2.1. Жилье как объект отношений собственности

2.ЖИЛЬЕ КАК ОБЪЕКТ вещных правоотношений

2.1. Жилье как объект отношений собственности

Субъекты права собственности на жилье. Значимость жилья в гражданском праве в основном определяется местом этого вида недвижимости среди объектов гражданских прав. Жилье как объект права собственности имеет присущие ему основания и момент возникновения и прекращения, круг его субъектов с принадлежащими им правами и обязанностями владельцев.

Тенденция к усилению диспозитивности гражданско-правового регулирования жилищных отношений обусловливает постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и расширение круга собственников и других лиц, чьи интересы связаны с этими объектами.

Особенности правового положения этих лиц определяются спецификой использования жилых помещений и тем правом на жилья, носителями которого эти лица выступают.

Граждане - собственники жилых помещений вправе самостоятельно использовать их для личного проживания и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договорам аренды организациям. Государственные и коммунальные образования, а также юридические лица - только для сдачи по договору найма или аренды.

Такие ограничения вполне объяснимо тем, что юридическое лицо и публичные образования не имеют жилищной потребности, они не могут сами использовать жилые помещения по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуют разного рода хозяйственных помещений (складские, офисные и др.), однако не жилые помещения. Юридические лица и публичные образования могут использовать жилые помещения для получения прибыли. Однако в этих случаях субъект права собственности действует не в связи с жилой необходимости, а из соображений жилой, кадровой политики и других хозяйственно-правовых интересов.

Отдельные организационно-правовые формы юридических лиц в гражданском обороте не выступают носителями права собственности. Таким организациям имущество, в том числе жилье, принадлежащее на других вещных правах. В частности, государственные и коммунальные предприятия владеют жилыми помещениями на праве хозяйственного ведения, а казенные предприятия и учреждения - на праве оперативного управления. В литературе справедливо обращается внимание на то, что через специальную правоспособность этих юридических лиц, их жилой фонд, как правило, предоставляется их сотрудникам по договору социального найма жилого помещения.

Классификация оснований права собственности на жилье. Предыдущие акты кодификации гражданского законодательства не предусматривали специальных глав, посвященных праву собственности на жилые помещения, что объясняется пребыванием до самого последнего времени большей части жилищного фонда в государственной собственности. Указанный фонд использовался путем сдачи в наем. Однако с 90-х годов XX в. наблюдается существенный рост количества собственников жилья в результате проведения безвозмездной приватизации жилищного фонда, а также наделение правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплатили паевые взносы.

Формирование стабильного оборота жилья как объекта отношений собственности требовало адекватного правового регулирования, что нашло отражение при проведении кодификации гражданского законодательства.

Как свидетельство признания ведущей роли частного жилищного фонда Украины в новейшем гражданском законодательстве впервые в истории отечественной кодификации было закреплено отдельную главу ГК Украины (Глава 28 «Право собственности на жилье»), посвященную праву собственности и иным вещным правам на жилье.

Составными правоотношений собственности на жилье выступают содержание права собственности (права и обязанности), основания возникновения, его объекты и субъекты этих отношений.

На основании ч. 1 ст. 317 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жильем в соответствии с его назначением.

Право собственности на жилье возникает из оснований, как определенных в законах, так и других способов приобретения прав на недвижимость, которые не противоречат закону.

Основания приобретения права собственности на жилье необходимо рассматривать как юридические факты, на основании которых возникает право собственности на жилье в конкретных лиц. В связи с этим в современных условиях необоснованным представляется подход к исчерпывающего перечня оснований приобретения жилья в собственность, согласно которому право собственности на жилье приобретаются не иначе чем способами, определенными в законах. В частности, подобный чисто нормативистский подход был отражен нормами Свода Законов Российской Империи (ч. 1 ст. 699).

Основания приобретения права собственности на жилье необходимо отличать от правоустанавливающих документов на это жилье. Основаниями приобретения права собственности на жилье необходимо признавать юридические факты, с которыми закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество. Правоустанавливающие документы - это документы, которые являются основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости по основаниям, которые не противоречат законодательству.

Согласно положениям гражданского законодательства право собственности на жилье может возникать на основании гражданско-правовых договоров, в порядке наследования, приватизации и т.п..

Порядок приобретения в собственность жилья в порядке приватизации регламентируется Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда».

В зависимости от характера возникновения прав в доктрине выделяют первоначальные и производные основания приобретения права собственности на жилье. Первоначальными основаниями выступают создание (строительство, реконструкция) жилья; приобретаемая давность; реквизиция; конфискация; национализация; обращение взыскания на жилье по обязательствам собственника и другие. К производным основаниям относятся приватизация, наследование, правопреемство в случаях реорганизации юридических лиц, гражданско-правовые договоры и другие сделки.

Основания для приобретения в собственность жилых домов и квартир могут быть разделены в зависимости от вида жилищного фонда, к которому они относятся. Так, в частности, согласно ст. 47 Конституции Украины, гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилье выделяется государством и органами местного самоуправления бесплатно или за доступную для них плату. В литературе справедливо отмечается возможность предоставления жилья в этих случаях как в собственность, так и в пользование. Подробно порядок приобретения такими лицами прав на жилье определяется ЖК Украины.

Следует обратить внимание на существование отдельных способов приобретения права собственности на жилье, которые могут относиться к первичным, или к производным способам в зависимости от вида правостановлювального документа, как основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В частности, возникновение права государственной или коммунальной собственности на жилой дом вследствие его выкупа в связи с выкупом земельного участка, на котором он размещен, может быть отнесен, в зависимости от того, каким образом (на основании какого юридического факта) происходит выкуп - по решению суда или по общей договоренности сторон, соответственно - к первоначальным или производным основаниям возникновения права собственности на жилье.

Закон может предусматривать и другие случаи передачи жилья в государственную или коммунальную собственность. Один из таких случаев предусмотрено Указом Президента Украины «О некоторых мерах по улучшению условий хозяйствования негосударственных сельскохозяйственных предприятий» от 9 марта 2000 № 398, согласно которому негосударственные сельскохозяйственные предприятия имеют право передавать принадлежащий им жилой фонд в коммунальную собственность.

Решение о передаче жилья на этом основании должно приниматься компетентным органом собственника отчуждаемого жилья (т.е. общее собрание членов, участников или акционеров сельскохозяйственного предприятия).

