Речові права на житло складаються з двох груп суб’єктивних житлових прав: а) право власності та б) права на чужі речі, які також називають обмежені речові права.
За своєю правовою природою більшість обмежених речових прав на житло відносяться до особистих сервітутних прав. Особистий сервітут надає можливість «користування чужою річчю певній особі, і поки ця певна особа існує, вона може користуватися річчю, і відповідне право власника на цей час завмирає».
Речові права на чуже житло складаються з трьох груп речових житлових прав: а) особисті сервітути (право члена сім’ї власника житла на проживання, право користування житлом на підставі заповідального відказу тощо); б) довічні речові права на чуже майно в сфері господарювання (права гоподарського відання та оперативного управління); в) інші речові права на чуже житло (право члена кооперативу на невикуплену квартиру).
Залежно від підстави виникнення обмежені речові житлові права можуть виникати: а) з договору (найму житла, ренти, довічного утримання, шлюбного договору); б) з одностороннього правочину (право довічного проживання на підставі заповіту під умову заповідального відказу); в) з прямої вказівки закону (право член сім’ї наймача житла тощо).
До речових прав на чуже житло слід відносити такі прямо передбачені законом (на підставі правила numerus clausus) однорідні види речових прав на чуже житло: 1) право наймача і членів його сім’ї, які постійно проживають із ним, на користування жилим приміщенням державного та громадського жилих фондів (ст. 61 ЖК України); 2) право членів сім’ї власника, які проживають разом із ним, на користування жилим приміщенням (ст. 405 ЦК України); 3) право члена житлового кооперативу на невикуплену кооперативну квартиру (ст. 384 ЦК України); 4) право користування жилим приміщенням членами сім’ї члена житлово–будівельного кооперативу (ст. 145 ЖК України); 5) право користування житлом за шлюбним договором (ст. 98 СК України); 6) право довічного користування житлом у порядку заповідального відказу (ст. 1238 ЦК України); 7) право отримувача ренти (утримання) на користування житловим приміщенням за договором ренти і договором довічного утримання (догляду) (статті 731 і 744 ЦК України); 8) право господарського відання і право оперативного управління житлом (статті 136 і 137 ГК України).
Речове право наймача і членів його сім’ї на користування житлом. Право наймача жилого приміщення закріплено ЖК України (ст. 61 ЖК) як речове житлове право, що виникає на підставі договору найму житла. Проект ЖК України передбачає, що договір найму житла – це договір, за яким наймодавець (житлово–експлуатаційна організація, а у разі її відсутності – відповідне підприємство, установа, організація) надав наймачеві (громадянину, на ім’я якого видано ордер) та членам його сім’ї житло у безстрокове володіння та користування для постійного проживання.
Відповідно до ч. 1 ст. 64 ЦК України члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов’язки, що випливають з договору найму жилого приміщення.
Наймач жилого приміщення і члени його сім’ї, які проживають у ньому, мають право користування помешканням (жилою площею квартири) на умовах, передбачених законом.
Згідно зі ст. 65 ЖК України особи, що вселилися в жиле приміщення як члени сім’ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім’ї права користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем та членами його сім’ї, які проживають з ним, не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням.
Правова природа права члена сім’ї наймача на користування житлом є однією з важливих наукових проблем сучасних житлових правовідносин, вирішення якої істотно впливає на формування відповідної правозастосовної практики у цій сфері.
Сучасні тенденції нормотворчої і правозастосовної практики права надають додаткової актуальності питанням правової природи права користування житлом наймачем і членами його сім’ї, які в доктрині отримали різну оцінку.
Відомий вчений з питань житлового права В. Ф. Чигир вважає, що договір найму житла створює відносні майнові правовідносини, де сторони виступають один перед одним як кредитори і боржники.
З таким підходом важко погодитися, оскільки подібні обов’язки закон покладає і на власника, в результаті виконання яких останній не втрачає речового права на річ.
Привабливішою є позиція вчених, які обгрунтовують речово-правовий характер цих прав як незалежну від зобов’язальних прав складову відношення з договору найму житла (М. І. Бару, В. Ф. Маслов, О. А. Пушкін, М. М. Сібільов, І. А. Ємелькина та ін.).
Зокрема, В. Ф. Маслов слушно відносить право користування жилим приміщенням до числа абсолютних, яке захищається від будь-яких посягань незалежно від підстав його виникнення. При цьому вказаний автор зазначає, що «...право на жилу площу, виникаючи з договору найму, набуває різко окреслену самостійність та існує немов би незалежно від інших відносних прав та обов’язків, які входять до складу цього договірного відношення. Воно безстрокове в часі, зберігається при тимчасовій відсутності наймача без згоди наймодавця – все це елементи, які не властиві договірним засадам. Відповідно, право користування жилим приміщеням в усуспільненом жилому фонді набуває риси речового, а не лише зобов’язального права».
Аналіз договору найму житла свідчить про наявність притаманних цьому договірному правовідношенню ряду особливостей, які характеризують речовий характер прав наймача і членів його сім’ї на займане ними житло.
Перш за все, це проявляється в наданні наймачу жилого приміщення широкого кола прав, які забезпечують право безстрокового користування жилим приміщенням, можливість бронювання, обміну, приватизації тощо. Цей договір забезпечує права на лише наймача, який отримав ордер, а й усіх членів його сім’ї.
Право членів сім’ї наймача на користування жилою площею за своєю правовою природою також є їх речовим правом на цю площу, оскільки вони володіють і користуються жилою площею нарівні з її наймачем і вправі вимагати усунення порушень їх прав на неї від будь-яких осіб, включаючи наймача і самого власника житла.
Отже, на підставі договору найму наймач і члени його сім’ї, які проживають разом з ним, набувають речове право на користування житлом, з рисами особистого сервітуту.
З урахуванням застосування в Україні морально застарілого житлового кодексу (прийнятого ще в 1983 р.), актуальним є питання щодо видів житлових фондів, на які поширюється таке право користування житлом.
Згідно зі ст. 61 ЖК України, договірні відносини найму житла виникають щодо житлових приміщень, які перебувають у державній або комунальній власності. Тому логічно припустити, що стосовно приватизованого житла відносини найму в розумінні ЖК виникати не можуть, оскільки у цьому випадку йдеться про обєкт права приватної власності.
У зв’язку з цим окремі автори обгрунтовують висновок про те, що «не є можливим застосування норм, що регулюють відносини найму житла (наприклад, про права членів родини наймача), до відносин із використання приватизованих квартир».
Однак судова практика дотримується тлумачення у широкому розумінні сфери застосування права члена родини на користування житлом і передбачає поширення цього права як на відносини найму, так і на відносини із використання приватизованих квартир.
Рішенням суду першої інстанції було визнано самостійне право колишньої дружини співвласника квартири на проживання в цьому помешканні, оскільки перебування спірної квартири у власності колишнього чоловіка позивачки не перешкоджає суду вважати вимоги останньої про вселення у квартиру обгрунтованими і такими, що мають бути задоволеними відповідно до положень ст. 65 ЖК України.
