2.1. Житло як об’єкт відносин власності

Розділ 2.

ЖИТЛО ЯК ОБ’ЄКТ РЕЧОВИХ ПРАВОВІДНОСИН

Суб’єкти права власності на житло. Значимість житла в цивільному праві переважно визначається місцем цього виду нерухомості серед об’єктів цивільних прав. Житло як об’єкт права власності має притаманні йому підстави і момент виникнення та припинення, коло його суб’єктів з належними їм правами та обов’язками власників.

Тенденція до посилення диспозитивності цивільно-правового регулювання житлових відносин обумовлює поступове залучення до цивільного обороту все більшої кількості жилих приміщень і розширення кола власників та інших осіб, чиї інтереси пов’язані з цими об’єктами.

Особливості правового становища цих осіб визначаються специфікою використання жилих приміщень і тим правом щодо житла, носіями якого ці особи виступають.

Громадяни – власники жилих приміщень вправі самостійно використовувати їх для особистого проживання, і для здачі за договором найму жилого приміщення громадянам або за договорами оренди організаціям. Державні та комунальні утворення, а також юридичні особи – лише для здачі за договором найму або оренди.

Такі обмеження цілком можна пояснити тим, що юридична особа та публічні утворення не мають житлової потреби, вони не можуть самі використовувати жилі приміщення за призначенням. Так, організації для досягнення статутних завдань потребують різного роду господарських приміщень (складські, офісні тощо), однак не жилі приміщення. Юридичні особи та публічні утворення можуть використовувати жилі приміщення для отримання прибутку. Однак у цих випадках суб’єкт права власності діє не у звязку з житловою потребою, а з міркувань житлової, кадрової політики та інших господарсько-правових інтересів.

Окремі організаційно-правові форми юридичних осіб у цивільному обороті не виступають носіями права власності. Таким організаціям майно, у тому числі житло, належить на інших речових правах. Зокрема, державні та комунальні підприємства володіють жилими приміщеннями на праві господарського відання, а казенні підприємства та установи – на праві оперативного управління. У літературі слушно звертається увага на те, що через спеціальну правоздатність цих юридичних осіб, їх житловий фонд, як правило, надається їх співробітникам за договором соціального найму жилого приміщення.

Класифікація підстав права власності на житло. Попередні акти кодифікації цивільного законодавства не передбачали спеціальних глав, присвячених праву власності на житлові приміщення, що пояснюється перебуванням до самого останнього часу переважної частини житлового фонду в державній власності. Зазначений фонд використовувався шляхом здачі в найом. Однак з 90-х років XX ст. спостерігається істотне зростання кількості власників житла в результаті проведення безоплатної приватизації житлового фонду, а також наділення правом власності членів житлових і житлово-будівельних кооперативів, які виплатили пайові внески.

Формування стабільного обороту житла як об’єкта відносин власності вимагало адекватного правового регулювання, що знайшло відображення під час проведення кодифікації цивільного законодавства.

Як свідчення визнання провідної ролі приватного житлового фонду України в новітньому цивільному законодавстві вперше в історії вітчизняної кодифікації було закріплено окрему главу ЦК України (Глава 28 «Право власності на житло»), присвячену праву власності та іншим речовим правам на житло.

Складовими правовідносин власності на житло виступають зміст права власності (права та обов’язки), підстави виникнення, його об’єкти та суб’єкти цих відносин.

На підставі ч. 1 ст. 317 ЦК власнику належать права володіння, користування та розпорядження належним йому житлом у відповідності з його призначенням.

Право власності на житло виникає з підстав, як визначених у законах, так й інших способів набуття прав на нерухомість, які не суперечать закону.

Підстави набуття права власності на житло необхідно розглядати як юридичні факти, на підставі яких виникає право власності на житло у конкретних осіб. У зв’язку з цим у сучасних умовах необгрунтованим видається підхід щодо вичерпного переліку підстав набуття житла у власність, згідно з яким право власності на житло набуваються не інакше ніж способами, визначеними у законах. Зокрема, подібний суто нормативістський підхід було відображено нормами Зводу Законів Російської Імперії (ч. 1 ст. 699).

Підстави набуття права власності на житло необхідно відрізняти від правовстановлювальних документів на це житло. Підставами набуття права власності на житло необхідно визнавати юридичні факти, з якими закон пов’язує виникнення, зміну та припинення прав на нерухоме майно. Правовстановлювальні документи – це документи, які є підставами для державної реєстрації речових прав щодо нерухомого майна.

Громадяни мають право на набуття житла в приватну власність без обмеження його кількості, розмірів і вартості за підставами, які не суперечать законодавству.

Згідно з положеннями цивільного законодавства право власності на житло може виникати на підставі цивільно-правових договорів, у порядку спадкування, приватизації тощо.

Порядок набуття у власність житла в порядку приватизації регламентується Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду».

Залежно від характеру виникнення прав в доктрині виділяють первісні та похідні підстави набуття права власності на житло. Первісними підставами виступають створення (будівництво, реконструкція) житла; набувальна давність; реквізиція; конфіскація; націоналізація; звернення стягнення на житло за зобов’язаннями власника та інші. До похідних підстав відносяться приватизація, спадкування, правонаступництво у випадках реорганізації юридичних осіб, цивільно-правові договори та інші правочини.

Підстави для набуття у власність житлових будинків і квартир можуть бути поділені залежно від виду житлового фонду, до якого вони належать. Так, зокрема, відповідно до ст. 47 Конституції України, громадянам, які потребують соціального захисту, житло виділяється державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату. У літературі слушно відзначається можливість надання житла у цих випадках як у власність, так і в користування. Детально порядок набуття такими особами прав на житло визначається ЖК України.

Слід звернути увагу на існування окремих способів набуття права власності на житло, які можуть відноситися до первинних, або до похідних способів, залежно від виду правостановлювального документу, як підстави для державної реєстрації речових прав щодо нерухомого майна.

Зокрема, виникнення права державної чи комунальної власності на житловий будинок внаслідок його викупу у зв’язку із викупом земельної ділянки, на якій він розміщений, може бути віднесений, залежно від того, яким чином (на підставі якого юридичного факту) відбувається викуп – за рішенням суду чи за спільною домовленістю сторін, відповідно – до первісних чи похідних підстав виникнення права власності на житло.