Указанное решение собственника должно быть принято добровольно, без вмешательства со стороны государственных органов.

Законодательство не содержит положений о лишении надлежащего владельцу жилья помимо его воли.

На основании ст. 4 Закона Украины «О собственности» собственник по своему усмотрению владеет. Пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Собственник вправе совершать в отношении своего имущества д. Любые действия, не противоречащие закону.

Указ Президента Украины № 398 не ограничивает возможности принятия решения собственника о передаче как всего дома, так и части квартир этого дома в коммунальную собственность.

В последнем случае часть квартир, которые остались на балансе негосударственного собственника (негосударственного сельскохозяйственного предприятия), хотя и остаются собственностью этого юридического лица.

Судебная практика признает такие решения правомерными, не нарушают право жителей этих квартир на приватизацию квартиры.

Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины удовлетворила кассационную жалобу ООО «К» об отмене решений предыдущих судебных инстанций по иску жителей квартир о признании частично недействительным решения общества, передаче в коммунальную собственность квартиры, в которой они проживают, и возмещении морального вреда.

Истцы обратились в суд с иском, ссылаясь на то, что они проживают в квартире дома, который принадлежит ООО «К». Согласно решению собрания учредителей данного общества часть квартир этого дома были переданы в коммунальную собственность, одна их квартира осталась на балансе общества.

Апелляционная инстанция признала незаконным решение ООО «К» в части отказа в пиватизации и передачи в коммунальную собственность спорных квартир и обязала это общество передать в коммунальную собственность спорную квартиру.

Отменяя решение апелляционной инстанции, Верховный Суд Украины установил, что в отношении спорной квартиры, в которой проживают истцы, решения ООО «К» вообще не принималось.

Апелляционный суд не учел требования ст. 56 Закона Украины «О собственности», которая запрещает государственным органам вмешиваться в осуществление собственником его правомочий по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом или устанавливать не предусмотренные законодательными актами Украины дополнительные обязанности либо ограничения. Поэтому у апелляционного суда не было законных оснований обязывать общество совершать действия в отношении принадлежащего ему имущества без учета того его воли.

Указ Президента Украины № 398, на который сослался апелляционный суд, того не содержит положений о лишении надлежащего владельцу имущества помимо его воли.

Безосновательным является вывод апелляционного суда и о нарушении ответчиком прав и законных интересов истцов. Последние не лишены возможности на приобретение занимаемого ими жилья на основаниях, предусмотренных ст. 15 Закона Украины «О собственности».

Следовательно, передача жилья в коммунальную собственность должна проводиться на основании надлежаще принятого владельцем решения, принятого по его воле.

Суд или другой государственный орган не вправе обязывать владельца совершать действия в отношении принадлежащего ему жилья без учета того его воли, поскольку согласно ст. 56 Закона Украины «О собственности» государственным органам запрещается вмешиваться в осуществление собственником его правомочий по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Момент возникновения права собственности на жилье. Право собственности на жилье возникает с момента приобретения права собственности на жилье как недвижимость.

Закон не всегда дает возможность установить момент возникновения права собственности на жилье, что вызвано особенностями оснований приобретения и отдельных видов жилья. То же время специфика жилья, как объекта гражданского права, не оправдывает отсутствия четких нормативных положений по этому поводу. Отсутствие таких норм оставляет неопределенным момент приобретения права собственности на жилье по тем основаниям, нормативное регулирование которых не указывает на такой момент.

В связи с этим в литературе справедливо предлагается дополнить ст. 11 ГК Украины нормой о том, что права на имущество, требующих государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации, соответствующего права, если иное не установлено законом.

При определении момента возникновения права собственности на жилье необходимо исходить из предусмотренного Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» общего правила, согласно которому право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации сделки в государственном реестре прав на недвижимое имущество и их отягощений.

Государственная регистрация является видом государственной регистрации, наряду с государственной регистрацией права собственности и регистрацией обременений.

Государственная регистрация - это определенный законодательными актами порядок внесения уполномоченными государственными органами определенных сведений в государственные реестры.

Государственной регистрацией сделки является легализация для гражданского оборота сделки и порождает права и обязанности, фиксацию в реестре достоверной и исчерпывающей информации о сделке, права или правовой статус имущества. Использовать эту информацию может неограниченный круг лиц.

Кроме правоустанавливающего характера государственной регистрации сделки с жильем, важное значение имеют вопросы относительно нотариального удостоверения, формы сделки и регистрационной формы.

Нотариальное удостоверение вносит ясность и четкость в существовании факта заключения сделки и ее содержания, значительно облегчает защиту прав, вытекающих из сделок, удостоверенных нотариусом. Ведь при нотариальном удостоверении подтверждается достоверность сделки. Поскольку документы, в которых изложены сделка, сохраняются значительный срок (как правило 75 лет) в Государственном нотариальном архиве, в случае потери заинтересованное лицо может получить их дубликат. Преимущество заключается и в том, что по нотариально удостоверенным сделкой можно взыскать задолженность в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса. Нотариусом также проверяются документы, на основании которых совершаются нотариальные действия.

Нотариальное удостоверение сделки следует отличать от государственной регистрации сделки. При этом действующее законодательство не связывает регистрацию с требованиями к форме сделки. В общих положениях о сделках ГК Украины ничего не говорит о регистрации сделок и последствия несоблюдения этих требований, как и не употребляет понятие регистрационной формы в виде разновидности осложненной письменной формы. Очевидно, это связано с самой правовой природе регистрации как самостоятельного юридического факта одновременно с сделкой.

Только вместе эти оба юридические факты должны порождать правовые последствия. Поэтому ни заключения соответствующего соглашения (соглашения по всем ее существенным условиям), ни его нотариальное удостоверение, ни передача вещи не должна приводить к возникновению права собственности на вещь у приобретателя до тех пор, пока сделка не будет зарегистрирован.

Актуальным является вопрос о моменте возникновения права собственности на вновь жилье. Указанные вопросы неоднозначно регулируется действующим зконодавством, что затрудняет гражданский оборот вновь жилья. В связи с этим в литературе обосновывается целесообразность установления единого момента приобретения права собственности на вновь созданный объект недвижимости, включая жилье, каким должен быть момент регистрации права собственности в государственном реестре прав на недвижимое имущество и их ограничений.