Аналіз наведеного рішення суду дає підстави стверджувати, що права члена родини наймача не припиняються у зв’язку з приватизацією квартири і виникненням відносин із використання житла, що знаходиться в приватної власності у зв’язку з приватизацією помешкання.
У цьому випадку самостійне право користування спірним житлом породжує факт реєстрації (прописки) у такому житлі.
Таке право користування не завжди припиняється з припиненням в особи статусу члена сім’ї наймача.
Відповідно до ч. 3 ст. 64 ЖК України якщо дружина наймача, їх діти, батьки, інші особи, які постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство, перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, вони мають такі ж права і обов’язки, як наймач та члени його сім’ї.
Отже, з припиненням відносин члена сім’ї, така особа втрачає самостійне право на користування житлом наймача з припиненням проживання у цьому помешканні.
Крім того, суди виходять з визнання того, що не є абсолютною перешкодою у виникненні такого права той факт, що колишній член родини не брав участі у приватизації квартири і не заперечував проти її проведення, оскільки така поведінка не обов’язково свідчить або про відсутність у нього на момент приватизації статусу члена родини наймача, або про втрату такого статусу (йдеться про те, маючи статус члена родини наймача, користувач може брати участь у приватизації квартири).
Зазначена позиція небезпідставно обгрунтовується судом посиланнням на конституційні положення про право особи на житло.
Відповідно до ст. 47 Конституції України ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше аніж на підставі закону або рішення суду.
У цьому випадку належність спірної квартири на праві власності третім особам не звільняє останніх від обов’язку не перешкоджати в здійсненні права користування їх власністю колишнім членам родини, оскільки останні володіють самостійним (речовим) правом особистого характеру, яке обтяжує право власності і слідує за власністю, а не за особою (останнє характерне для зобов’язальних прав), якщо інше не випливає із сутності цього речового права на житло, яка, зокрема, обумовлюється визнанням їх різновидом особистих сервітутів.
У зв’язку з цим визнання колишнього члена родини на вселення до квартири на підставі ст. 65 ЖК України є законним, і тому припустимим, обмеженням права власності, яке у зв’язку цим не може визнаватися «…порушенням абсолютного права власності, яке начебто полягає в обмеженні власника(ів) квартири».
На думку апеляційної інстанції у цій справі положення ЖК України (ст. 65) про право користувача помешканням як члена родини наймача не припиняються і продовжують існувати після приватизації житла як предмету найма.
Зазначена судова практика свідчить про формування судової практики, яка передбачає поширення положень ЖК України про право члена родини на користування житлом за договором найму за аналогією закону на відносини із використання житла, яке перейшло у приватну власність колишнього наймача в результаті приватизації житла.
При цьому, таке застосування аналогії закону припустиме лише щодо приватизованого житла на користь власників – колишнього наймача чи інших членів його сім’ї.
Аналогія закону щодо самостійного права члена родини на користування житлом наймача не може поширюватися на випадки набуття права власності на житло з підстав, яким безпосередньо не передують відносини найму житла відповідно до ст. 65 ЖК України або передбачають перехід права власності на таке житло до третіх осіб, які не є і не були членами родини позивача на підставі договору найма житла.
У зв’язку з цим продаж спірної квартири колишнім наймачем житла на користь покупця, який не був і не є членом родини продавця на підставі договору найму житла доцільно розглядати як підставу припинення самостійного права на користування відчуженим житлом з боку продавця і членів його сімї, у тому числі за договором найму житла.
Речове право членів сім’ї власника житла на користування цим житлом. Згідно з ч. 1 ст. 405 ЦК України члени сім’ї власника житла мають право користування помешканням (жилою площею квартири) на умовах, передбачених законом.
ЖК України визначає, що користування житловою площею в квартирах, які знаходяться у власності громадян, здійснюється в порядку, встановленому для житлових приміщень у будинках індивідуального житлового фонду.
Слід зазначити, що користування житловою площею у даному випадку регулюється із загальних позицій, без урахування особливостей придбання права власності на житлову площу в окремих випадках: зокрема при приватизації житла, виникнення права власності на кооперативні квартири у членів ЖБК та ін.
Отже, законодавець звів самостійне право безстрокового користування житловою площею в будинках державного, комунального і громадського фондів членів сім’ї наймачів у цих будинках (до їх приватизації) до права користування житловою площею членів сім’ї громадянина-власника житлової площі (після приватизації), обсяг повноважень якого значно вужчий.
Згідно з ч. 3 ст. 156 ЖК України склад членів сім’ї власника квартири визначається аналогічно категорії членів сім’ї наймачів у будинках державних і громадського житлових фондів і членів ЖБК відповідно до ч. 2 ст. 64 ЖК України. Тому з переходом квартир у зазначених фондах у власність громадян змін у складі їх сімей у зв’язку з цим, як правило, не відбувається.
У ст. 156 ЖК України вказано, що члени сім’ї власника жилого будинку (квартири), які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що йому належить, користуються жилим приміщенням нарівні з власником будинку (квартири), якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням.
Однак ця обставина не має визначального значення за змістом ЖК України (ч. 4 ст. 156) щодо тих членів сім’ї, які віднесені до таких у самому законі, тобто члена подружжя власника квартири, їх дітей і батьків.
Згідно з ч. 4 ст. 156 ЖК України припинення сімейних відносин з власником будинку (квартири) не позбавляє їх права користування займаним присіщенням. У разі відсутності угоди між власником будинку (квартири) і колишнім членом його сімї про безоплатне користування жилим приміщенням до цих відносин застосовуються правила, встановлені статтею 162 ЖК України, що передбачають оплатний характер користування житлом.
Ці члени сім’ї вправі користуватися житловою площею в квартирі як у випадку проживання в ній разом з її власником, так і без нього. Непроживання самого власника із зазначеними членами його сім’ї на житловій площі належної йому квартири ніяким чином не може відобразитися на їхньому праві користування цією площею.
Спільне проживання із власником квартири і ведення з ним спільного господарства має значення щодо інших його родичів, непрацездатних утриманців та інших осіб, які за цією підставою можуть бути визнані членами його сім’ї.
Право членів сім’ї на користування жилою площею в належному власнику жилому приміщенні за своєю правовою природою є їх речовим правом на цю площу, оскільки вони володіють і користуються житловою площею нарівні з її власником і вправі вимагати усунення порушень їх прав на неї від будь-яких осіб, включаючи і самого власника.
У цьому контексті в доктрині слушно обгрунтовується речово-правовий характер такого житлового права.
Як обгрунтовано зазначає І. А. Ємелькина, право користування житловим приміщенням членами сім’ї власника цього приміщення і право користування житловим приміщенням на підставі заповідального відказу передбачає довічне користування таким житлом, ці права повязані з певною особистістю – особами, визнаними згідно закону членами сім’ї власника або вказаними в заповіті і договорі, тобто є особистими, встановлюються на підставі закону, договору або заповіту, як в римському так і сучасному вітчизняному праві, є обмеженими правами користування чужою річчю (особистими сервітутними правами).
