Основными нормативными актами, регулирующими земельные отношения в Украине, является Конституция Украины, Земельный кодекс Укосный от 1 января 2002, Гражданский кодекс Украины от 16 января 1.03 года, законы Украины «О личном крестьянском хозяйстве» ЭИЛ 15 мая 2003, «О фермерском хозяйстве »от 19 июня 2003,« Об ипотеке »от 5 июня 2003», «О порядке зндилення в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» от 5 июня 2003, указы президента Украины, в частности «О порядке деления земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и: рганизации »от 8 августа 1995 и т. д..
В п. 1 ст. 373 Гражданского кодекса указано, что земля является основным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства. Конституция Украины закрепляет право собственности;. Нфаинського народа на землю и другие природные ресурсы.
Право собственности на землю - это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками. Право собственности на земельный участок (землю) приобретается и осуществляется в соответствии с законом.
Земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местоположением, определенными относительно него правами. По Гражданскому кодексу, право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на поверхностный (почвенный) слой, а также водные объекты, леса и многолетние насаждения, находящиеся на нем. Право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и на глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.
Субъектами права собственности на землю в Украине являются: физические лица, юридические лица (на земли частной собственности), государство (через соответствующие органы государственной власти - на земли государственной собственности,) территориальные общины (непосредственно или через органы местного самоуправления - на земли коммунальной собственности). Иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на землю (земельные участки) в соответствии с законом. Иностранные юридические лица, иностранные государства и международные организации могут быть субъектами права собственности на землю в случаях, установленных законодательством.
В соответствии со ст. 81 Земельного кодекса Украины, граждане Украины приобретают право собственности на землю на основании:
а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены,
другим гражданско-правовым соглашениям;
б) бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной
собственности;
в) приватизации земельных участков, ранее предоставленных им
в пользование;
г) принятия наследства;
г) выделения в натуре (на местности) принадлежащей им земельной доли (пая).
Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан осуществляется в случае:
- Приватизации земельных участков, находящихся в пользовании граждан;
- Получения земельных участков в результате приватизации государственных, коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций;
- Получения земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм бесплатной приватизации (п. З ст. 116 ЗК Украины).
Покупателями земельных участков сельскохозяйственного назна-чения для ведения товарного сельскохозяйственного произ-водства могут быть:
а) граждане Украины, имеющие сельскохозяйственное образование
или опыт работы в сельском хозяйстве или занимаются веден
нием товарного сельскохозяйственного производства;
б) юридические лица Украины, учредительными документами которых
предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства.
Преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют граждане Украины, которые постоянно проживают на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также соответствующие органы местного самоуправления.
Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки в случае:
а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены,
другим гражданско-правовым соглашениям;
б) выкупа земельных участков, на которых расположены объекты не
движимого имущества, принадлежащие им на праве собственности;
в) принятия наследства.
Следует отметить, что существуют определенные ограничения в праве собственности иностранцев и лиц без гражданства на землю в Украине. Так, они могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.
Иностранные граждане и лица без гражданства не могут иметь в частной собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного назначения, принятые в наследство иностранными гражданами, а также лицами без гражданства, в течение года подлежат отчуждению (ст. 81 ЗК Украины).
Юридические лица, учрежденные гражданами Украины или юридическими ими лицами Украины, могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности в случае:
а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены,
другим гражданско-правовым соглашениям;
б) внесения земельных участков его учредителями в уставный
фонда;
в) принятия наследства;
г) возникновения других оснований, предусмотренных законом.
Иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на
земельные участки несельскохозяйственного назначения:
а) в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижи
движимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осу
нением предпринимательской деятельности в Украине;
б) за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов не
движимого имущества.
Иностранные юридические лица не могут иметь в частной собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного назначения, полученные в наследство иностранными юридическими лицами, подлежат отчуждению в течение одного года (ст. 82 ЗК Украины).
Земли, принадлежащие на праве собственности территориальным общинам сел, поселков, городов, являются коммунальной собственностью. В коммунальной собственности находятся все земли в пределах населенных пунктов, кроме земель частной и государственной собственности, а также земельные участки за их пределами, на которых расположены объекты коммунальной собственности.