Смысл и цель регистрации сделки состоит в том, чтобы минимизировать потенциальную возможность нарушений. Государственная регистрация сделка дает возможность получить информацию о том, что тем самым отчуждателем уже был заключен другой сделка с другим лицом, тогда сделка не сможет состояться.

Нормы о государственной регистрации сделки установлены в ГК Украины относительно сделок по отчуждению недвижимости. В соответствии со ст. 210 ГК Украины сделка подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Механизм ее осуществления раскрывается в постановлении КМ Украины от 26 мая 2004 № 671 «Об утверждении временного порядка государственной регистрации сделок» и приказом Минюста Украины «Об утверждении Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество» от 15 мая 2004 . № 36/5.

Согласно приведенным выше подзаконными актами государственная регистрация сделок проводится путем внесения нотариусом записи в Реестр одновременно с его нотариальным удостоверением. В этом случае нотариусы, при осуществлении полномочий регистраторов согласно договорам, заключенным с администратором Реестра (Государственное предприятие «Информационный цнтра»), выполняют функции по проведению государственной регистрации сделок, изменений, внесенных в них, сведений о прекращении их действия, принимают запросы, выдают заверенные выписки из Реестра.

Датой государственной регистрации сделки считается дата и время внесения соответствующей записи в реестр. С этого момента договор вступает юридическую силу. Юридическое значение государственной регистрации сделки заключается также в том, что без нее невозможна государственная регистрация права собственности.

Доктрина и правоприменительная практика не имеют однозначного толкования определения момента возникновения права собственности на жилье в отдельных производных основаниях, для которых закон прямо не определяет такой момент.

В этом контексте в литературе справедливо обращается внимание на то, что закон не определяет момента приобретения права собственности на жилье как подвижность в таких случаях: при дарении и приватизации жилья, в случаях приобретения права собственности на бесхозное жилье; в случаях выкупа государственного жилья, относится к памятникам истории и культуры, в случае выкупа жилого дома органами государственной власти, органом власти Автономной Республики Крым или органом местного самоуправления в связи с выкупом земельного участка по общественной необходимостью, в случае приобретения жилья с публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества, в случае реквизиции и конфискации жилья, в случае передачи ипотекодержателю права собственности на жилье, которое является предметом ипотеки, согласно ипотечному договору или договору об удовлетворении требований ипотекодержателя, и в других случаях.

В приведенных выше производных основаниях моментом возникновения права собственности также признаваться момент государственной регистрации права собственности на жилье по новым приобретателем, если иное не предусмотрено законом.

При этом заслуживает внимания высказанная в литературе идея о необходимости определения момента приобретения права собственности на объекты недвижимости, включая жилье, в ГК Украины, а для договоров, регулируются ЖК Украины - указанным кодексом.

Можно выделить два основных правовых последствия государственной регистрации права собственности на жилье. Во-первых, в соответствии с ч. 6 ст. 3 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» с этого момента у нового собственника возникает возможность заключения сделок в отношении такого имущества. Во-вторых, новый владелец получает приоритет зарегистрированных прав и их ограничений над незарегистрированными в случае спора относительно недвижимого имущества (ч. 7 ст. Этого Закона).

Анализ указанных положений Закона позволяет сделать предположение о том, что указывая на приоритет зарегистрированных прав над незарегистрированными законодатель фактически допускает существование прав на недвижимое имущество, которые не зарегистрированы в установленном порядке.

Проблемы правового регулирования момента возникновения права собственности на вновь жилье. В современных условиях актуальными являются вопросы толкования положений ч. 1 ст.331 ГК Украины, которая устанавливает три момента возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество: с момента завершения строительства (создания имущества), с момента принятия его в эксплуатацию, с момента государственной регистрации.

В юридической литературе неоднократно высказывалась критика указанных норм ГК Украины. В частности, отстаивается мысль о том, что моментом возникновения права собственности на жилье как объект недвижимости должен быть момент государственной регистрации права собственности.

Отмечается также о нецелесообразности в случаях строительства жилья, выдачи местными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления свидетельства о праве собственности, как это предусмотрено ст. 19 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» и пунктом 6.1 Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, поскольку в таком случае возникает вопрос об определении момента права собственности.

А. В. Воронова справедливо считает нецелесообразным признавать правоустанавливающим документом для регистрации права собственности акт приму в эксплуатацию, поскольку он подтверждает только вывод государственных органов о соответствии объекта недвижимости техническим требованиям. В связи с этим заслговуе внимания предложение о выдаче органами местного самоуправления лицам, построили жилье, такой правоустанавливающий документ, как свидетельство о принятии в эксплуатацию определенного объекта недвижимости, включая и жилье.

Правоприменительная практика выявила отдельные проблемные вопросы правового регулирования деятельности фондов банковского управления, предусмотренных Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Нерешенным остается вопрос определения момента возникновения права собственности и вид договора, на основании которого возникает право собственности у участника фонда финансирования строительства (далее - ФФС) и какой документ является основанием для регистрации права в государственном реестре прав на недвижимое имущество и их ограничений.

В связи в целом заслуживает поддержки обоснованную в литературе вопроса о целесообразности упрощения чрезмерно сложного процесса документарного оформления права собственности и с этой целью «признание правоустанавливающим документом, на основании которого регистрируется право собственности у участника ФФС, договора управления имуществом с отметкой управляющего фонда о полную уплату взносов в фонд и застройщика о передаче квартиры участнику ».

Вместе слабым местом такой является неопределенность правового режима и недостаточная «прозрачность» процедуры совершения соответствующих «отметок» управляющего фонда и застройщика на договоре управления имуществом, подтверждение правомерности которых желательно было бы нотариально удостоверять, что однако не представляется возможным, поскольку последние имеют характер фактических обстоятельств, не входящих в юридический состав договора управления имуществом инвесторов (доверителей) следует признать предусмотрено Законом о финансово-кредитные механизм управления при массовом строительстве жилья предоставленную доверителю (инвестору) справку о полной уплате взносов в фонд, который подтверждает о выполнении договора управления имуществом, и с цого момента у индивидуального инвестора возникает право собственности на жилье как объект строительства в рамках деятельности фонда (в данном случае - ФФС).

В связи с этим юридически корректным представляется рассматривать договор управления имуществом между управляющим и доверителем как правоустанавливающий документ построенного индивидуального жилья (т.е. квартиры) под отлагательное условие выдачи инвестору свидетельства о полной уплате взносов в фонд вида ФФС, что позволит надежнее защитить интересы индивидуальных инвесторов в отношениях с такими видами коллективного инвестирования.