Закон може передбачати й інші випадки передачі житла в державну або комунальну власність. Один із таких випадків передбачено Указом Президента України «Про деякі заходи щодо поліпшення умов господарювання недержавних сільськогосподарських підприємств» від 9 березня 2000 р. № 398, згідно з яким недержавні сільськогосподарські підприємства мають право передавати належний їм житловий фонд у комунальну власність.

Рішення про передачу житла за цією підставою має прийматися компетентним органом власника відчужуваного житла (тобто загальні збори членів, учасників або акціонерів сільськогосподарського підприємства).

Зазначене рішення власника має бути прийнятим добровільно, без втручання з боку державних органів.

Законодавство не містить положень про позбавлення належного власникові житла поза його волею.

На підставі ст. 4 Закону України «Про власність» власник на свій розсуд володіє. Користується і розпоряджається належним йому майном. Власник має право вчиняти щодо свого майна буд-які дії, що не суперечать закону.

Указ Президента України № 398 не обмежує можливості прийняття рішення власника щодо передачі як всього будинку, так і частини квартир цього будинку у комунальну власність.

В останньому випадку частина квартир, які залишилися на балансі недержавного власника (недержавного сільськогосподарського підприємства), хоч і залишаються власністю цієї юридичної особи.

Судова практика визнає такі рішення правомірними, які не порушують право мешканців цих квартир на приватизацію квартири.

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України задовольнила касаційну скаргу ТОВ «К» про скасування рішень попередніх судових інстанцій у справі за позовом мешканців квартир про визнання частково недійсним рішення товариства, передачу в комунальну власність квартири, в якій вони проживають, та відшкодування моральної шкоди.

Позивачі звернулися до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що вони проживають у квартирі будинку, який належить ТОВ «К». Згідно з рішенням зборів засновників зазначеного товариства частину квартир цього будинку було передано в комунальну власність, одна їхня квартира залишилася на балансі товариства.

Апеляційна інстанція визнала незаконним рішення ТОВ «К» у частині відмови в пиватизації й передачі в комунальну власність спірних квартир і зобовязала це товариство передати в комунальну власність спірну квартиру.

Скасовуючи рішення апеляційної інстанції, Верховний Суд України встановив, що стосовно спірної квартири, в якій проживають позивачі, рішення ТОВ «К» взагалі не приймалося.

Апеляційний суд не врахував вимоги ст. 56 Закону України «Про власність», яка забороняє державним органам втручатися у здійснення власником його правомочності щодо володіння, користування й розпорядження своїм майном або встановлювати не передбачені законодавчими актами України додаткові обов’язки чи обмеження. Тому в апеляційного суду не було законних підстав зобов’язувати товариство вчиняти дії щодо належного йому майна без урахування на те його волі.

Указ Президента України № 398, на який послався апеляційний суд, теє не містить положень про позбавлення належного власникові майна поза його волею.

Безпідставним є висновок апеляційного суду й про порушення відповідачем прав і законних інтересів позивачів. Остані не позбавлені можливості на придбання займаного ними житла на підставах, передбачених ст. 15 Закону України «Про власність».

Отже, передача житла в комунальну власність має проводитися на підставі належно прийнятого власником рішення, прийнятого за його волею.

Суд, чи інший державний орган не мають права зобов’язувати власника вчиняти дії щодо належного йому житла без урахування на те його волі, оскільки згідно зі ст. 56 Закону України «Про власність» державним органам забороняється втручатися у здійснення власником його правомочності щодо володіння, користування й розпорядження своїм майном.

Момент виникнення права власності на житло. Право власності на житло виникає з моменту набуття права власності на житло як нерухомість.

Закон не завжди дає можливість встановити момент виникнення права власності на житло, що викликано особливостями підстав набуття та окремих видів житла. Водночас специфіка житла, як об’єкту цивільного права, не виправдовує відсутності чітких нормативних положень з цього приводу. Відсутність таких норм залишає невизначеним момент набуття права власності на житло з тих підстав, нормативне регулювання яких не вказує на такий момент.

У зв’язку з цим у літературі слушно пропонується доповнити ст. 11 ЦК України нормою про те, що права на майно, які потребують державної реєстрації, виникають з моменту державної реєстрації, відповідного права, якщо інше не встановлено законом.

При визначенні моменту виникнення права власності на житло необхідно виходити із передбаченого Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» загального правила, згідно з яким право власності на нерухомість виникає з моменту державної реєстрації правочину у державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Державна реєстрація є видом державної реєстрації, поряд із державною реєстрацією права власності та реєстрацією обтяжень.

Державна реєстрація – це визначений законодавчими актами порядок внесення уповноваженими державними органами певних відомостей до державних реєстрів.

Державною реєстрацією правочину є легалізація для цивільного обігу правочину і породжує права та обов’язки, фіксацію в реєстрі достовірної і вичерпної інформації про правочин, права чи правовий статус майна. Використовувати цю інформацію може необмежене коло осіб.

Крім правовстановлюючого характеру державної реєстрації правочину з житлом, важливе значення мають питання щодо нотаріального посвідчення, форми правочину і реєстраційної форми.

Нотаріальне посвідчення вносить ясність і чіткість щодо існування факту укладання правочину та його змісту, значно полегшує захист прав, що випливають із правочинів, посвідчених нотаріусом. Адже при нотаріальному посвідченні підтверджується достовірність правочину. Оскільки документи, в яких викладено правочин, зберігаються значний строк (як правило 75 років) у Державному нотаріальному архіві, у разі втрати зацікавлена особа може одержати їх дублікат. Перевага полягає і в тому, що за нотаріально посвідченим правочином можна стягнути заборгованість у безспірному порядку за виконавчим написом нотаріуса. Нотаріусом також перевіряються документи, на підставі яких вчиняються нотаріальні дії.

Нотаріальне посвідчення правочину слід відрізняти від державної реєстрації правочину. При цьому чинне законодавство не пов’язує реєстрацію з вимогами до форми правочину. У загальних положеннях про правочини ЦК України нічого не говорить про реєстрацію правочинів і наслідки недотримання цих вимог, як і не вживає поняття реєстраційної форми у вигляді різновиду ускладненої письмової форми. Очевидно, це пов’язано із самою правовою природою реєстрації як самостійного юридичного факту одночасно з правочином.

Лише разом ці обидва юридичні факти повинні породжувати правові наслідки. Тому ні укладення відповідної угоди (досягнення згоди з усіх її істотних умов), ні її нотаріальне посвідчення, ні передача речі не повинна призводити до виникнення права власності на річ у набувача до тих пір, поки правочин не буде зареєстрований.