Речово-правовий характер права члена сім’ї власника житла на проживання в цьому помешканні знайшов відображення в особливостях підстав виникнення та елементах цього права.
Це право виникає у членів сім’ї, як правило, з моменту вселення їх власником на жилу площу, якщо при вселенні інше не було встановлено угодою, укладеною між власником і членами сім’ї, які вселяються. До такого роду угод може бути віднесено шлюбний договір, що укладається подружжям згідно з сімейним законодавством у порядку врегулювання їх майнових відносин. В ньому обумовлені права подружжя на житлову площу один одного.
У колишніх членів сім’ї наймача у будинку державного, комунального і громадського житлового фондів, членів ЖБК це право виникає одночасно з придбанням права власності на квартиру наймачем (членами його сім’ї) і членом житлового кооперативу.
В літературі небезпідставно обгрунтовується позиція про те, що право користування використовуваним житловим приміщенням у будинку власника виникає не з договору з власником, а виключно на основі довірчих сімейних зв’язків з власником (співвласниками) житлового приміщення , які, зокрема, передбачають ведення спільного господарства як діяльності, заснованої на особисті відданості, взаємному піклуванні членів сім’ї.
У цьому зв’язку заслуговує на увагу сформульована в літературі позиція, згідно з якою у випадках, коли йдеться про житлові права членів сімї, в основі їх права на житлову площу лежать сімейно-правові відносини і тому норми цивільного права на них не поширюються. Цивільно-правові відносини виникають лише при розірванні шлюбу і мають умовою угоду про безоплатне користування житловою площею.
Такий підхід є виправданим лише частково, зокрема, в частині підстав виникнення цих прав. У цьому випадку юридичне значення має не стільки правочин (договір з власником про вселення в помешкання) як факт вселення власником певної особи як члена своєї сім’ї. Однак говорити про відсутність у даному разі цивільно-правових відносин достатніх підстав немає. Наведені сімейно-правові відносини істотно не відрізняються від інших цивільно-правових віідносин настільки, щоб їх не можна було описати через притаманні цивільному праву ознаки предмету і методу цієї галузі права (зокрема, юридичну рівність, диспозитивність, майновий та особистий немайновий характер відносин).
Вітчизняне законодавство прямо не передбачає положення про те, що право членів сім’ї власника на користування жилою площею зберігається за ними і у випадках переходу права власності на жилий будинок чи квартиру до іншої особи.
У зв’язку з цим слід зазначити, що таке право прямо передбачено законодавством окремих іноземних країн, зокрема в Росії така норма міститься в п. 2 ст. 292 ЦК РФ. Крім того, в ст. 558 ЦК РФ «Особливості продажу житлових приміщень» спеціально передбачається, що при переході права власності на житлові будинки і квартири (або частини жилих будинків і квартир) до іншої особи у випадках продажу житлових приміщень їх власником у договорах продажу обовязково повинні бути вказані всі особи, які мешкають на житловій площі приміщень, які продаються (у тому числі й члени сім’ї власника), за якими згідно із законом має бути збережене право користування житловою площею і після переходу права власності на ці приміщення до їх нового набувача за договором, а також їх права на користування житловою площею у відчужуваних приміщеннях. Ця вимога є істотною умовою вчинення подібного роду правочинів, недотримання якої тягне згідно зі статтями 432 і 168 ЦК РФ їх недійсність. Це правило згідно з п. 2 ст. 567 ЦК РФ підлягає застосуванню і до правовідносин міни житлових приміщень. На думку І. Ісрафілова, це правило відноситься і до випадків дарування житлових приміщень, хоч законом це спеціально не обумовлено.
ЖК України передбачає норму (ст. 157) щодо виселення членів сімї власника жилого будинку (квартири), згідно з якою таке виселення допускається у випадках, передбачених ч. 1 ст. 116 ЖК, тобто лише за підставами, що передбачають виселення наймача, членів його сім’ї без надання громадянам іншого жилого приміщення (зокрема, при систематичному руйнуванні чи псуванні жилого приміщення тощо).
Однак ці положення не стосуються членів сім’ї колишнього власника жилого будинку (квартири), що спостерігається саме у випадку переходу права власності на житло до третьої особи.
Наведене дає підстави для висновку про те, що право членів сім’ї власника на користування жилою площею не зберігається за ними у випадках переходу права власності на жилий будинок чи квартиру до іншої особи, якщо прямо не випливає з норм закону або договору. Зокрема, таке право зберігається у разі прямої вказівки на це у договорі відчуження житла на користь набувача-третьої особи.
У цьому контексті заслуговує на увагу обгрунтоване в літературі теза про те, що «члени сім’ї власника жилого приміщення продовжують самостійно здійснювати право користування помешканням, яке вони займають, що свідчить про встановлення для членів сім’ї власника абсолютного – речового права, якому відповідає обов’язок інших осіб, включаючи власника житла, не перешкоджати їм у здійсненні своїх прав».
За влучним виразом Є. О. Суханова це право «немов би обтяжує таку нерухомість, в принципі слідуючи його долі, що зближує його з речовими правами».
Слід звернути увагу на те, що норма ЦК України, яка перераховує речові права, не містить такого виду речових прав, як права членів сім’ї власника житла. Однак ця норма не передбачає вичерпного переліку речових прав. При цьому право членів сім’ї власника житла підпадає під ознаки речового права – право слідування та абсолютний захист.
Це право грунтується на відносинах між громадянином – власником жилого приміщеня і громадянами, які проживають з ним не на основі договору, а на основі особистих відносин. У випадку погіршення цих особистих відносин може викликати негативні наслідки, які можуть призвести до втрати житла, інколи єдиного.
З політико-правової точки зору надання членам сімї власника жилого приміщення, у тому числі колишнього власника жилого приміщення, самостійного права володіти та користуватися таким жилим приміщенням, у якому зазначені члени сім’ї проживають спільно з власником, може бути виправдано лише необхідністю забезпечення соціального захисту певних категорій громадян.
У зв’язку з наведеним закріплення в ЦК України цього речового права свідчить про врахування законодавцем інтересів осіб, які спільно проживають з власником житла та обмеження таким чином повної залежності прав членів сім’ї від власника жилого приміщення.
Цей підхід законодавця дав можливість закріпити в нормах ЦК України положення, згідно з яким член сім’ї власника жилого приміщення має самостійне право на житло, що вимагає закріплення в нормах ЖК України зазначених відносин.
Зокрема, П. В. Крашенинников слушно звертає увагу на доцільність більш чіткого визначення суб’єктного складу цих відносин і виділяє чотири групи таких осіб: 1) особи, які проживають разом із власником і ведуть з ним спільне господарство; 2) колишні члени сім’ї власника жилого приміщення, тобто громадяни, які хоч і проживають разом із власником в одному приміщенні, але з певного часу не є членами його сім’ї; 3) члени сім’ї колишнього власника жилого приміщення, тобто особи, які продовжують проживати в житлі, права власності на яке перейшло від громадянина, який зберігає сімейні відносини з користувачами приміщення, до іншої особи; 4) колишні члени сім’ї колишнього власника жилого приміщення, тобто громадяни, які проживають у жилому приміщенні, але і втратили сімейні відносини з громадянином, який провів відчуження житла, яке належало йому раніше.