Объекты права собственности на жилье. ГК Украины закрепил практически исчерпывающий перечень объектов, которые могут быть квалифицированы как жилье. По смыслу ст. 379 ГК Украины разновидностями жилья выступают: 1) жилой дом, 2) квартира, 3) другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания.

Жилой дом как объект права собственности. Одним из объектов права собственности и предметов гражданско-правовых сделок является жилой дом. Основные положения о праве частной собственности на жилой дом установлен Законом Украины «О собственности» (ст. 8).

Понятие жилого дома закреплено ст. 380 ГК Украины, под которым понимается здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, встанолених законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного проживания в ней.

Приведенное легальное понятие жилого дома включает четыре определяющие условия, которые в совокупности дают возможность квалифицировать недвижимое имущество как жилой дом, в том числе: 1) речь идет о здании, 2) такая недвижимость должна иметь капитальный характер, 3) должны быть соблюдены нормативно установленные требования сооружения такого здания 4) призначенисть здания для постоянного проживания.

Жилой дом - одноквартирный дом, предназначенный для постоянного проживания в нем лиц, который имеет оборудованные комнаты и вспомогательные помещения. Согласно Единого классификатора жилых домов жилым домом капитального типа является здание сроком от 30 до 150 лет. Вспомогательные помещения - это помещения жилого дома, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома или бытового и культурного обслуживания по месту жительства.

От таких зданий следует отличать жилые дома квартирного типа, которые подразделяются на малоэтажные (1-4 этажа) и многоэтажные (5 этажей и выше). Многоэтажные жилые дома являются многоквартирными. Вместе с тем многоквартирными есть малоэтажные дома блочного типа - так называемая ковровая застройка. Основную типологическую структуру домов домов квартирного типа составляют секционные, галерейные, блочные жилые дома и общежития. Основными отличающие элементами жилых домов квартирного типа есть секции этажа (надземные, цокольные, подвальные, технические, мансардные), лестнично-лифтовые узлы квартиры (группы квартир).

Состав, количество и стоимость имущества, которое может быть в собственности граждан, а также деятельность собственника может быть соответственно ограниченной или прекращенной только в случаях и порядке, установленных законом.

ГК Украины, другое действующее гражданское законодательство не содержат положений относительно ограничения количества жилых домов и размера жилого дома, находящихся в собственности отдельных граждан. Однако для возникновения права собственности на жилой дом необходимо, чтобы дом был построен на отведенном в установленном порядке земельном участке, был утвержден соответствующий проект, было получено соответствующее разрешение и дом принят в эксплуатацию с участием собственника (его уполномоченного лица), компетентных государственных органов в установленном порядке.

Согласно ст. 40 ЗК Украины гражданам Украины по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления могут передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в аренду земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек.

Право собственности на жилой дом возникает с момента принятия его в эксплуатацию и регистрации в исполкоме местного совета. Государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества (жилые и нежилые дома, садовые дома, дачи, гаражи, здания производственного и другого назначения, расположенные на отдельных земельных участках улиц, площадей и переулков под отдельными порядковыми номерами; квартиры многоквартирных домов) осуществляют коммунальные предприятия - бюро технической инвентаризации согласно Временному положению о порядке регистрации права собственности на недвижимое имущество, утвержденное Приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 г. № 7/5.

Квартира как объект права собственности. ГК Украины содержит понятие и основы правового режима квартиры как объекта права собственности.

Согласно ч. 1 ст. 382 ГК Украины квартирой признается изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания. Квартира - это конструктивно отделена функциональная часть двух-или многоквартирного жилого дома, которая предназначена и по санитарно-техническим нормам пригодна для постоянного в нем проживания.

В доктрине гражданского права понятие квартиры является предметом научных дискуссий, обусловило существование различных оценок этой правовой категории.

По мнению П. И. Седугин, квартирой есть отдельная жилая площадь, используется и предназначена для проживания, что имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню и не имеет в своих пределах функциональных частей ( площадей, объемов), других квартир, мест общего пользования.

В литературе обращается внимание на слабое место запропоноваого понятие квартиры понятие, заключается в отсутствии указания на ее связь с многоквартирным домом.

Ряд авторов пытается сформулировать понятие квартиры из-за выделения определяющих признаков квартир, которые выделяют ее от других видов жилья. В связи с этим Н. Агафонова выделяет два признака, которые отличают квартиру от других видов жилой недвижимости (жилого дома и жилой комнаты в коммунальной квартире), к которым в частности, относятся:

1) квартира - это помещение, объединяет жилую и всю обслуживающую ее площадь;

2) квартира имеет выход в здание эксплуатируется несколькими собственниками квартир.

Приведенное понятие квартиры требует уточнения категории обслуживающей площади, не совсем корректно называть только как площадь жилых и вспомогательных комнат, которые имеют обслуживающее по жилых значение, поскольку указанную функцию выполняют и другие помещения дома, которые не составляют ее часть (несущие конструкции дома механическое т.п. оборудования вне и внутри квартиры).

В литературе обоснованно и другой подход, основанный на понимании квартиры как «... сложной вещи, состоит из главной вещи (самой квартиры), а также общего имущества дома, которое находится в общем пользовании и предназначенное для ее обслуживания, и подлежит кадастровому учету ».

С таким подходом нельзя полностью согласиться, поскольку в состав квартиры не может входить ее принадлежность, не поглощается главной вещью, а следует за последней.

Проведенный анализ каждого из рассмотренных выше понятий квартиры свидетельствует о присущих им как преимущества, так и недостатки, обусловливает целесообразность дальнейшего научного поиска совершенного понятия квартиры и наводит на мысль о решении этой проблемы путем выделения минимальных по количеству определяющих признаков квартиры, на котором должно базироваться понятия этого вида жилья.

В этом контексте все приведенные определения квартиры содержат основную особенность квартиры - связь с жилым домом, что отличает ее от других видов жилья (жилого дома, других жилых помещений).

Квартира является составной жилого дома, что дает основания рассматривать эти категории как часть и целое.