Актуальним є питання щодо моменту виникнення права власності на новостворене житло. Зазначені питання неоднозначно регулюється чинним зконодавством, що ускладнює цивільний оборот новоствореного житла. У зв’язку з цим в літературі обгрунтовується доцільність встановлення єдиного моменту набуття права власності на новостворений об’єкт нерухомості, включаючи житло, яким має бути момент реєстрації права власності у державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Сенс і мета реєстрації правочину полягає в тому, щоб мінімізувати потенційну можливість порушень. Державна реєстрація правочин дає можливість отримати інформацію про те, що тим самим відчужувачем вже був укладений інший правочин з іншою особою, тоді правочин не зможе відбутися.

Норми щодо державної реєстрації правочину встановлені у ЦК України щодо правочинів з відчуження нерухомості. Відповідно до ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Механізм її здійснення розкривається у постанові КМ України від 26 травня 2004 р. № 671 «Про затвердження тимчасового порядку державної реєстрації правочинів» і наказом Мін’юсту України «Про затвердження Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно» від 15 травня 2004 р., № 36/5.

Згідно з наведеним вище підзаконними актами державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням. У цьому випадку нотаріуси, при здійсненні повноважень реєстраторів згідно з договорами, укладеними з адміністратором Реєстру (Державне підприємство «Інформаційний цнтр»), виконують функції з проведення державної реєстрації правочинів, змін, внесених до них, відомостей про припинення їх дії, приймають запити, видають завірені витяги з Реєстру.

Датою державної реєстрації правочину вважається дата та час внесення відповідного запису до реєстру. З цього моменту договір набуває юридичну силу. Юридичне значення державної реєстрації правочину полягає також у тому, що без неї неможлива державна реєстрація права власності.

Доктрина і правозастосовна практика не мають однозначного тлумачення визначення моменту виникнення права власності на житло в окремих похідних підставах, для яких закон прямо не визначає такий момент.

У цьому контексті в літературі слушно звертається увага на те, що закон не визначає моменту набуття права власності на житло як не рухомість в таких випадках: при даруванні і приватизації житла, у випадках набуття права власності на безхазяйне житло; у випадках викупу державного житла, яке належить до пам’яток історії та культури; у випадку викупу житлового будинку органами державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування у зв’язку з викупом земельної ділянки за суспільною необхідністю; у випадку придбання житла з прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна; у випадку реквізиції та конфіскації житла; у випадку передання іпотекодержателю права власності на житло, яке є предметом іпотеки, згідно з іпотечним договором або договором про задоволення вимог іпотекодержателя, та в інших випадках.

У наведених вище похідних підставах моментом виникнення права власності також має визнаватися момент державної реєстрації права власності на житло за новим набувачем, якщо інше не передбачено законом.

При цьому заслуговує на увагу висловлена в літературі ідея про необхідність визначення моменту набуття права власності на об’єкти нерухомості, включаючи житло, в ЦК України, а для договорів, які регулюються ЖК України - зазначеним кодексом.

Можна виділити два основних правових наслідки державної реєстрації права власності на житло. По-перше, відповідно до ч. 6 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» з цього моменту у нового власника виникає можливість укладення правочинів щодо такого майна. По-друге, новий власник отримує пріоритет зареєстрованих речових прав та їх обмежень над незареєстрованими в разі спору щодо нерухомого майна (ч. 7 ст. цього Закону).

Аналіз зазначених положень Закону дає підстави зробити припущення про те, що вказуючи на пріоритет зареєстрованих речових прав над незареєстрованими законодавець фактично допускає існування речових прав на нерухоме майно, які не зареєстровані в установленому порядку.

Проблеми правового регулювання моменту виникнення права власності на новостворене житло. У сучасних умовах актуальними є питання тлумачення положень ч. 1 ст.331 ЦК України, яка встановлює три моменти виникнення права власності на новостворене нерухоме майно: з моменту завершення будівництва (створення майна); з моменту прийняття його до експлуатації; з моменту державної реєстрації.

У юридичній літературі неодноразово висловлювалася критика зазначених норм ЦК України. Зокрема, обстоюється думка про те, що моментом виникнення права власності на житло як об’єкт нерухомості має бути момент державної реєстрації права власності.

Зазначається також про недоцільність у випадках будівництва житла, видачі місцевими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування свідоцтва про право власності, як це передбачено ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та пунктом 6.1 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, оскільки у такому випадку виникає питання щодо визначення моменту права власності.

О. В. Воронова справедливо вважає недоцільним визнавати правовстановлювальним документом для реєстрації права власності акт прийму в експлуатацію, оскільки він підтверджує тільки висновок державних органів щодо відповідності об’єкта нерухомості технічним вимогам. У зв’язку з цим заслговує на увагу пропозиція про видачу органами місцевого самоврядування особам, які збудували житло, такий правовстановлювальний документ, як свідоцтво про прийняття в експлуатацію певного об’єкту нерухомості, включаючи і житло.

Правозастосовна практика виявила окремі проблемні питання правового регулювання діяльності фондів банківського управління, передбачених Законом України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Невирішеними залишаються питання визначення моменту виникнення права власності та вид договору, на підставі якого виникає право власності в учасника фонду фінансування будівництва (далі – ФФБ) та який документ є підставою для реєстрації права у державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень.

У зв’язку у цілому заслуговує на підтримку обгрунтовану в літературі позиція про доцільність спрощення надмірно складного процесу документарного оформлення права власності і з цією метою «визнання правовстановлювальним документом, на підставі якого реєструється право власності в учасника ФФБ, договору управління майном з відміткою управителя фонду про повну сплату внесків до фонду та забудовника про передачу квартири учаснику».

Водночас слабким місцем такої є невизначеність правового режиму і недостатня «прозорість» процедури вчинення відповідних «відміток» управителя фонду та забудовника на договорі управління майном, підтвердження правомірності яких бажано було б нотаріально посвідчувати, що однак не є можливим, оскільки останні мають характер фактичних обставин, що не входять до юридичного складу договору управління майном інвесторів (довірителів) слід визнати передбачено Законом про фінансово-кредитні механізм управління при масовому будівництві житла надану довірителю (інвестору) довідку про повну сплату внесків до фонду, яка підтверджує про виконання договору управління майном, і з цого моменту в індивідуального інвестора виникає право власності на житло як об’єкт будівництва в межах діяльності фонду (у даному випадку – ФФБ).

