Класифікація різновидів житла і житлових прав передбачає виділення їх однорідних груп, об’єднаних спільними ознаками.
Поняття «класифікація» походить від латинського clasis – розряд, клас і означає поділ предметів певної сукупності за спільними ознаками з утворенням системи класів цієї сукупності. Під класифікацією взагалі розуміють ієрархічну систему взаємопов’язаних ланок, що дозволяє створити картину єдиного цілого з відокремленням його сукупних частин. В основі кожної класифікації (principum divisionis) повинні бути такі критерії, які пронизують усі взаємопов’язані ланки , тобто повинні бути такі загальні ознаки поняття, за якими обсяг даного поняття поділяється на групи. При цьому групи можуть поділятися далі, а кожне поняття повинно попасти лише в одну групу.
Залежно від ступеню визначеності в нормах права різновидами житла виступають визначені або невизначені законом житлові приміщення, класифіковані на певні групи залежно від притаманних їм відмінних внутрішньо-родових (видових) кваліфікаційних ознак.
За ступенем ізольованості, структурним складом і функціональним призначенням приміщень в доктрині виділяють три види житла:
а) житловий будинок (частина житлового будинку) – індивідуально-визначена будівля, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, повязаних з проживанням у такі будівлі;
б) квартира (частина квартири) – структурно відокремлене приміщення в багатоквартирному будинку, яке забезпечує можливість прямого доступу до приміщень спільного користування в такому будинку, складається з однієї чи кількох кімнат, а також приміщень допоміжного користування, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов’язаних з їх проживанням у такому відокремленому приміщенні;
в) кімната – частина житлового приміщення або квартири, призначена для використання як місце безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі.
Нормативно визначена класифікація житла (ст. 379 ЦК України) також передбачає тричленний поділ житла. За цим критерієм різновидами житла виступають: 1) житловий будинок; 2) квартира; 3) інше приміщення (помешкання), що відповідає ознакам житла, тобто призначені та придатні для постійного проживання.
Житловий фонд. Житло може бути поділене на види залежно від приналежності житла до відповідного житлового фонду.
Поняття житлового фонду застосовується для характеристики тіє чи іншої сукупності житлових приміщень.
В основі класифікації житлового фонду лежить критерій однорідності правового режиму житла, що входить до складу відповідного житлового фонду і визначає також однорідність правового регулювання суспільних відносин, які залежать від певного засобу, за допомогою якого громадянин реалізує право на житло. Відповідно до цього відбувається отримання громадянином житла в тому чи іншому будинку та встановлюється відповідний режим володіння, користування і розпорядження ним.
Нормативне визначення поняття житлового фонду закріплено в ЖК України, згідно з яким житло, що знаходиться на території України, утворює житловий фонд країни. Житловий фонд традиційно поділяють, залежно від форми власності на житло, на чотири групи фондів: 1) державний; 2) громадський; 3) приватний; 4) житлово-будівельних кооперативів.
При цьому до житлового фонду не входять нежилі приміщення в житлових будинках, що призначені для торгових, побутових та інших потреб непромислового характеру.
Проблема класифікації житлових фондів має дискусійний характер, що обумовлено невідповідністю наведеного вище поділу на житлові фонди сучасним умовам ринкового господарства та вимагає проведення аналізу існуючих в доктрині наукових підходів стосовно зазначеного питання.
В доктрині права під житловим фондом зазвичай розуміють «сукупність усіх житлових помешкань незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, спеціалізовані будинки, квартири, службові житлові приміщення, інші житлові помешкання в інших будівлях, придатні для проживання».
Як бачимо, до складу житлового фонду включені всі житлові прміщення, що знаходяться на території України і задовольняють не лише постійну, але й тимчасову потребу громадян в житлі.
На думку Ю. К. Толстого, більш правильним було б давати визначення не житлового фонду, а житлових фондів, які можуть бути визначені як «сукупність житлових приміщень, придатних для постійного проживання, розташованих в житлових або інших будівлях; приміщень, які залежно від форми власності, характеру використання, інших факторів підпорядковуються особливому правовому режиму і задовольняють потреби громадян в житлі постійно чи тимчасово».
У цьому контексті Ю. К. Толстой вважає доцільним класифікувати житлові приміщення не за формами власності, а в залежності від підстав їх надання громадянам: а) житлові приміщеня, що надаються за договором соціального найму; б) житлові приміщення, що надаються за договором комерційного найму; в) житлові приміщення в будинках житлово-будівельних та житлових кооперативів; г) житлові приміщення, що знаходяться у власності громадян; д) житлові приміщення, що надаються в користування громадянам за іншими підставами.
Наведену вище позицію досить слушно піддано критиці, оскільки «такий підхід може створити складноші в правовому регулюванні відносин, пов’язаних з експлуатацією житлового фонду, забезпеченням його схоронності, проведенням єдиної технічної політики в житловій сфері».
