способу удовлетворения потребности в жилье жилищные правоотношения подразделяются на правоотношения, направленные на создание жилья (путем строительства), получения его в пользование и приобретение его в собственность.