Право собственности на квартиру физические лица приобретают способами, определенными гражданским законодательством. Граждане имеют право на приватизацию квартиры государственного жилищного фонда или приобретения их в жилищных кооперативов, на биржевых торгах, путем индивидуального жилищного строительства или получения в собственность на других основаниях, предусмотренных законодательством Украины.

Передача квартир в собственность граждан регулируется Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19 июня 1992, Положением Государственного комитета по строительству, архитектуре и жилищной политики «О порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан» от 15 сентября 1992 № 56 и т.д..

Член жилищного, жилищно-строительного кооператива (дачного, гаражного или другого кооператива или товарищества), который полностью внес свой паевой взнос за квартиру (дачу, гараж, иное строение или помещение), предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на это помещение (другое здание или помещение).

Наниматель жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда и члены его семьи имеют право приобрести в собственность соответствующую квартиру или дом щляхом ее выкупа. Квартиры, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, составляют частный жилищный фонд.

Соотношение квартиры как составной части дома находит выражение в установлении общей собственности владельцев квартир на другое имущество многоквартирных домов, что однако не противоречит пониманию квартиры как самостоятельной части жилого дома, которая выступает в гражданском обороте как отдельная вещь.

Нормативное закрепление этого правила содержится в ч. 2 ст. 382 ГК Украины, которой предусмотрен режим общей совместной собственности владельцев квартир двух-или многоквартирного дома на другое имущество таких домов, в частности: - помещения общего пользования (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, кладовые, смиттекамеры, чердаки, подвалы, шахты и мащинни отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения) - опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование (водо-и газосети) - сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир (подземные гаражи, сараи, мастерские , навесы, ограждения, ворота, мощение и т.д.).

Режим общей совместной собственности на это имущество общего пользования означает, что совладельцы владеют и пользуются этим имуществом совместно, если иное не установлено договоренностью между всеми совладельцами. Совладельцы этого имущества несут солидарную ответственность по своим обязательствам по экономному и честного использования указанных объектов.

Итак, в многоквартирном доме собственникам на праве собственности квартира и на праве общей совместной собственности - другое имущество этого дома, находящегося в общем пользовании его жителей.

При этом в доктрине общепризнанным является положение о том, что квартира в многоквартирном доме должно рассматриваться главной вещью, а принадлежностью квартиры как главной вещи выступают помещения и другое имущество общего пользования в этом же доме, что соответствует традиционным представлениям о главной вещи и ее принадлежности.

Принадлежностью признается вещь предназначена служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

При этом за главной вещью - квартирой - следует не собственно принадлежность, а доля в праве собственности на нее. Указанная особенность обусловлена тем, что такая принадлежность обслуживает не одну главную вещь, а сразу несколько. Поэтому по конкретной главной вещью (определенной квартирой) следует соответствующая «идеальная судьба ... что не дает возможности узурпировать права на принадлежность владельцем одной из главных вещей, и обеспечивает сохранение ему определенных прав по всей принадлежности, а не ее части».

Кроме того, такие принадлежности квартиры как главной вещи служат для удовлетворения хозяйственных нужд и не могут быть самостоятельным объектом права собственности.

В связи с этим логично правило, закрепленное Законом Украины «Об объединении совладельцев жилья» (ч. 5 ст. 19), согласно которому при отчуждении помещения в жилом доме право на долю в имуществе общего пользования подлежит отчуждению вместе с помещением без выделения доли в натуре.

Правую общей собственности в многоквартирном доме на имущество общего пользования присущ ряд особенностей, которые отличают ее от других случаев совместной собственности.

Прежде всего, такая совместная собственность возникает непосредственно в связи с приобретением права собственности на квартиру. Такое право приобретается независимо от субъективных намерений приобретателя, желал он того или не хотел, знал или не знал, что покупая квартиру, он становится участником общей совместной собственности.

Следующая особенность общей собственности на имущество общего пользования заключается в невозможности определения собственниками квартиры своей доли в праве собственности на общее имущество и его отчуждения, поскольку это противоречит понятию общей совместной собственности и этим нарушается функциональная связь между квартирой и многоквартирным домом.

Возможен лишь распределение фактического пользования такими объектами (например, подвалом, коридором и т.д.) между владельцами дома. Доля каждого собственника общего имущества в многоквартирном доме пропорциональна размеру (доле) общей площади жилого помещения, которое занимает гражданин - владелец этого помещения в общей площади жилого дома.

Доля каждого собственника в праве общей собственности на объекты общей собственности всегда разделяет судьбу квартиры, которую обслуживают объекты совместной собственности. Так, в случае если квартира, занимаемая гражданин - владелец квартиры, в результате капитального ремонта существенно изменяется (увеличивается или уменьшается), то пропорционально этому изменяется (увеличивается или уменьшается) его доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома.

При переходе права собственности на квартиру к иншго владельца к нему соответственно переходит и доля собственника в праве на объекты, которые находятся в общей собственности.

Итак, владелец квартиры лишен самостоятельного права отчуждения доли в общей собственности на имущество общего пользования отдельно без одновременного отчуждения надлежащего таком совладельцу единоличного права собственности на квартиру в этом доме.

Это положение не нашло четкого закрепления в действующем законодательстве, способствует созданию неопределенности в правоприменительной практике и возникновению различного рода правовых курьезов типа: «купля-продажа подвалов, чердаков как объектов права общей совместной собственности».

Приведенное свидетельствует о целесообразности дополнения ГК Украины положением об отсутствии у владельца квартиры самостоятельного права на отчуждение доли в общей совместной собственности на имущество общего пользования.

В связи с этим ст. 382 ГК Украины целесообразно дополнить частью третьей следующего содержания: "При отчуждении квартиры в жилом доме право на долю в имуществе общего пользования подлежит отчуждению вместе с квартирой без выделения доли в натуре. Владельцы квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру ».

Усадьба как объект права собственности. Наряду с традиционными видами жилья, специфическое место занимает усадьба, понятие и правовой режим которой впервые в истории украинского цивилистической кодификации закреплено в ГК Украины.

Согласно ч. 1 ст. 381 ГК Украины усадьбой является земельный участок вместе с расположенными на ней жилыми зданиями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями.