Важливе значення має питання нормативного визначення обсягу прав та обов’язків членів сім’ї власника жилого приміщеня. Зокрема, заслуговує на увагу пропозиція щодо закріплення в ЖК України положення, згідно з яким власник і повнолітні члени сім’ї власники несуть солідарну майнову відповідальність за зобов’язаннями, які випливають з користування жилим приміщенням.
Права та обов’язки колишніх членів сім’ї власника житла приміщення, повинні визначатися аналогічно правам та обов’язкам членів сім’ї власника.
Особливу соціальну значимість мають питання правового стутусу недієздатних членів сімї власника жилого приміщення. Такі особи користуються житлом нарівні з власником та іншими членами сімї власника. У випадку порушеня прав недієздатних осіб з використання житла їхні права захищають законні представники (батьки, опікуни або піклувальники).
Зокрема, з метою захисту прав та законних інтересів недієздатних громадян необхідно недопустити виникнення такого випадку конфлікту інтересів, коли законним преддставником і відчужувачем виступає одна особа.
Доцільно передбачити в ЦК норму, згідно з якою відчуження жилого приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сімї власника, допускається лише з дозволу органу опіки та піклування. Зараз це правило реально діє лише щодо приватизованих жилих приміщень. Закон не передбачає захист відповідного права громадян, визнаних недієздатними, що свідчить про юридичну недостатність захисту цих осіб, оскільки суперечить принципу соціальної справедливості.
Згідно з ЦК України (ст. 558 ЦК РФ) при переході права власності на жилі будинки і квартири (або частини жилих будинків і квартир) до іншої особи у випадку продажу жилих приміщень їх власникам у договорах відчуження обов’язково повинні бути вказані всі особи, які проживають на жилій площі відчужуваних приміщень (у тому числі й члени сім’ї власника), за якими згідно із законом має бути збережено право користування жилою площею і після переходу права власності на ці приміщення до їх нового набувача за договором, а також їх права на користування жилою площею у відчужуваних приміщеннях.
Ця вимога є істотною умовою подібних угод, невиконання якої тягне згідно з ЦК України (статті 432 і 168 ЦК РФ) їх недійсність.
Зазначене правило підлягає застосуванню і до правовідносин міни жилих приміщень згідно з ЦК України (п. 2 ст. 567 ЦК РФ).
На нашу думку, це правило відноситься і до випадків дарування жилих приміщень, хоча законом це спеціально не обумовлено.
На відносини користування жилою площею в приміщеннях, які належать власнику, колишніми членами сім’ї, поширюються правила найму цих приміщень.
Збереження права користування жилою площею за колишніми членами сім’ї власника (члени сім’ї, які припинили з ним сімейні відносини) при переході права власності до іншої особи законом не передбачено.
У житловому законодавстві не регламентовані порядок і підстави припинення права користування жилою площею членів сім’ї власника жилого приміщення.
Крім відмови самих членів сім’ї від права користування жилою площею або іншого припинення цього права за їх волевиявленням за смислом житлових норм у цій частині право користування членів сім’ї може бути припинене також рішенням суду про їх виселення згідно з нормами ЖК України за вимогою власників якщо ними систематично порушуються правила проживання, коли це робить неможливим подальше проживання з ними інших осіб в одній квартирі чи будинку, у разі пошкодження (рос. порчи) і знищення жилих приміщень, якщо заходи попередження та іншого впливу виявилися безрезультатними.
Щодо колишніх членів сім’ї власника це право може бути припинене і за підставами, передбаченими для розірвання договору найма за вимогою наймодавця: якщо договір найму жилого приміщення укладено на строк не більше одного року із зобов’язанням звільнити приміщення по закінченні цього строку, коли аналогічне зобов’язання було дане ЖК України колишніми членами сім’ї, якщо судом буде встановлено, що житлове приміщення необхідне для особистого користування самого власника і членів його сім’ї (п. 2 ч. 2 ст. 135 ЖК РФ), якщо наймач не вносить плату за житлове приміщення за житлове приміщення протягом шести місяців згідно з ЖК України (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Слід зазначити, що в РФ вже відпали такі підстави вимоги розірвання договорів найму наймодавцем, як відсутність наймача і членів його сім’ї без поважних причин понад встановлених строків (ч. 2 ст. 136 і ст. 60 ЖК РФ), у зв’язку з визнанням Конституційним Судом РФ) і попередження наймача за 6 місяців про розірвання договорів найму, укладених на невизначений строк (п. 3 ст. 90 Основ цивільного законодавства Союзу РСР 1991 р.).
Спеціальні правила встановлені законодавством для випадків відчуження жилих приміщень, у яких проживають неповнолітні члени сім’ї власника. Відчуження житла у таких випадках повинно проводитися за попередньої згоди органів опіки та піклування. Недотримання зазначеної вимоги тягне нікчемність вчинених в обхід цього угод і не породжує ніяких правових наслідків, крім наслідків недійсності правочину, передбачених ЦК України.
Однак обов’язковість отримання згоди органів опіки та піклування неоднозначно оцінюється в літературі у зв’язку з наявністю правової колізії з цього питання.
Наступним видом речового права на житло є право члена житлового кооперативу на невикуплену кооперативну квартиру.
Відповідно до ст. 384 ЦК України член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу – і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її.
Відповідно до Закону України «Про кооперацію» від 10 липня 2003 р. і ст. 19 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу, завердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. № 186 (із наступними змінами) кооператив (ЖБК і ЖК) є власником жилого будинку та надвірних будівель, крім квартир у цьому будинку, за які громадяни повністю внесли пайові внески.
До моменту викупу квартири у члена кооперативу виникає речове право на житло, одержане в будинку кооперативу, що складається з низки житлових прав, одні з яких він здійснює самостійно у встановленому законом і нормативно-правовими актами порядку, а інші – за згодою кооперативу. До перших, згідно із ч. 2 ст. 384 ЦК, належать права у сфері володіння та користування житлом, до других – права у сфері розпоряджання житлом.
Так, член кооперативу має право у встановленому порядку за письмовою згодою усіх членів сімї, які проживають разом з ним, вселити у займане ним приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно (п. 30 Примірного статуту). Член кооперативу, члени його сім’ї, які проживають разом з ним, а також особи, які вселилися у житлове приміщення як члени сімї, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування житловим приміщенням, мають рівне право на користування кооперативним житлом (ст. 145 ЖК України).
Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає власником квартири у разі її викупу, що здійснюється без укладення будь-якого спеціального договору і знайшло законодавче закріплення. Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про власність» від 7 лютого 1991 р. член житлового, житлово–будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу або товариства, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартира, дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення, надані йому в користування, набуває право власності на це майно.
Моментом виникнення права власності на таке майно доцільно вважати момент фактичного внесення платежів у рахунок оплати пайового внеску, але не «момент фактичного внесеня внесення платежів на погашення кредиту, використаного на будівництво квартири чи іншого об’єкта».