У зв’язку з цим юридично коректнішим видається розглядати договір управління майном між управителем і довірителем як правовстановлювальний документ спорудженого індивідуального житла (тобто квартири) під відкладальну умову видачі інвестору свідоцтва про повну сплату внесків до фонду виду ФФБ, що дасть можливість надійніше захистити інтереси індивідуальних інвесторів у відносинах за такими видами колективного інвестування.

Об’єкти права власності на житло. ЦК України закріпив практично виключний перелік об’єктів, які можуть бути кваліфіковані як житло. За змістом ст. 379 ЦК України різновидами житла виступають: 1) житловий будинок; 2) квартира; 3) інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання.

Житловий будинок як об’єкт права власності. Одним із об’єктів права власності і предметів цивільно-правових правочинів є житловий будинок. Основні положення про право приватної власності громадян на жилий будинок встановлено Законом України «Про власність» (ст. 8).

Поняття житлового будинку закріплено ст. 380 ЦК України, під яким розуміється будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встанолених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного проживання в ній.

Наведене легальне поняття житлового будинку містить чотири визначальні умови, які в сукупності дають можливість кваліфікувати нерухоме майно як житловий будинок, зокрема: 1) йдеться про будівлю; 2) така нерухомість повинна мати капітальний характер; 3) мають бути дотримані нормативно встановлені вимоги спорудження такої будівлі; 4) призначеність будівлі для постійного проживання.

Житловий будинок – одноквартирний будинок, призначений для постійного проживання в ньому осіб, який має обладнані житлові кімнати та допоміжні приміщення. Згідно Єдиного класифікатора житлових будинків житловим будинком капітального типу є будівля строком від 30 до 150 років. Допоміжні приміщення – це приміщення житлового будинку, призначені для забезпечення експлуатації будинку чи побутового і культурного обслуговування за місцем проживання.

Від таких будинків слід відрізняти житлові будинки квартирного типу, які поділяються на малоповерхові (1–4 поверхи) та багатоповерхові (5 поверхів та вище). Багатоповерхові житлові будинки є багатоквартирними. Разом з тим багатоквартирними є малоповерхові будинки блокового типу – так звана килимова забудова. Основну типологічну структуру будинків будинків квартирного типу складають секційні, галерейні, блокові житлові будинки та гуртожитки. Основними відрізняючими елементами житлових будинків квартирного типу є секції поверхи (надземні, цокольні, підвальні, технічні, мансардні), сходово-ліфтові вузли квартири (групи квартир).

Склад, кількість і вартість майна, що може бути у власності громадян, а також діяльність власника може бути відповідно обмеженою чи припиненою лише у випадках і порядку, встановлених законом.

ЦК України, інше чинне цивільне законодавство не містять положень щодо обмеження кількості житлових будинків та розміру житлового будинку, які перебувають у власності окремих громадян. Однак для виникнення права власності на житловий будинок необхідно, щоб будинок було збудовано на відведеній у встановленому порядку земельній ділянці, було затверджено відповідний проект, було отримано відповідний дозвіл та будинок прийнято до експлуатації за участю власника (його уповноваженої особи), компетентних державних органів у встановленому порядку.

Згідно зі ст. 40 ЗК України громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель.

Право власності на житловий будинок виникає з моменту прийняття його до експлуатації та реєстрації у виконкомі місцевої ради. Державну реєстрацію права власності на об’єкти нерухомого майна (житлові і нежитлові будинки, садові будинки, дачі, гаражі, будівлі виробничого та іншого призначення, розташовані на окремих земельних ділянках вулиць, площ і провулків під окремими порядковими номерами; квартири багатоквартирних будинків) здійснюють комунальні підприємства – бюро технічної інвентаризації згідно з Тимчасовим положенням про порядок реєстрації права власності на нерухоме майно, затверджене Наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. № 7/5.

Квартира як об’єкт права власності. ЦК України містить поняття і засади правового режиму квартири як об’єкта права власності.

Відповідно до ч. 1 ст. 382 ЦК України квартирою визнається ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Квартира – це конструктивно відокремлена функціональна частина дво– або багатоквартирного житлового будинку, яка призначена та за санітарно–технічними нормами придатна для постійного в ній проживання.

У доктрині цивільного права поняття квартири є предметом наукових дискусій, що зумовило існування різних оцінок цієї правової категорії.

На думку П. І. Седугіна, квартирою є окрема житлова площа, що використовується та призначена для проживання, що має окремий вихід на вулицю, в двір, на сходову клітку або у загальний коридор та окрему кухню і не має у своїх межах функціональних частин (площ, об’ємів), інших квартир, місць загального користування.

У літературі звертається увага на слабке місце запропоноваого поняття квартири поняття, яке полягає у відсутності вказівки на її зв’язок з багатоквартирним будинком.

Ряд авторів намагається сформулювати поняття квартири через виділення визначальних ознак квартир, які виділяють її від інших видів житла. У звязку з цим Н. Агафонова виділяє дві ознаки, що вирізняють квартиру від інших видів житлової нерухомості (житлового будинку та житлової кімнати в комунальній квартирі), до яких зокрема, відносяться:

1) квартира – це приміщення, що обєднує житлову та всю обслуговуючу її площу;

2) квартира має вихід в будівлю, що експлуатується кількома власниками квартир.

Наведене поняття квартири потребує уточнення категорії обслуговуючої площі, яку не зовсім коректно називати лише як площу житлових та допоміжних кімнат, які мають обслуговуюче щодо житлових значення, оскільки вказану функцію виконують й інші приміщення будинку, що не становлять її частину (несучі конструкції будинку механічне тощо обладнання за межами та всередині квартири).

У літературі обгрунтовано й інший підхід, що базується на розумінні квартири як «...складної речі, складається з головної речі (самої квартири), а також спільного майна будинку, яке знаходиться у спільному користуванні та призначене для її обслуговування, та підлягає кадастровому обліку».

З таким підходом не можна повністю погодитися, оскільки до складу квартири не може входити її приналежність, яка не поглинається головною річчю, а слідує за останньою.

Проведений аналіз кожного із розглянутих вище понять квартири свідчить про притаманні їм як переваги, так і недоліки, що обумовлює доцільність подальшого наукового пошуку досконалішого поняття квартири і наводить на думку про вирішення цієї проблеми шляхом виділення мінімальних за кількістю визначальних ознак квартири, на якому має базуватися поняття цього виду житла.

У цьому контексті всі наведені визначення квартири містять основну особливість квартири – зв’язок з житловим будинком, що вирізняє її з–поміж інших видів житла (житлового будинку, інших жилих приміщень).