В связи с этим в литературе обращается внимание на то, что «по определению жилья в ст. 379 ГК Украины следует, что понятие усадьбы является более широким, чем понятие жилье, ведь оно кроме помещения - жилого дома, поскольку оно включает в себя, в частности, земельный участок, помещения не являются. Понятие жилья здесь можно воспринимать в буквальном смысле, а больше с точки зрения функционального назначения. Через цели использования имущества, обслуживающего жилой дом и через неразрывность в гражданском обороте жилой дом и земельный участок, выделенный для его обслуживания, находится на праве собственности у лица, объединенные понятием усадьбы. В то же время ст. 381 ГК Украины, предполагает, что при отчуждении жилого дома может считаться, что отчуждается не вся усадьба, если это установлено договором или законом. Но это скорее исключение, которое предусмотрено в законе ».

Итак, в понятие усадьбы заложен неразрывность сооружения и земельного участка, находящегося у лица на праве собственности.

В этом контексте в литературе обращается внимание на то, что, с одной стороны, земельный участок - это, своего рода, особое продолжение жилья, например, часть дома (не в юридическом смысле), а с другой - оно не является помещением жилого фонда, зданием, объектом, который предназначен для постоянного или временного проживания. Только то, что земельный участок может быть обременен, например сервитутом, не дает оснований отнести ее к жилью.

Иную позицию по этому поводу обоснованные А. В. Воронова, по мнению которой «усадьба не может быть отнесена к объектам жилья, поскольку в ее состав входят кроме жилого дома, и земельный участок, хозяйственно-бытовые здания, наземные и подземные коммуникации, многолетние насаждения ».

Ссылаясь на ст. 381 ГК Украины автор отмечает, что жильем в усадьбе должно признаваться только жилой дом, в случае отчуждения которого считается, по общему правилу, отчуждается вся усадьба. Однако, по договоренности сторон может быть обусловлено и другое. Поэтому автор считает, что предметом договора могут быть и те вещи, которые входят в ее состав, кроме жилого дома (хозяйственные постройки, гараж, сарай).

Такой подход основания критически воспринимается в доктрине.

В этой связи И. В. Жилинкова справедливо обращает внимание на неубедительность загаднои выше позиции относительно правовой природы усадьбы как объекта права собственности. «С одной стороны автор правильно отмечает, что усадьба - это комплекс жилых, хозяйственных, гаражных, парковых и других построек, которые составляют одну хозяйственную и архитектурную целостность. С другой, - указывается что в состав усадьбы входят отдельные недвижимые вещи, которые могут быть отдельными объектами права собственности и, соответственно, - самостоятельным предметом гражданско-правовых сделок. Продолжая эту мысль, автор указывает, что предметом гражданско-правового договора могут быть вещи, которые входят в состав усадьбы (гараж, сарай и т.д.) ».

С таким подходом нельзя согласиться по нескольким причинам.

Во-первых, ошибочность такой позиции заключается в том, что она основывается на допустимости одновременного признания кильох титулов собственности на одну и ту же вещь (жилой дом, гараж и т.д.) как элемента усадьбы и как недвижимости вне дома.

Во-вторых, усадьба - это сложная вещь, что определяет характер правовых связей физических элементов такой вещи. Согласно ч. 1 ст. 188 ГК Украины если несколько вещей образуют единое целое, что позволяет использовать его по назначению, они считаются одной вещью.

В связи с этим в литературе справедливо отмечается, что «... сарай, гараж и другие сооружения, которые входят в состав усадьбы, не могут рассматриваться как отдельные объекты. Не могут они и стать самостоятельным предметом гражданско-правового договора. Если владелец хочет, например, продать принадлежащую ему долю земли с расположенным на ней гаражом или иным сооружением, сначала нужно выделить указанное недвижимое имущество и вывести его из состава усадьбы. Только после этого, уже относительно нового отдельного объекта права собственности заключаться сделка. Следовательно, предметом сделки будет не часть усадьбы, а отдельный объект права собственности, например, гараж, расположенный на соответствующем земельном участке ».

В этом контексте заслуживает внимания позиция Б. Винник, которая считает невозможным отнесение к жилью земельного участка и обосновывает целесообразность закрепления за усадьбой особого правового режима жилья, поскольку на земельном участке могут быть расположены хозяйственные здания и сооружения, без которых функционирование дома невозможно. Соответственно, на такой земельный участок, отмечает автор, необходимо полностью или частично распространить режим жилищных прав и обязанностей гражданина.

По нашему мнению, усадьба является сложной вещью, на которую распространяется режим жилья, если иное не вытекает из особенностей усадьбы, обусловленных действием ее нежилых элементов - гараж, сарай и т.д..

В связи с этим признание усадьбы видом жилья, пусть даже и особого вида, неадекватно отражает реально характер существующих фактических (функциональных) и правовых отношений относительно элементов усадьбы, что приводит к определенной степени искаженного видобрення правового режима этого объекта гражданских прав.

По нашему мнению, усадьба является сложным по количеству составляющих элементов и правовым режимом имущественным объектом (вещью), на который распространяются положения ГК Украины о жилье как объекта права собственности, с учетом особенностей участия такой вещи в гражданском обороте, вытекающих из признание усадьбы сложной вещью и структуры ее составляющих жилого и нежилого назначения.

В связи с этим целесообразно нормативно определить порядок признания усадьбы неподвижностью и правового режима ее составляющих путем дополнения ст. 381 ГК Украины частью второй следующего содержания:

«Право собственности на усадьбу возникает подлежит государственной регистрации в порядке регистрации прав на недвижимое имущество.

Одновременно с регистрацией прав на усадьбу устанавливается запрет на распоряжение недвижимым вещам, которые входят в состав усадьбы.

Совершение сделок с недвижимыми вещами, которые входят в состав усадьбы, проводится только после их выделения из усадьбы и государственной регистрации таких изменений в составе усадьбы ».

Обязательными и определяющими элементами такой вещи выступают земельный участок и расположенный на нем жилой дом усадебного типа, состоящий из жилых и вспомогательных приищень. Характерными вспомогательными помещениями дома являются: прихожая, кухня, коридор, веранда, гардеробная, кладовая, помещение для автономной системы отопления, прачечная и т.д.. На приусадебных земельных участках, кроме жилых домов, размещаются хозяйственные постройки (сараи / хлева), летние кухни, гаражи, мастерские, уборные и др.) и сооружения (колодцы, выгребные ямы, навесы, ограждения, ворота, калитки, замощение и т.п.). Пристройкой к жилому дому есть часть дома, расположенная вне контура его капитальных внешних стен и имеющая с основной частью дома одну (или более) общую капитальную стену. Пристройки имеют внутреннее сообщение с основными частями зданий. К ним относятся: пристроенные комнаты и вспомогательные помещения (тамбуры, веранды, кухни, кладовой, ванной комнаты, туалета и т.д.). Подземные гаражи, встроенные в жилые дома, относятся к объектам социально-культурного назначения. Многолетние насаждения на приусадебных земельных участках должны вегетативный цикл более чем два года.