З моменту вчинення викупу квартири член житлового кооперативу набуває на неї право власності, а неподільні конструкції будинку загального користування та загального майна стають спільною частковою або сумісною власністю, що може бути також обумовлено договором між членами кооперативу.
Розмір частки члена кооперативу у спільній власності визначається часткою квартири у загальній житловій площі у всьому будинку.
Якщо викуп квартир вчинила лише частина членів кооперативу, то вони стають власниками цих квартир, а кооператив залишається власником решти квартир. При цьому учасниками відносин неподільної спільної власності виступають власники викуплених квартир і кооператив (щодо частки невикуплних квартир).
За своєю правовою природою це право є різновидом особистого сервітуту, тобто належним певній особі правом користування чужим майном лише в одному або кількох відношеннях, яке встановлюється в інтересах сервітуарія (володільця сервітуту) способом, встановленим законом. Член кооперативу, як сервітуарій, має виключне та абсолютне право користування чужим житлом, оскільки власником цього помешкання до повної оплати паю залишається кооператив. Це право належить лише члену кооперативу і може бути припинене, крім випадків, встановлених законом, лише ним самим. Власник житла, обтяженого сервітутом, не може припинити його чинність, якщо для цього не буде підстав, встановлених законом.
Право членів сім’ї власника помешкання на користування цим житлом. ЦК України встановив ще один вид обмеженого речового права – право членів сім’ї власника помешкання на користування цим житлом (ст. 405 ЦК).
Згідно з ч. 1 ст. 405 ЦК України члени сім’ї власника помешкання, які проживають разом з ним, мають право користування цим помешканням відповідно до закону. Житлове приміщення, яке вони мають право займати, визначається його власником.
Член сім’ї власника житла втрачає право на користування цим житлом у разі відсутності члена сім’ї без поважних причин понад один рік, якщо інше не встановлено домовленістю між ним і власником житла або законом (ч. 2 ст. 405 ЦК України).
За своєю правовою сутністю право членів сім’ї власника житла на користування цим помешканням можна віднести не до особистих сервітутів, а до речових прав, яке в літературі отримало умовну назву «житловий узуфрукт».
Зміст житлового узуфрукту може бути зведено до двох повноважень: 1) володіти жилим приміщенням і 2) користуватися жилим приміщенням для проживання, включаючи право проживання неповнолітніх дітей узуфруктуарія. До змісту житлового узуфрукта не включається повноваження узуфруктуарія будь-яким чином розпоряджатися, у тому числі заповідати житловий узуфрукт. Узуфрукт не може тривати більше строку життя узуфруктуарія.
До числа узуфруктуаріїв можуть бути включені чоловік (дружина), діти, інші члени сімї власника житла при дотриманні певних умов.
Житловий узуфрукт може бути встановлений лише на користь того подружжя, інших членів сім’ї власника, які не є власниками або співвласниками як жилого приміщення, в якому сім’я проживає, так і не є власниками або спвівласниками або наймачем на умовах договору найму житла або користувачем будь–якого іншого жилого приміщення (не того, в якому подружжя проживає).
У літературі небезпідставно звертається увага на те, що крім зазначених вище умов, у подружжя, іншого члена сім’ї–узуфруктуарія повинен бути відсутнім будь–який інший спосіб задоволення житлової потреби, у тому числі за підставами, передбаченими шлюбним договором.
Інша умова набуття членом сім’ї власника житла речового права користування цим житлом пов’язана з фактом набуття майбутнім узуфруктуарієм статусу члена сім’ї власника житла.
Згідно з житловим законодавством членами сім’ї власника (наймача) житла визнаються дружина (чоловік) власника/наймача житла, їхні діти, батьки, а також інші особи, якщо вони постійно проживають разом із власником (наймачем) житла і ведуть з ним спільне господарство (ч. 2 ст. 64 ЖК України).
Слід зазначити, що особа визнається членом сім’ї за одночасної наявності двох умов – ведення спільного господарства і постійного проживання члена сім’ї з власником житла у цьому помешканні. Лише ці дві умови у сукупності дають право користування житлом членам сімї його власника, і тому відсутність однієї з цих умов виключає визнання особи як члена сім’ї власника житлового приміщення.
Якщо ці особи перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, вони мають такі самі права і обов’язки, як власник і члени його сім’ї.
Для виникнення такого речового права на житло юридично значимим є поняття члена сім’ї власника/наймача, яке використовується у житловому законодавстві. У зв’язку з цим не можна ототожнювати поняття членів сім’ї за житловим і сімейним законодавствами, відмінність між якими обумовлена різним розумінням сім’ї у житловому та сімейному праві.
З точки зору житлового права сім’я розглядається як певна група осіб, спільність людей, що грунтується на шлюбі, родстві або спорідненості, спільному проживанні, як правило, в одному житлі і веде з власником (наймачем) цього приміщення спільне господарство (спільний бюджет, спільні витрати з оплати житла та ін.).
СК України визначає сім’ю як первинний та основний осередок суспільства, ознаками якої є спільне проживання осіб, пов’язаних спільним побутом, які мають взаємні права та обов’язки, що виникають на підставі шлюбу, кровного споріднення, усиновлення, інших підстав, які не заборонені законом і не суперечать моральним засадам суспільства (статті 3 і 4 СК).
У прямо визначених законом випадках подружжя вважається сім’єю навіть за відсутності ознаки спільного проживання між членами сім’ї. Зокрема, подружжя визнається сім’єю й тоді, коли дружина та чоловік у зв’язку з навчанням, роботою, лікуванням, необхідністю догляду за батьками, дітьми та з інших поважних причин не проживають спільно (ч. 2 ст. 3 СК України).
Однак у цьому разі йдеться про виняток із загального правила. Не враховується ознака спільного проживання також у випадку визнання дитини членом сім’ї своїх батьків, коли ця дитина спільно з ними не проживає.
У зв’язку з цим у сімейному праві сім’ю традиційно вважають заснованою на родстві і шлюбі ячейкою суспільства, побудованою на взаємній любові, на рівноправності чоловіка і жінки, на єдності інтересів особистості та суспільства, яка виконує функцію продовження роду, виховання і взаємодопомоги.
Аналогічний підхід підтримує і сучасна доктрина сімейного права, яка розглядає сім’ю в юридичному значенні як історично визначену організовану соціальну спільність, пов’язану взаємними правами та обов’язками, які випливають зі шлюбу, кровного споріднення, усиновлення, взяття дітей на виховання.
Незважаючи на існуючі в доктрині спори щодо існування поняття сім’ї в юридичному значенні, визначальним при формуванні цього поняття вважаються такі природні підстави виникнення сім’ї, як кровне споріднення та взаємні права й обов’язки її членів.
У зв’язку з цим до членів сім’ї за сімейним законодавством належать особи, які спільно проживають, пов’язані спільним побутом, шлюбом і спорідненістю. Тому якщо подружжя проживає в одному жилому приміщенні і чоловік є членом сім’ї власника чи наймача, але дружина проживає окремо, має самостійне право на своє жиле приміщення (інше від житла від чоловіка), то вона хоч і залишається членом сім’ї (за сімейним законодавством), але не є членом сім’ї власника чи наймача (за житловим законодавством).