Квартира є складовою житлового будинку, що дає підстави розглядати ці категорії як частина і ціле.

Право власності на квартиру фізичні особи набувають способами, визначеними цивільним законодавством. Громадяни мають право на приватизацію квартири державного житлового фонду або придбання їх у житлових кооперативів, на біржових торгах, шляхом індивідуального житлового будівництва чи одержання у власність на інших підставах, передбачених законодавством України.

Передача квартир у власність громадян регулюється Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 р., Положенням Державного комітету з будівництва, архітектури та житлової політики «Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян» від 15 вересня 1992 р. № 56 тощо.

Член житлового, житлово-будівельного кооперативу (дачного, гаражного чи іншого кооперативу або товариства), який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру (дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення), надану йому в користування, набуває право власності на це помешкання (іншу будівлю чи приміщення).

Наймач жилого приміщення в будинку державного чи громадського житлового фонду та члени його сім’ї мають право придбати у власність відповідну квартиру або будинок щляхом її викупу. Квартири, які належать громадянам на праві приватної власності, становлять приватний житловий фонд.

Співвідношення квартири як складової частини будинку знаходить вираження у встановленні спільної власності власників квартир на інше майно багатоквартирних будинків, що однак не суперечить розумінню квартири як самостійної частини житлового будинку, яка виступає в цивільному обігу як окрема річ.

Нормативне закріплення цього правила міститься в ч. 2 ст. 382 ЦК України, якою передбачено режим спільної сумісної власності власників квартир дво– або багатоквартирного будинку на інше майно таких будинків, зокрема: – приміщення загального користування (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і мащинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення); – опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання (водо- та газомережі); – споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир (підземні гаражі, сараї, майстерні, навіси, огорожі, ворота, замощення тощо).

Режим спільної сумісної власності на це майно спільного користування означає, що співвласники володіють і користуються цим майном спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між усіма співвласниками. Співвласники цього майна несуть солідарну відповідальність за своїми зобов’язаннями щодо ощадливого та сумлінного використання вказаних об’єктів.

Отже, у багатоквартирному будинку власникам на праві приватної власності належить квартира та на праві спільної сумісної власності – інше майно цього будинку, яке перебуває в загальному користуванні його мешканців.

При цьому в доктрині загальновизнаним є положення про те, що квартира у багатоквартирному будинку має розглядатися головною річчю, а приналежністю квартири як головної речі виступають приміщення та інше майно загального користування у цьому самому будинку , що відповідає традиційним уявленням про головну річ та її приналежність.

Приналежністю визнається річ призначена слугувати головній речі і пов’язана з нею спільним господарським призначенням. Якщо законом або договором не встановлено інше, приналежність слідує долі головної речі.

При цьому за головною річчю – квартирою – слідує не власне приналежність, а частка у праві власності на неї. Вказана особливість зумовлена тим, що така приналежність обслуговує не одну головну річ, а відразу кілька. Тому за конкретною головною річчю (визначеною квартирою) слідує відповідна «ідеальна доля,...що не дає можливості узурпувати права на приналежність власником однієї з головних речей, і забезпечує збереження йому певних прав щодо всієї приналежності, а не її частини».

Крім того, такі приналежності квартири як головної речі слугують для задоволення господарських потреб і не можуть бути самостійним об’єктом права власності.

У зв’язку з цим логічним є правило, закріплене Законом України «Про об’єднання співвласників житла» (ч. 5 ст. 19), згідно з яким при відчуженні приміщення у житловому будинку право на частку у майні загального користування підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі.

Праву спільної власності у багатоквартирному будинку на майно загального користування притаманий ряд особливостей, що вирізняють її від інших випадків спільної власності.

Перш за все, така спільна власність виникає безпосередньо у зв’язку з набуттям права власності на квартиру. Таке право набувається незалежно від суб’єктивних намірів набувача, бажав він того чи не бажав, знав чи не знав, що купуючи квартиру, він стає учасником спільної сумісної власності.

Наступна особливість спільної власності на майно загального користування полягає в неможливості визначення власниками квартири своєї частки у праві власності на спільне майно та її відчуження, оскільки це суперечить поняттю спільної сумісної власності і цим порушується функціональний зв’язок між квартирою і багатоквартирним будинком.

Можливий лише розподіл фактичного користування такими об’єктами (наприклад, підвалом, коридором тощо) між власниками будинку. Частка кожного власника спільного майна в багатоквартирному будинку пропорційна розміру (частці) загальної площі житлового приміщення, яке займає громадянин – власник цього помешкання в загальній площі житлового будинку.

Частка кожного власника в праві спільної власності на об’єкти спільної власності завжди розділяє долю квартири, яку обслуговують об’єкти спільної власності. Так, у випадку якщо квартира, яку займає громадянин – власник квартири, в результаті капітального ремонту істотно змінюється (збільшується чи зменшується), то пропорційно цьому змінюється (збільшується чи зменшується) його частка в праві спільної власності на спільне майно житлового будинку.

При переході права власності на квартиру до іншго власника до нього відповідно переходить і частка власника в праві на об’єкти, які знаходяться в спільній власності.

Отже, власник квартири позбавлений самостійного права відчуження частки в спільній власності на майно загального користування окремо без одночасного відчуження належного такому співвласнику одноосібного права власності на квартиру в цьому будинку.

Це положення не знайшло чіткого закріплення в чинному законодавстві, що сприяє створенню невизначеності в правозастосовній практиці і виникненню різного роду правових курйозів типу: «купівля–продаж підвалів, горищ як об’єктів права спільної сумісної власності».

Наведене свідчить про доцільність доповнення ЦК України положенням про відсутність у власника квартири самостійного права на відчуження частки в спільній сумісній власності на майно загального користування.

У зв’язку з цим ст. 382 ЦК України доцільно доповнити частиною третьою такого змісту: «При відчуженні квартири у житловому будинку право на частку у майні загального користування підлягає відчуженню разом з квартирою без виділення частки в натурі. Власники квартири не мають права відчужувати свою частку в праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що спричиняють передачу даної частки окремо від права власності на квартиру».

Садиба як об’єкт права власності. Поряд із традиційними видами житла, специфічне місце займає садиба, поняття і правовий режим якої вперше в історії української цивілістичної кодифікації закріплено в ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 381 ЦК України садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.