П. І. Седугін вважав можливим виходити при визначенні видів житлових фондів не лише з цього принципу, але також з призначення житлових приміщень. Залежно від цього він виділяв житловий фонд соціального використання (житлові приміщення, що надаються громадянам для проживання в режимі соціального використання) і житловий фонд, що використовується на комерційних засадах (тобто, для використання за договором найму житлового приміщення з метою отримання прибутку).
З урахуванням аналізу норм Конституції та Цивільного кодексу П. В. Крашенинников пропонує керуватися при класифікації житлових фондів двома ознаками: 1) приналежність то тієї чи іншої форми власності За даною ознакою житловий фонд поділяється на два види: а) приватний житловий фонд (включає громадський житловий фонд і житловий фонж житлових та житлово-будівельни хкооперативів); б) державний житловий фонд; в) муніципальний житловий фонд; 2) мета використання. За цією ознакою житловий фонд можна поділити на чотири групи: соціальний; індивідуальний; комерційний і спеціалізований.
На нашу думку, в умовах переважно ринкового господарювання більш адекватним видається проведення поділу житлового фонду країни за двома критеріями – залежно від форм права власності і спеціального цільового призначення.
Наведене дає підстави для висновку про доцільність виділення п’яти видів житлових фондів: а) приватного; б) державного; в) комунального г) громадського; д) соціального призначення (використання).
Питання класифікації житла взаємопов’язані з поділом на види житлових правовідносин, оскільки об’єкт останніх становить житло.
Класифікація житлових правовідносин може бути проведена за різними критеріями.
Залежно від об’єкту прав житлові правовідосини поділяють на речові та зобов’язальні.
За цим критерієм житло може бути об’єктом речових і зобов’язальних правовідносин.
Житлові речові правовідносини поділяються на дві групи: а) права власності і б) речові права на чуже житло.
Найбільш повним речовим правом є право власності. Воно передбачає можливість уповноваженої особи володіти, користуватися, розпоряджатися річчю на підставі закону і титулу.
Інші речові права (обмежені речові права на чужу річ) можуть надавати їх носію також можливість володіти, користуватися (використовувати) та, залежно від виду, розпоряджатися житлом, однак вони менші за змістом. До обмежених речових прав на чужу річ належать: а) права членів житлового кооперативу і членів сім’ї власника житла на проживання; б) права відказотримувача, якому надано житло у довічне користування; в) права відчужувача проживати у відчуженому житлі за договором довічного утримання.
Характерним для речового права є те, що при його здійсненні уповноважений суб’єкт не потребує активних дій з боку зобов’язаних осіб. Суб’єкт зазначеного права має право вимагати утримуватись від усіляких дій, що посягають на належне йому право. Порушене речове право користується особливим способом захисту – речовими позовами у вигляді позовів віндикаційного, негаторного, про виключення житла з акту опису та зняття арешту, про визнання права власності.
Житловими зобов’язальними правами є такі, що дають можливість уповноваженій особі вимагати від зобов’язаної особи лише вчинення певної дії у вигляді передання житла, сплати за користування ним грошей тощо.
Залежно від змісту права, за допомогою якого особа задовольлняє свою житлову потребу, житлові права можна поділити на право власності на житло, обмежені речові права на житло і право користування житлом (як оплатне, так і безоплатне).
Залежно від способу задоволення потреби у житлі житлові правовідносини можна класифікувати на права, спрямовані на створення житла (шляхом будівництва), отримання його в користування та придбання його у власність.
У літературі можна зустріти й іншу класифікацію (абсолютні та відносні, регулятині та охоронні тощо) , які, однак, не є актуальними для цілей цього дослідження, оскільки не повною відображають специфіку їх об’єкта, тобто житла.
Проведений аналіз дає підстави обгрунтувати такі критерії класифікації житла і житлових правовідносин за їх предметом і підставами набуття прав на житло:
1. Залежно від ступеню ізольованості слід виділюи три види житла: а) житловий будинок (частина будинку); б) квартира (частина квартири); в) кімната.
2. За предметом (об’єктом) житлові права може бути поділено на: речово- та зобов’язально-правові житлові відносини. За цим критерієм житло може бути об’єктом речових- і зобов’язальних правовідносин.
Житлові речові правовідносини поділяються на дві групи: а) житлові відносини власності і б) обмежені речові житлові правовідносини.
Житлові зобов’язальні правовідносини слід поділяти на три групи таких прав: а) зі створення житла (зокрема, вони регулюються договірними способами інвестування в будівництво житла); б) з обігу житла (за допомогою будь–яких договорів, що обслуговують обіг нерухомості); в) із забезпечення зобов’язань житлом (зокрема, за допомогою іпотеки житла).
3. За способом задоволення потреби у житлі житлові правовідносини поділяються на правовідносини, спрямовані на створення житла (шляхом будівництва), отримання його в користування та придбання його у власність.