Отже, за особою, яка проживає у власника чи наймача жилого приміщення як член його сім’ї, не може бути визнано речового (самостійного) право користування цим жилим приміщенням, якщо вона зберігає право користування жилою площею в іншому жилому приміщенні.
При цьому за аналогією зі статтями 64, 65 ЖК України щодо наймача і членів його сім’ї, на власника і членів його сім’ї має поширюватися правило, згідно з яким членам сім’ї власника належить право користування лише одним жилим приміщенням у будинку громадського чи приватного жилого фонду.
За особою, яка вселилася до власника як член сім’ї, не може бути визнано право користування займаним ним жилим приміщенням, якщо ця особа зберігає за собою право користування іншим жилим приміщенням у будинку будь-якого житлового фонду.
Отже, на відміну від сімейного права, житлове законодавство на перший план висуває такі ознаки як спільне проживання та ведення спільного господарства (ст. 64 ЖК України). При цьому в літературі слушно зазначається, що член подружжя власника/наймача, їх діти і батьки вважаються членами сім’ї власника/наймача лише за умови спільного проживання з ним.
За аналогією зі ст. 64 ЖК України на це речове право членів сім’ї власника житла поширюється правило, згідно з яким непрацездатний утриманець власника жилого приміщеня може бути визнаний членом сімї на тих самих підставах, що й інші особи. Разом з тим у законодавстві ряду інших країн для визнання членами сім’ї непрацездатних утриманців наймача необхідна наявність лише однієї умови – постійного спільного проживання з наймачем (ст. 49 ЖК Казахстану, ст. 55 ЖК Молдови, ст. 63 ЖК Латвії).
Для визнання тієї чи іншої особи членом сім’ї має прийматися до уваги лише факт її постійного проживання разом із власником, при встановленні якого велике значення мають такі суб’єктивні моменти, як намір особи, яка вселяється в квартиру, постійно або тимчасово проживати в ній, а також наявність згоди власника і членів його сім’ї на постійне проживання цієї особи.
Одним із доказів постійного спільного проживання разом із власником є наявність у цієї особи реєстрації (прописки) в жилому приміщенні. Однак відсутність реєстрації не може бути достатньою підставою для відмови у визнанні членом сім’ї власника.
З цього питання (щодо членів сім’ї наймача житла) судова практика завжди дотримувалася позиції, згідно з якою право членів сім’ї на жиле приміщення виникає не у зв’язку з пропискою (чи реєстрацією), а за наявності обставин, вказаних у законі.
Цей підхід знайшов відображення і в керівних роз’ясненнях вищих судових інстанцій при вирішенні судами цієї категорії справ.
Так, Пленум Верховного Суду України в п. 9 Постанови «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985 р. за № 2 (зі змінами, внесеними Постановою Пленуму від 10 березня 1989 р. за № 2 та від 25 грудня 1992 р. за № 13) роз’яснив, що, «...вирішуючи спори про право користування жилим приміщенням осіб, які вселилися до наймача, суд повинен зясувати, чи додержано встановлений порядок при їх вселенні, зокрема: чи була письмова згода на це всіх членів сімї наймача, чи прописані вони в даному жилому приміщенні, чи було воно постійним місцем їх проживання і протягом якого саме часу, чи вели вони з наймачем спільне господарство, чи не обумовлювався угодою між цими особами, наймачем і членаси сімї, що з ним проживають, певний порядок користування жилим приміщенням».
Об’єктом цього сервітуту є житло, яке перебаває у власності певної фізичної особи. Члени його сім’ї не мають права власності на це житло.
У зв’язку з цим О. А. Підопригора слушно звертає увагу на те, що чинність ч. 1 ст. 405 ЦК України не поширюється на житло, яке є державною власністю, а також на приватизоване житло, якщо зазначені члени сім’ї проживали у цьому житлі на момент приватизації.
Водночас зазначений сервітут виникає тоді, коли певні фізичні особи стають членами сім’ї особи, яка уже стала власником житла. Тому наприклад, квартира (будинок), що була приватизована всіма членами сім’ї, належить на праві власності кожному члену сім’ї у відповідній частці. Коли власник квартири приватизував її до одруження, привів туди дружину, яка йому народила дітей, то ці члени його сім’ї не мають права власності на дану квартиру. Вони лише набувають сервітут на користування квартирою чи будинком свого чоловіка і батька. Ці особи користуються житлом в обсязі, визначеному його власником.
Аналіз ст. 405 ЦК України дає підстави для висновку про те, що об’єктом права членів сім’ї власника житла на користування є житлове приміщення, придатне для проживання. Тому цей сервітут може виникати щодо частини будинку, квартири, іншого приміщення, придатного для проживання в ньому, визначених власником цього житла.
Підлягає уточненню обгрунтована в літературі позиція про неприпустимість зміни власником житла об’єкту сервітуту, оскільки це право членів сім’ї власника житла є сервітутом.
На нашу думку, подібна зміна цілком можлива за наявності згоди сервітуарія, що має визнаватися підставою для припинення або зміни сервітутних правовідносин.
Важливе значення має питання щодо підстави і моменту виникнення цього сервітутного права на житло.
На думку О. А. Підопригори «право членів сімї власника житла на користування ним...встановлюється фактом визнання певних осіб членами сім’ї власника житла. Факт визнання цих осіб членами сім’ї власника житла може статися на основі домовленості власника житла з певними особами (одруження, усиновлення), народження дітей, надання права користування житлом батькам чи іншим особам».
З таким підходом не можна повністю погодитися, оскільки таке сервітутне право на житло виникає на підставі юридичного складу у вигляді визнання певних осіб-сервітуаріїв членами сім’ї власника житла і визначення власником житла об’єкту сервітуту, тобто житлового приміщення, яке мають право займати члени сім’ї власника житла.
У зв’язку з цим зазначене сервітутне право може виникати лише з моменту визначення об’єкту сервітуту власником житла.
Визначення об’єкту сервітуту має визнаватися як виключна компетенція власника житла, і тому спонукання на підставі рішення суду власника житла про примусове визначення об’єкту сервітуту видається неправомірним. Однак суд може вирішити спір щодо встановлення об’єкту сервітуту, якщо за обставинами справи можливо встановити волевиявлення власника житла, яким визначається житлове приміщення, яке член сім’ї має право займати.
Отже, на відміну від договору найму житла, у члена сім’ї-невласника житла (подружжя, діти тощо) речове право користування цим помешканням виникає не з моменту включення члена сім’ї до ордеру і поселення у жиле приміщення, а з моменту поселення у визначене власником житло як об’єкт сервітуту. У зв’язку з цим якщо чоловік і дружина проживають окремо і кожний з них має право на жилу площу у приміщеннях, які вони фактично займають, то подружжя-невласник не набуває речового права на жилу площу, в якій останній не проживає.