У зв’язку з цим у літературі звертається увага на те, що «із визначення житла у ст. 379 ЦК України випливає, що поняття садиби є більш широким, ніж поняття житло, адже воно крім приміщення – житлового будинку, оскільки воно вміщує в себе, зокрема, земельну ділянку, що приміщенням не є. Поняття житла тут можна сприймати не у буквальному розумінні, а більше з точки зору функціонального призначення. Через мету використання майна, що обслуговує житловий будинок і через нерозривність у цивільному обороті житловий будинок і земельна ділянка, виділена для його обслуговування, що знаходиться на праві власності у особи, об’єднані поняттям садиби. У той же час ст. 381 ЦК України, припускає, що при відчуженні житлового будинку може вважатися, що відчужується не вся садиба, якщо це встановлено договором або законом. Але це є скоріше винятком, який передбачено у законі».

Отже, в поняття садиби закладено нерозривність споруди й земельної ділянки, що знаходиться в особи на праві власності.

У цьому контексті в літературі звертається увага на те, що, з одного боку, земельна ділянка – це, свого роду, особливе продовження житла, наприклад, частина будинку (не в юридичному розумінні), а з іншого – воно не є приміщенням житлового фонду, будівлею, об’єктом, який призначений для постійного або тимчасового проживання. Тільки те, що земельна ділянка може бути обтяжена, наприклад сервітутом, не дає підстав віднести її до житла.

Іншу позицію з цього приводу обгрунтову О. В. Воронова, на думку якої «садиба не може бути віднесена до об’єктів житла, оскільки до її складу належать крім житлового будинку, й земельна ділянка, господарсько-побутові будівлі, наземні і підземні комунікації, багаторічні насадження».

Посилаючись на ст. 381 ЦК України автор зазначає, що житлом у садибі має визнаватися тільки житловий будинок, у разі відчуження якого вважається, за загальним правилом, що відчужується вся садиба. Проте, за домовленістю сторін може бути обумовлене й інше. Тому автор вважає, що предметом договору можуть бути й ті речі, які входять до її складу, крім житлового будинку (господарські будівлі, гараж, сарай).

Такий підхід небезпідставно критично сприймається в доктрині.

У цьому зв’язку І. В. Жилінкова слушно звертає увагу на непереконливість загадної вище позиції щодо правової природи садиби як об’єкта права власності. «З одного боку авторка правильно зазначає, що садиба – це комплекс житлових, господарських, гаражних, паркових та інших будівель, які складають одну господарську та архітектурну цілісність. З іншого, – вказується що до складу садиби входять окремі нерухомі речі, які можуть бути окремими обєктами права власності та, відповідно, – самостійним предметом цивільно-правових правочинів. Продовжуючи цю думку, авторка вказує, що предметом цивільно–правового договору можуть бути речі, які входять до складу садиби (гараж, сарай тощо)».

З таким підходом не можна погодитися з кількох причин.

По-перше, помилковість такої позиції полягає в тому, що вона грунтується на припустимості одночасного визнання кільох титулів власності на одну й ту саму річ (житловий будинок, гараж тощо) як елементу садиби і як нерухомості поза межами садиби.

По-друге, садиба – це складна річ, що визначає характер правових зв’язків фізичних елементів такої речі. Згідно з ч. 1 ст. 188 ЦК України якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю.

У зв’язку з цим у літературі справедливо зазначається, що «...сарай, гараж та інші споруди, які входять до складу садиби, не можуть розглядатись як окремі об’єкти. Не можуть вони і стати самостійним предметом цивільно-правового договору. Якщо власник бажає, наприклад, продати належну йому частку землі з розташованим на ній гаражем або іншою спорудою, спочатку треба виокремити вказане нерухоме майно та вивести його із складу садиби. Тільки після цього, вже відносно нового окремого об’єкта права власності укладатиметься правочин. Отже, предметом правочину буде не частина садиби, а окремий об’єкт права власності, наприклад, гараж, розташований на відповідній земельній ділянці».

У цьому контексті заслуговує на увагу позиція Б. Винник, яка вважає неможливим віднесення до житла земельної ділянки й обгрунтовує доцільність закріплення за садибою особливого правового режиму житла, оскільки на земельній ділянці можуть бути розташовані господарські будівлі та споруди, без яких функціонування будинку неможливе. Відповідно, на таку земельну ділянку, зазначає автор, необхідно повністю або частково поширити режим житлових прав та обов’язків громадянина.

На нашу думку, садиба є складною річчю, на яку поширюється режим житла, якщо інше не випливає із особливостей садиби, зумовлених дією її нежитлових елементів – гараж, сарай тощо.

У зв’язку з цим визнання садиби видом житла, нехай навіть й особливого виду, не адекватно відображає реально характер існуючих фактичних (функціональних) і правових відносин щодо елементів садиби, що призводить до певною мірою викривленого відобрення правового режиму цього об’єкту цивільних прав.

На нашу думку, садиба є складним за кількістю складових елементів і правовим режимом майновим об’єктом (річчю), на який поширюються положення ЦК України про житло як об’єкта права власності, з урахуванням особливостей участі такої речі в цивільному обороті, які випливають з визнання садиби складною річчю і структури її складових житлового і нежитлового призначення.

У зв’язку з цим доцільно нормативно визначити порядок визнання садиби нерухомістю і правового режиму її складових шляхом доповнення ст. 381 ЦК України частиною другою такого змісту:

«Право власності на садибу виникає підлягає державній реєстрації в порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Одночасно з реєстрацією прав на садибу встановлюється заборона на розпорядження нерухомих речей, які входять до складу садиби.

Вчинення правочинів з нерухомими речами, які входять до складу садиби, проводиться лише після їх виділення із садиби і державної реєстрації таких змін у складі садиби».

Обов’язковими і визначальними елементами такої речі виступають земельна ділянка і розміщений на ній житловий будинок садибного типу, що складається із житлових та допоміжних приіщень. Характерними допоміжними приміщеннями будинку є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо. На присадибних земельних ділянках, крім житлових будинків, розміщуються господарські будівлі (сараї/хліви), літні кухні, гаражі, майстерні, вбиральні тощо) та споруди (колодязі, вигрібні ями, навіси, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо). Прибудовою до житлового будинку є частина будинку, розташована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними частинами будинків. До них відносяться: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо). Підземні гаражі, вбудовані у житлові будинки, відносяться до об’єктів соціально-культурного призначення. Багаторічні насадження на присадибних земельних ділянках мають вегетативний цикл більш ніж два роки.

Характерною рисою садиби полягає в її призначенні – ведення селянського (фермерського) господарства, ведення особистого господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, що випливає із змісту ч. 6 ст. 118 ЗК України.