Характерной чертой дома заключается в ее назначении - ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного хозяйства, ведения садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений, следует из содержания ч. 6 ст. 118 ЗК Украины.

Во исполнение пунктов 4.4 Приказа Минздрава Украины «Об утверждении государственных санитарных правил планирования и застройки населенных пунктов» № 173 от 19 июня 1996 размещения усадебной застройки в городах должно быть проведено преимущественно на свободных территориях, на участках реконструируемой застройки в пределах городской зоны, а также на резервных территориях пригородных зон.

Для возникновения права собственности на усадьбу необходимо, чтобы она была построена на выделенном в установленном порядке участке, был утвержден соответствующий проект, было получено соответствующее разрешение и усадьба была принята в эксплуатацию в нормативно установленном порядке. При совершении указанных действий необходимо руководствоваться положениями ЗК Украины, подзаконными нормативными актами, регулирующими указанные отношения. В частности, речь идет о соблюдении положений Приказа Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики № 273 от 5 декабря 2000 г. «О завтердження Положение о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ».

Если гражданин желает получить земельный участок в процессе приватизации земель государственной или коммунальной собственности для размещения на ней дома, то он имеет право бесплатно получить такой участок в таких размерах: для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 гектара, в поселках - не более 0,15 гектара, в городах - не более 0,10 гектара (п. г.). Приведенные нормативы прямо предусмотренные ч. 1 ст. 121 ЗК Украины.

Владелец усадьбы имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, то есть он имеет право продавать, дарить, менять и совершать иные сделки с усадьбой.

Понятие усадьбы включает в себя совокупность всех объектов, расположенных на земельном участке, с предусмотренным прямому указанию закона особым правовым режимом, заключается в диспозитивной признании принадлежностями жилого дома других составных частей усадьбы. Приведенный вывод обусловлено положением нормы ч. 2 ст. 381 ГК Украины, согласно которой в случае отчуждения жилого дома считается, что отчуждается вся усадьба, если другое не установлено договором или законом.

Важное значение для выявления правовой природы усадьбы имеет правозастсовна практика заключения сделок по отчуждению усадьбы. Современная нотариальная практика сформировала два основных подхода к оформлению договоров отчуждения. Нотариусы могут оформлять договоры отчуждения усадьбы как одним, так и двумя договорами, и это не будет противоречить закону. В нотариальной практике более распространено удостоверение отчуждения дома и земельного участка отдельным договорам, так как это упрощает порядок уплаты налогов и государственной пошлины, а также соответствует правилам нотариального делопроизводства. Но в будущем, с приведением нормативно-правовых актов в соответствие новой концепции признания усадьбы как единого имущественного комплекса, закрепленного в ГК Украины и Законе Украины «О государственной регистрации прав и ограничений на них», будет распространяться практика удостоверение договоров об отчуждении дома одному договору .

Итак, гражданско-правовая природа усадьбы состоит в признании она не совокупностью недвижимых вещей, а сложной вещи, предназначенной для обслуживания жилого дома, составляющие которой связаны с жильем общим назначением. Главной вещью в доме есть жилой дом, а другая недвижимость из состава усадьбы - его принадлежностями.

Приведенное дает основания считать усадьбу самостоятельным объектом права собственности как прямо определен законом разновидность сложной вещи, а не совокупность недвижимого имущества, поскольку усадьба как объект оборот существует пока исключается существование ее составляющих как самостоятельной недвижимости и объект (предмет) сделок.

Указание в договоре или ином основании отчуждения жилого дома как главной вещи сложной вещи не влечет признание ее составляющих самостоятельными видами недвижимости.

По нашему мнению, усадьба как сложная недвижимая вещь может возникать только с момента его государственной регистрации в регистрации прав.

С этого момента составляющие усадьбы прекращают существование как самостоятельные объекты права собственности.

Признание составляющей усадьбы (дома, гаража и т.д.) самостоятельным предметом сделок становится возможным только после выделения в натуре и вывода такой вещи из состава усадьбы по правилам государственной регистрации прав.

В связи с этим при отчуждении жилого дома все другие элементы усадьбы переходят к новому собственнику вместе с домом, если, конечно, при заключении договора об отчуждении не было обусловлено их снос или перенос прежним собственником.

При изъятии земельного участка, на котором находится жилой, дачный (садовый) дом, гараж, другие здания, которые принадлежат лицам, право частной собственности на них прекращается, если изъятие земли проведена в соответствии с законодательством и решен вопрос о предоставлении владельцу соответствующей компенсации и возмещения причиненных этим убытков.

Комната как объект права собственности. Согласно п. 1 ст. 2 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» (в редакции Закона № 3981-XII от 22.02.1994 г., № 40/97-ВР от 05.02.1997 г.) одним из объектов приватизации государственного жилищного фонда есть комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей.

Такие комнаты (дома) получили в литературе название коммунальных, поскольку вспомогательные помещения (кухня, санузел и т.д.) этого помещения находятся в совместном пользовании всех жителей (нанимателей, собственников).

Право нанимателя на приватизацию таких комнат не обусловленное волей соседей, являющихся нанимателями других комнат в этой квартире.

В этом контексте в литературе совершенно справедливо обращается внимание на то, что «самостоятельность договора найма жилого помещения дает основания для принятия решений о возможности приватизации собственнику или его представителю и не обусловлена волей соседей». При этом допустимо «... не только общее решение о приватизации коммунальных квартир, а также и их решение о приватизации отдельных жилых помещений конкретными лицами».

Поэтому недостаточно обоснованной следует признать позицию отдельных авторов, которые считают «... возможным осуществление приватизации коммунальных квартир только при наличии согласия всех соседей - нанимателей жилых помещений, расположенных в этой квартире».

В связи с допустимость вступления коммунальных квартир в частную собственность имеющиеся основания признавать видом жилья (в контексте главы ГК Украины «Право собственности на жилье») комнаты в квартире и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей.