Слід звернути увагу на можливість встановлення цього сервітуту на підставі угоди про встановлення сервітуту. У цьому випадку сервітут виникає встановлюється за фактом укладення цієї угоди, однак не може бути припинений за підставами припинення правочину, оскільки йдеться про сервітутне право, яке на підставі правочину може виникати, але не припинятися.
В окремих випадках цей сервітут не може виникати у зв’язку з укладеною угодою власника помешкання і членом його сім’ї. У правозастосовчій практиці нерідко виникають ситуації, коли дружина, перебуваючи наймачем іншого приміщення, фактично мешкає у належному на праві власності приміщенні чоловіка і зберігає право на своє приміщення. Претензії на жилу площу фактичного місця проживання не можуть бути задоволені, виходячи з визначеної наймачем і його дружини угоди про порядок користування жилими приміщеннями, хоч належність його (її) до членів сім’ї власника не може бути оспорена.
Інша особливість цього сервітуту полягає в тому, що члени сім’ї втрачають право на користування цим помешканням, якщо будуть відсутні понад один рік без поважних причин (ч. 2 ст. 405 ЦК України). Поважними причинами відсутності члена сімї понад один рік може бути навчання, строкова служба в армії, лікування, тривале відрядження, інші обставини, які понад один рік не позбавляють таких членів сім’ї власника помешкання права на користування цим житлом.
Власник житла і член його сім’ї можуть домовитися про інші умови припинення права користування житлом.
Оскільки йдеться про вид особистого сервітуту, право користування житлом членів сім’ї власника цього помешкання належить лише цим членам сім’ї, воно не відчужується і не може передаватися іншим особам.
Актуальним є питання щодо існування цього сервітутного права у зв’язку з відчуженням житла третій особі та окремими випадками припинення членства сімейних відносин між колишніми членами сім’ї.
Оскільки це право членів сім’ї власника є сервітутом, то перехід права власності на житло до іншої особи не припиняє права членів сім’ї колишнього власника житла на користування ним.
У зв’язку з цим заслуговує на увагу сформульована в літературі думка про те, що «за членами сім’ї власника зберігається право користування житлом до тих пір, поки самі вони зберігають це право, навіть якщо в наступному і перестають бути членами його сім’ї, і незалежно від того, проживає або ні сам власник у належному йому будинку».
Водночас, на нашу думку, право на це приміщення підлягає припиненню, якщо такі члени сім’ї включені до ордеру і дали письмову згоду на проживання у знов придбаному/наданому колишньому власнику жилому приміщенні або, коли при розгляді справи судом не буде встановлено, що ці особи виразили згоду поселитися у придбаному чи наданому колишньому власнику як власнику/наймачу іншому жилому приміщенні.
Незважаючи на пряму вказівку закону, враховуючи спрямованість речових прав на забезпечення стабільності житлових прав членів сім’ї, не припиняє цього сервітуту і припинення членства сім’ї власника житла його колишніми членами сім’ї. Наприклад, якщо власника житла позбавлено батьківських прав щодо його неповнолітнього сина, то останній зберігає право користування житлом власника і після припинення членства сім’ї власника житла. Це речове право не може бути припинене, оскільки у цьому випадку колишній батько зобов’язаний забезпечити таку дитину житлом.
Не припиняється речове право на користування житлом у разі розлучення власника житла з іншим членом подружжя, який права спільної власності на житло не набув. Колишній із подружжя-невласник житла зберігає право користування житлом власника і після розлучення, оскільки колишньому з подружжя належить речове право, яке не може бути припинено в односторонньому порядку власником цього житла.
При цьому в літературі слушно звертається увага на те, що при розгляді таких питань слід мати на увазі, що колишній із подружжя-невласник житла (інший член сім’ї власника житла) зберігає за собою право користування житлом свого колишнього з подружжя за умови, якщо в нього нема іншого придатного для проживання жилого приміщення.
Право довічного користування житлом у порядку заповідального відказу. Близькими за своєю правовою природою до правовідносин користування житловими приміщеннями членами сім’ї їх власників є і правовідносини довічного користування ними в порядку заповідального відказу (ст. __ ЦК України; ст. 538 ЦК РФ).
Однак у цьому випадку у правовому відношенні право довічного користування житловим приміщенням у частині підстав його припинення знаходиться ближче до повноважень власника, ніж членів його сім’ї. Тому і видається, що до припинення права довічного користування житловим приміщенням також слід було б за аналогією застосовувати принципи припинення права власності на житлове приміщення, закладені в ЦК України (ст. 293 ЦК РФ): лише у випадках використання житлового приміщення не за призначенням; систематичного порушення прав та інтересів сусідів і безгосподарного відношення до житла, його пошкодження і знищення за вимогою власника житлового приміщення або органів місцевого самоврядування.
Право користування жилим приміщенням членами сім’ї члена житлово-будівельного кооперативу (ст. 145 ЖК України) містить всі необхідні риси обмеженого речового права.
Відповідно до ч. 1 ст. 145 ЖК України члени сім’ї, які проживають разом з членом житлово-будівельного кооперативу, мають рівне з ним право користування жилим приміщенням. Такого ж права набувають особи, які вселилися в жиле приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу як члени сімї, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням. Однак право таких членів є певною мірою вужчим за обсягом, порівняно зі статусом членів сім’ї наймача житла. Члени сім’ї члена кооперативу, крім дружини, що має право на частину паєнагромадження, не вправі вимагати поділу приміщення, його обміну і здачі в найом, а також вселення інших осіб, за винятком неповнолітніх дітей (ч. 1 ст. 145 ЖК України).
Припинення сімейних відносин з членом кооперативу не позбавляє колишніх членів його сім’ї права користування зайнятим жилим приміщення
Право члена сім’ї члена кооперативу не припиняється вибуттям члена кооперативу з нього, однак за дотримання визначеної законом умови вступу члена сім’ї до такого кооперативу.
Відповідно до ч. 2 ст. 145 ЖК України якщо член житлово-будівельного кооперативу виключений з кооперативу, помер або вибув з нього з інших причин, члени його сім’ї, які проживали разом з ним, зберігають право користування жилим приміщенням за умови вступу до кооперативу одного з них.
Отже, самостійний характер права члена сім’ї члена кооператива проявляється в існуванні цього права незалежно від припинення сімейних відносин з членом кооперативу або вибуття його з кооперативу, з умовою наступного вступу в члени кооперативу одного з членів сім’ї колишнього члена кооперативу.
Член сім’ї, який виявив бажання вступити до кооперативу замість попереднього члена кооперативу, має перевагу перед іншими особами.
Дружині члена кооперативу, що має право на частину паєнагромадження, надається перевага на вступ до кооперативу перед іншими членами сімї. При відсутності дружини, що має право на частину паєнагромадження, а також при відмові її від вступу до кооперативу така перевага надається спадкоємцям члена кооперативу, які проживали разом з ним.
У разі відмови в прийомі до кооперативу членів сім’ї колишнього члена кооперативу, спір може бути вирішено в судовому порядку.
У кооператив може бути прийнято стільки спадкоємців, скільки є ізольованих кімнат у кооперативі. Спадкоємці, які не мають права на вступ до кооперативу або відмовилися від нього, спадкують паєнагромадження померлого члена кооперативу у встановленому законом порядку.