На виконання пунктів 4.4 Наказу МОЗ України «Про затвердження державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів» № 173 від 19 червня 1996 р. розміщення садибної забудови у містах має бути проведено переважно на вільних територіях, на ділянках реконструйованої забудови в межах міської зони, а також на резервних територіях приміських зон.

Для виникнення права власності на садибу необхідно, щоб її було збудовано на відведеній у встановленому порядку земельній ділянці, було затверджено відповідний проект, було отримано відповідний дозвіл та садибу було прийнято до експлуатації у нормативно встановленому порядку. При вчиненні вказаних дій необхідно керуватися положеннями ЗК України, підзаконними нормативними актами, які регулюють зазначені відносини. Зокрема, йдеться про дотримання положень Наказу Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики № 273 від 5 грудня 2000 р. «Про завтердження Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт».

Якщо громадянин бажає отримати земельну ділянку в процесі приватизації земель державної або комунальної власності для розміщення на ній садиби, то він має право безоплатно отримати таку ділянку у таких розмірах: для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в містах – не більше 0,10 гектара (п. г.). Наведені нормативи прямо передбачені ч. 1 ст. 121 ЗК України.

Власник садиби має право розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, тобто він має право продавати, дарувати, міняти та здійснювати інші правочини з садибою.

Поняття садиби включає в себе сукупність всіх об’єктів, розташованих на земельній ділянці, з передбаченим прямою вказівкою закону особливим правовим режимом, що полягає у диспозитивному визнанні приналежностями житлового будинку інших складових частин садиби. Наведений висновок обумовлено положенням норми ч. 2 ст. 381 ЦК України, згідно з якою у разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

Важливе значення для виявлення правової природи садиби має правозастсовна практика укладення правочинів з відчуження садиби. Сучасна нотаріальна практика сформувала два основні підходи щодо оформлення договорів відчуження. Нотаріуси можуть оформляти договори відчуження садиби як одним, так і двома договорами, і це не буде суперечити закону. У нотаріальній практиці більш поширене посвідчення відчуження будинку та земельної ділянки окремими договорами, тому що це спрощує порядок сплати податків та державного мита, а також відповідає правилам нотаріального діловодства. Але в майбутньому, із приведенням нормативно-правових актів у відповідність новій концепції визнання садиби як єдиного майнового комплексу, закріпленого в ЦК України та Законі України «Про державну реєстрацію речових прав та обмежень на них», буде поширюватись практика посвідчення договорів про відчуження садиби одним договором.

Отже, цивільно-правова природа садиби полягає у визнанні її не сукупністю нерухомих речей, а складної речі, призначеної для обслуговування житлового будинку, складові якої пов’язані з житлом спільним призначенням. Головною річчю в садибі є житловий будинок, а інша нерухомість із складу садиби – його приналежностями.

Наведене дає підстави вважати садибу самостійним об’єктом права власності як прямо визначений законом різновид складної речі, а не сукупність нерухомого майна, оскільки садиба як об’єкт оборот існує поки виключається існування її складових як самостійної нерухомості та об’єкт (предмет) правочинів.

Зазначення в договорі чи іншій підставі відчуження житлового будинку як головної речі складної речі не тягне за собою визнання її складових самостійними видами нерухомості.

На нашу думку, садиба як складна нерухома річ може виникати лише з моменту її державної реєстрації в реєстрації речових прав.

З цього моменту складові садиби припиняють існування як самостійні об’єкти права власності.

Визнання складової садиби (будинку, гаражу тощо) самостійним предметом правочинів стає можливим лише після виокремлення в натурі і виведення такої речі із складу садиби за правилами державної реєстрації речових прав.

У зв’язку з цим при відчуженні жилого будинку всі інші елементи садиби переходять до нового власника разом з будинком, якщо, звісно, при укладанні договору про відчуження не було обумовлено їх знесення або перенос попереднім власником.

При вилученні земельної ділянки, на якій знаходиться житловий, дачний (садовий) будинок, гараж, інші будівлі, що належать особі, право приватної власності на них припиняється, якщо вилучення землі проведено відповідно до законодавства і вирішено питання про надання власнику відповідної компенсації та відшкодування завданих цим збитків.

Кімната як об’єкт права власності. Відповідно до п. 1 ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (в редакції Законів № 3981-XII від 22.02.1994 р., № 40/97-ВР від 05.02.1997 р.) одним із об’єктів приватизації державного житлового фонду є кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів.

Такі кімнати (будинки) отримали в літературі назву комунальних, оскільки допоміжні приміщення (кухня, санвузол тощо) цього помешкання знаходяться в спільному користуванні всіх мешканців (наймачів, власників).

Право наймача на приватизацію таких кімнат не обумовлене волею сусідів, які є наймачами інших кімнат у цій квартирі.

У цьому контексті в літературі цілком справедливо звертається увага на те, що «самостійність договору найму жилого приміщення дає підстави для прийняття рішень про можливості приватизації власнику або його представнику і не обумовлена волею сусідів». При цьому припустимим є «...не лише загальне рішення про приватизацію комунальних квартир, а також і їх рішення про приватизацію окремих жилих приміщень конкретними особами».

Тому недостатньо обгрунтованою слід визнати позицію окремих авторів, які вважають «...можливим здійснення приватизації комунальних квартир лише за наявності згоди всіх сусідів – наймачів жилих приміщень, розташованих у цій квартирі».

У зв’язку з припустимістю набуття комунальних квартир у приватну власність наявні підстави визнавати видом житла (в контексті глави ЦК України «Право власності на житло») кімнати в квартирі та одноквартирному будинку, де мешкають два і більше наймачів.

При цьому слід звернути увагу на те, що закон прямо не передбачає можливості приватизації кімнат, які віднесено у встановленому порядку до категорії службових приміщень. У зв’язку з цим такі «службові» кімнати не можуть бути визнані об’єктом права приватної власності і видом житла у розумінні глави ЦК України «Право власності нажитло».

Кімната в комунальній квартирі за своїми техніко-споживчими характеристиками має більше схожих рис ніж відмінностей від кімнат в інших помешканнях (некомунальних квартирах, гуртожитках тощо), що дає можливість розглядати їх як особливе і загальне.

Поняття кімнати в квартирі нормативно не визначено, що обумовило формулювання теорією цивільного права поняття цієї юридичної категорії.