При этом следует обратить внимание на то, что закон прямо не предусматривает возможности приватизации комнат, отнесенных в установленном порядке к категории служебных помещений. В связи с этим такие «служебные» комнаты не могут быть признаны объектом права частной собственности и видом жилья в понимании главы ГК Украины «Право собственности на жилище».

Комната в коммунальной квартире по своим технико-потребительским характеристикам имеет больше сходных черт чем отличий от комнат в других помещениях (некоммунальных квартирах, общежитиях и т.д.), что позволяет рассматривать их как особое и общее.

Понятие комнаты в квартире нормативно не определено, что обусловило формулировку теории гражданского права понятие этой юридической категории.

Доктрина под комнатой понимает обособленную постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).

Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья, т.е. пригодная по санитарным и техническим характеристикам размещения в ней.

В зависимости от назначения и срока проживания комнаты делятся на следующие группы: комнаты в жилом доме и в квартирах многоквартирных домов; комнаты в специализированных домах (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренный фонд, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.); комнаты в других зданиях, которые предназначены для проживания и признаются жилыми согласно национальным традициям народов, населяющих Украину, закрепленными отечественным законодательством (в частности, квартиры-музеи, комнаты, отнесенные в установленном порядке к числу служебных и т.п.). В частности, ориентировочный перечень таких комнат приведены в п. 3 ст. 2 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда».

ГК Украины прямо не указывает, однако и не запрещает признание комнаты самостоятельным объектом права собственности и гражданского оборота в целом.

По нашему мнению, объектом права собственности могут быть преимущественно жилые комнаты в квартирах многоквартирных домов при условии выделения их как самостоятельного вещи путем регистрации его в государственном реестре недвижимости.

Жилые комнаты в других зданиях могут быть объектом права собственности только в порядке и на условиях, определенных законом.

Объектом права собственности могут быть комнаты в коммунальных квартирах, прямо предусмотрено Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». Запрет на обращение таких комнат по сути означало бы ограничение прав граждан, которые в них живут, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений.

Право собственности на приватизированную комнату в коммунальной квартире приобретает гражданин, постоянно проживающий в этой комнате и подал заявление на ее приватизацию в соответствующий орган приватизации (райгосадминистрация по месту нахождения такой комнаты).

Если комнаты в коммунальной квартире приватизировались одновременно, т.е. приватизируемой вся квартира как единый объект недвижимости, то соседи становятся участниками спльни долевой собственности на квартиру. Поэтому при продаже комнаты другие участники общей долевой собственности на квартиру имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В литературе обоснованно позицию, согласно которой преимущественное право покупки доли не возникает (согласия соседей не требуется), если комнаты приватизированы в разное время (в частности, заявления соседей на приватизацию поданы с разницей хотя бы в сутки) или часть комнат остаются неприватизированными.

Отдельные авторы обосновывают иной подход по применению при продаже комнаты права преимущественной покупки собственниками других комнат этой квартиры. По мнению И. И. Андрианова здесь имеется общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры.

В связи с этим следует согласиться с высказанным в литературе критикой такого подхода, согласно которой право преимущественной кпивли в данных условиях применяться не может, поскольку эта ситация схожа с положением квартир по объектам общего пользования в многоквартирном доме.

Вместе закреплен ГК Украины нечеткий перечень видов жилья как объектов права собственности делает проблематичным закрепления правового режима комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота.

Нормативно должно быть установлено правило, согласно которому самостоятельным объектом гражданского оборота могут быть не любые комнаты в квартирах, а лишь расположены в квартирах и одноквартирных домах комнаты, которые приобретены в частную собственность как отдельный (самостоятельный) объект недвижимости.

С целью окончательного формирования правового режима комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота целесообразно в. 382 ГК Украины дополнить частью четвертой следующего содержания:

«3. В частную собственность могут приобретаться комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживает два или более нанимателя.

Комнаты в других зданиях могут быть объектом права собственности только в порядке и на условиях, определенных законом.

Комнатой в квартире и одноквартирном дома отделена постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья, пригодная по санитарным и техническим характеристикам размещения в ней.

Владелец комнаты в квартире или одноквартирном доме имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться комнате по правилам приобретения и осуществления прав на недвижимое имущество ».

Проведенный анализ дает основания для таких выводов.

1. Владелец квартиры лишен самостоятельного права отчуждения доли в общей собственности на имущество общего пользования отдельно без одновременного отчуждения надлежащего таком совладельцу единоличного права собственности на квартиру в этом доме.

В связи с отсутствием прямой нормы, целесообразно в. 382 ГК Украины дополнить частью третьей следующего содержания:

«При отчуждении квартиры в жилом доме право на долю в имуществе общего пользования подлежит отчуждению вместе с квартирой без выделения доли в натуре. Владельцы квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру ».

2. Гражданско-правовая природа усадьбы состоит в признании она не совокупностью недвижимых вещей, а сложной недвижимой вещью, на которую распространяются положения ГК Украины о жилье как объект права собственности, предназначенной для обслуживания жилого дома и связанных с ней общим назначением.

Главной вещью в доме есть жилой дом, а другая недвижимость из состава усадьбы - его принадлежностями.

Усадьба является самостоятельным объектом гражданского оборота, исключает признание ее составляющих (дом, гараж, сарай и т.д.) как самостоятельных видов недвижимости и объектов (предметов) сделок.

Усадьба как сложная недвижимая вещь может возникать только с момента его государственной регистрации в регистрации прав.

В связи с этим целесообразно нормативно определить порядок признания усадьбы недвижимостью и правовой режим ее составляющих путем дополнения ст. 381 ГК Украины частью второй следующего содержания:

3. Объектом права собственности на жилье может быть комната в квартире или одноквартирных домах, в которых проживают два или более нанимателя, при условии выделения такой комнаты как самостоятельной вещи путем регистрации его в государственном реестре недвижимости.

Владелец комнаты в квартире или одноквартирном доме имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться комнатой по правилам приобретения и осуществления прав на недвижимое имущество ».

4. Непризнанное жилищем помещения, как и неизолированные жилые помещения (смежная комната), могут быть признаны объектом не к договору найма (аренды) жилья, а договора найма (аренды) имущества, с распространением на регулируемые ими отношения положений ГК Украины о найме (аренде) помещения и наем (аренду) имущества.