Члени сім’ї члена кооперативу, яким належить право на частину паєнагромадження, при тимчасовій відсутності зберігають право на жиле приміщення незалежно від причин і строку відсутності. У випадку їх вибуття на інше постійне місце проживання вони можуть бути визнані такими, що втратили право на жиле приміщення.
У разі тимчасової відсутності інших членів сім’ї члена кооперативу за ними зберігається жиле приміщення у випадках і в межах строків, встановлених ст. 71 ЖК України, а також у випадку бронювання жилого приміщення. По закінченні зазначених строків (строку броні) член кооперативу вправі вимагати в судoвому порядку визнання цих членів сім’ї такими, що втратили право на жиле приміщення.
Члени сім’ї члена кооперативу, крім подружжя, якому належить право на частину паєнагромадження, не вправі вимагати поділу приміщення, його обміну і здачі в найом, а також вселення інших осіб, за винятком неповнолітніх дітей.
Повнолітні члени сім’ї члена кооперативу зобов’язані приймати участь в оплаті витрат з експлуатації і ремонту будинку і квартири.
Якщо члена кооперативу виключено з нього за підставами, передбаченими пунктами 1, 2, 4, 6, 7 статті 147 ЖК України, члени його сім’ї та інші особи, які спільно мешкають з ним, підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.
Якщо член кооперативу вибув з кооперативу або переселився в іншу квартиру в будинку того самого кооперативу, а займане ним жле приміщення не закріплено у встановленому порядку за членами його сім’ї, вони, а також інші особи, які мешкають у цьому приміщенні, підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.
Наступним різновидом обмеженого речового права на житло може бути визнано право користування житлом за шлюбним договором, яке передбачене ст. 98 Сімейного кодексу України.
До шлюбного договору сторони можуть включити умови про порядок користування житловим приміщенням, якщо у зв’язку з укладенням шлюбу один з подружжя вселяється в житлове приміщення, що належить другому з подружжя (ч. 1 ст. 98 СК України).
У цьому випадку житло, що належить на праві власності одному з подружжя, по–суті є чужою річчю для другого з подружжя незалежно від тривалості його проживання в даному помешканні.
У зв’язку з цим у літературі обгрунтовано позицію про речово–правовий характер такого права на житло.
На думку А. В. Чернушенко і Г. В. Крижанівської «визначене в договорі право одного з подружжя проживати в житловому приміщенні другого з подружжя є нічим іншим, як правом користування чужим майном (сервітут)».
У цілому такий підхід у розумінні правової природи права одного з подружжя на проживання у помешканні, належному іншому з подружжя, слід визнати виправданим, оскільки це не суперечить загальному поняттю сервітута.
Відповідно до ЦК України право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене договором щодо нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.
Задовольнити потребу подружжя у спільному проживанні іншим способом неможливо крім надання подружжю–невласнику житла права користування цим помешканням. У зв’язку з цим таке право має речово–правовий характер в усіх випадках визначення у шлюбному договорі порядку користування житлом, а не лише у разі відсутності у подружжя–носія цього права, іншого житла, яким це подружжя не може користуватися.
У літературі обгрунтовано позицію щодо припустимості встановлення такого житлового сервітуту щодо житла, належного іншому подружжю не на праві власності, а на підставі договору найма житла.
На думку З. В. Ромовської «у шлюбному договорі може бути визначено порядок користування, підстави виселення не лише щодо помешкання, яке є приватною власністю одного з подружжя, а й щодо помешкання державного чи кооперативного житлового фонду».
З таким підходом слід погодитися, оскільки можливість встановлення обмежених речових прав на житло, яке перебуває в державному чи кооперативному житловому фонді, не суперечить нормам житлового законодавства (ст. 64 ЖК УРСР) щодо прав членів сім’ї наймача помешкання, які вселені наймачем у помешкання як члена своєї сім’ї. Зокрема. У цьому випадку дружина чи чоловік, має право на житло нарівні з наймачем.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 98 СК України подружжя може домовитися про звільнення житлового приміщення тим з подружжя, хто вселився в нього, в разі розірвання шлюбу, з виплатою грошової компенсації або без неї. Цією нормою встановлено презумпцію безстроковості права користування чужим житлом одним з подружжя-невласником, незалежно від існування сімейних відносин іншим подружжя–власником цього помешкання.
Ця презумпція може бути заперечена укладенням угоди (досягнення домовленості за термінологією ст. 98 СК України) про звільнення житлового приміщення тим з подружжя, хто вселився в нього, в разі розірвання шлюбу. У цьому випадку у подружжя–невласника житла припиняється сервітутне житлове право з розірванням шлюбу.
Отже, сторони можуть домовитися про те, що з моменту поселення дружина чи чоловік не матиме самостійного права на житло і відповідно можуть бути виселені на вимогу наймача у будь–який час, а також про виплату тому, хто звільняє помешкання, грошової компенсації чи передачу іншого майна.
У шлюбному договорі сторони можуть домовитися про проживання у житловому приміщенні, яке належить одному з них чи є їхньою спільною власністю, їхніх родичів (ч. 2 ст. 98 СК України). Наведене правило дає можливість встановити житловий сервітут на користь третьої особи – родичів подружжя.
У цьому випадку до відносин щодо виникнення, здійснення і припинення житлового сервітуту родича(ів) подружжя за аналогією мають застосовуватися правила, встановлені ч. 1 ст. 98 СК України, а також відповідні норми ЖК УРСР щодо прав на проживання членів сім’ї власника жилого будинку (квартири), які проживають разом з ним будинку (квартирі), що йому належить.
Відповідно до ст. 156 ЖК УРСР члени сім’ї власника житлового приміщення, які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що йому належить, користуються жилим приміщенням нарівні з власником будинку (квартири), якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням.
Отже, проведений аналіз дає підстави для таких висновків.
1. Закон містить вичерпний (поіменований) перелік прав на чуже житло, до якого входять прямо передбачені законом (на підставі правила numerus clausus) вісім однорідних видів прав:
а) право наймача і членів його сім’ї, які постійно проживають із ним, на користування жилим приміщенням (будь–яких жилих фондів, у тому числі) державного та громадського жилих фондів (ст. 277 ЦК України, ст. 61 ЖК України);
б) право членів сім’ї власника, які проживають разом із ним, на користування жилим приміщенням (ст. 405 ЦК України);
в) право члена житлового кооперативу на невикуплену кооперативну квартиру (ст. 384 ЦК України);
г) право користування жилим приміщенням членами сім’ї члена житлово-будівельного кооперативу (ст. 145 ЖК України);
д) право користування житлом за шлюбним договором (ст. 98 СК України);
е) право довічного користування житлом у порядку заповідального відказу (ст. 1238 ЦК України);
є) право отримувача ренти (утримання) на користування житловим приміщенням за договорами ренти та довічного утримання (статті 731 і 744 ЦК України);
ж) право господарського відання і право оперативного управління житлом (статті 136 і 137 ГК України).