Доктрина під кімнатою розуміє відокремлену постійними стінами частину квартири. За своїм призначенням кімнати поділяються на житлові (спальні, гостині тощо) і допоміжні (коридори, кухня, ванна кімната, туалет, кладові).

Житловою кімнатою вважається відокремлена постійними стінами частина приміщення, призначена і використовувана для житла , тобто придатна за санітарними і технічними характеристиками до проживання в ній.

Залежно від призначення і строку проживання житлові кімнати діляться на такі групи: кімнати в житловому будинку і в квартирах багатоквартирних будинків; кімнати в спеціалізованих будинках (гуртожитки, готелі-приюти, будинки маневренного фонду, будинки–інтернати для інвалідів, ветеранів тощо); кімнати в інших будівлях, які призначені для проживання і визнаються житловими згідно з національними традиціями народів, які населяють Україну, закріпленими вітчизняним законодавством (зокрема, квартири-музеї, кімнати, віднесені у встановленому порядку до числа службових тощо). Зокрема, орієнтовний перелік таких кімнат наведено в п. 3 ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду».

ЦК України прямо не вказує, однак і не забороняє визнання кімнати самостійним об’єктом права власності і цивільного обороту в цілому.

На нашу думку, об’єктом права власності можуть бути переважно житлові кімнати в квартирах багатоквартирних будинків за умови виділення їх як самостійної речі шляхом реєстрації її в державному реєстрі нерухомості.

Житлові кімнати в інших будівлях можуть бути об’єктом права власності лише в порядку і на умовах, визначених законом.

Об’єктом права власності можуть бути житлові кімнати в комунальних квартирах, що прямо передбачено Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду». Заборона на обіг таких кімнат по суті означало б обмеження прав громадян, які в них мешкають, порівняно з іншими громадянами – користувачами інших житлових приміщень.

Право власності на приватизовану кімнату в комунальній квартирі набуває громадянин, який постійно проживав у цій кімнаті і подав заяву на її приватизацію до відповідного органу приватизації (районна державна адміністрація за місцем знаходження такої кімнати).

Якщо кімнати в комунальній квартирі приватизовувались одночасно, тобто приватизовувалася вся квартира як єдиний об’єкт нерухомості, то сусіди стають учасниками спльної часткової власності на квартиру. Тому при продажу кімнати інші учасники спільної часткової власності на квартиру мають переважне право купівлі відчужуваної частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

В літературі обгрунтовано позицію, згідно з якою переважне право купівлі частки не виникає (згоди сусідів не вимагається), якщо кімнати приватизовані в різний час (зокрема, заяви сусідів на приватизацію подані з різницею хоча б в одну добу) або частина кімнат залишаються неприватизованими.

Окремі автори обгрунтовують інший підхід щодо застосування при продажу кімнати права переважної купівлі власниками інших кімнат цієї квартири. На думку І. І. Андріанова тут наявна спільна власність на кухню та інші об’єкти загального користування квартири.

У зв’язку з цим слід погодитися з висловленою в літературі критикою такого підходу, згідно з якою право переважної кпівлі в даних умовах застосовуватися не може, оскільки ця ситація схожа з положенням квартир щодо об’єктів загального користування в багатоквартирному будинку.

Водночас закріплений ЦК України нечіткий перелік видів житла як об’єктів права власності робить проблематичним закріплення правового режиму кімнати як самостійного об’єкта цивільного оборота.

Нормативно має бути встановлено правило, згідно з яким самостійним об’єктом цивільного обороту можуть бути не будь–які кімнати в помешканнях, а лише розташовані в квартирах та одноквартирних будинках кімнати, які набуті в приватну власність як окремий (самостійний) об’єкт нерухомості.

З метою остаточного формування правового режиму кімнати як самостійного об’єкту цивільного обороту доцільно ст. 382 ЦК України доповнити частиною четвертою такого змісту:

«3. У приватну власність можуть набуватися кімнати в квартирах та одноквартирних будинках, в яких мешкає два або більше наймача.

Кімнати в інших будівлях можуть бути об’єктом права власності лише в порядку і на умовах, визначених законом.

Кімнатою в квартирі та одноквартирному будинку є відокремлена постійними стінами частина приміщення, призначена і використовувана для житла, придатна за санітарними і технічними характеристиками до проживання в ній.

Власник кімнати в квартирі або одноквартирному будинку має право володіти, користуватися і розпоряджатися кімнатою за правилами набуття і здійснення прав на нерухоме майно».

Проведений аналіз дає підстави для таких висновків.

1. Власник квартири позбавлений самостійного права відчуження частки в спільній власності на майно загального користування окремо без одночасного відчуження належного такому співвласнику одноосібного права власності на квартиру в цьому будинку.

У зв’язку з відсутністю прямої норми, доцільно ст. 382 ЦК України доповнити частиною третьою такого змісту:

«При відчуженні квартири у житловому будинку право на частку у майні загального користування підлягає відчуженню разом з квартирою без виділення частки в натурі. Власники квартири не мають права відчужувати свою частку в праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що спричиняють передачу даної частки окремо від права власності на квартиру».

2. Цивільно-правова природа садиби полягає у визнанні її не сукупністю нерухомих речей, а складною нерухомою річчю, на яку поширюються положення ЦК України про житло як об’єкт права власності, призначеною для обслуговування житлового будинку і пов’язаних з нею спільним призначенням.

Головною річчю в садибі є житловий будинок, а інша нерухомість із складу садиби – його приналежностями.

Садиба є самостійним об’єктом цивільного обороту, що виключає визнання її складових (будинок, гараж, сарай тощо) як самостійних видів нерухомості та об’єктів (предметів) правочинів.

Садиба як складна нерухома річ може виникати лише з моменту її державної реєстрації в реєстрації речових прав.

З цього моменту складові садиби припиняють існування як самостійні об’єкти права власності.

У зв’язку з цим доцільно нормативно визначити порядок визнання садиби нерухомістю і правовий режим її складових шляхом доповнення ст. 381 ЦК України частиною другою такого змісту:

3. Об’єктом права власності на житло може бути кімната в квартирі або одноквартирному будинку, в яких мешкають два або більше наймача, за умови виділення такої кімнати як самостійної речі шляхом реєстрації її в державному реєстрі нерухомості.

4. Невизнане житлом приміщення, як і неізольовані житлові приміщення (суміжна кімната), можуть бути визнані об’єктом не договору найму (оренди) житла, а договору найму (оренди) майна, з поширенням на регульовані ними відносини положень ЦК України про найм (оренду) приміщення та найм (оренду) майна.