Земельный кодекс Украины также закрепляет перечень земель, не могут передаваться в частную собственность. К ним относятся земли общего пользования населенных пунктов (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, пляжи, парки, скверы, бульвары, кладбища, места обезвреживания и утилизации отходов и т. д.), земли под железными дорогами, автомобильными дорогами, объектами воздушного и трубопроводного транспорта, земли под объектами природно-заповедного фонда, историко-культурного и оздоровительного назначения, земли лесного и водного фондов, кроме случаев, определенных законодательством, земельные участки, используемые для обеспечения деятельности органов местного самоуправления.
В государственной собственности находятся все земли Украины, кроме земель коммунальной и частной собственности. Право государственной собственности на землю приобретается и реализуется государством в лице Кабинета Министров Украины, Совета Министров Автономной Республики Крым, областных, Киевской и Севастопольской городских, районных государственных администраций в соответствии с законом. К землям государственной собственности, которые не могут передаваться в коммунальную собственность, относятся:
а) земли атомной энергетики и космической системы;
б) земли обороны, кроме земельных участков под объектами соци
ально-культурного, производственного и жилого назначения;
в) земли под объектами природно-заповедного фонда и историко-
ко-культурными объектами, имеющими национальное и обще
государственное значение;
г) земли под водными объектами общегосударственного значения;
г) земельные участки, используемые для обеспечения
деятельности Верховной Рады Украины, Президента Украины, Кабинета Министров Украины, других органов государственной власти, Национальной академии наук Украины, государственных отраслевых академий наук;
д) земельные участки зон отчуждения и безусловного (обязательным
ного) отселения, подвергшихся радиоактивному загрязнению в нас
лидок Чернобыльской катастрофы;
е) земельные участки, закрепленные за государственными профессионально-техническими учебными заведениями;
е) земельные участки, закрепленные за высшими учебными заведениями государственной формы собственности;
ж) земельные участки, на которых расположены государственные, в том числе казенные предприятия, хозяйственные общества, в уставных фондах которых государству принадлежат доли (акции, паи).
К землям государственной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность, кроме перечисленных выше, относятся также земли лесного и водного фондов, кроме случаев, определенных законодательством.
Глава 7. Общие правила удостоверения сделок
На практике распространены ситуации, когда несколько человек объединяют свои земельные участки в единый объект права собственности, в результате чего возникают отношения многосубъектной принадлежности земли. Такие отношения называют правом общей собственности. Земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из участников совместной собственности (общая долевая собственность) или без определения долей участников общей собственности (общая совместная собственность). Право общей долевой собственности на земельный участок возникает при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков, при приобретении в собственность земельного участка двумя или более лицами по гражданско-правовым договорам, при принятии наследства на земельный участок двумя или более лицами, по решению суда. Земельный кодекс (п. 2 ст. 89) закрепляет исчерпывающий перечень вы-случаев общей совместной собственности. В общей совместной собственности находятся земельные участки:
- Супруги;
- Членов фермерского хозяйства, если иное не предусмотрено соглашением между ними;
- Совладельцев жилого дома.
Этот перечень не подлежит расширительному толкованию, из чего можно сделать вывод, что в остальных случаях при объединении лицами своих земельных участков они становятся участниками общей долевой собственности на землю. При этом в законодательстве не указывается предельная численность субъектов права общей собственности на земельный участок.
Согласно п. 4 ст. 89 Земельного кодекса совладельцы земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, имеют право на его раздел или на выделение из него отдельной части.
Согласно п. 2 ст. 127 ЗК Украины, продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам осуществляется на конкурентных началах (аукцион, конкурс), кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся собственностью покупателей этих участков. А в соответствии со ст. 128, продажа гражданам и юридическим лицам земельных участков государственной, кроме земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, и коммунальной собственности для нужд, определенных настоящим Кодексом, осуществляется местными государственными администрациями, Советом министров Автономной Республики Крым или органами местного самоуправления в пределах их полномочий. Продажа гражданам и юридическим лицам земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, осуществляется государственными органами при-ватизации в порядке, утвержденном Кабинетом Министров Украины. Граждане и юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков в собственность, подают заявление (ходатайство) в соответствующий орган исполнительной власти или сельский, поселковый, городской совет или государственный орган приватизации. В заявлении указываются желательное месторасположение земельного участка, целевое назначение и его размер. К заявлению прилагается:
а) государственный акт на право постоянного пользования землей
или договор аренды земли;
б) план земельного участка и документ о его предоставлении в случае
отсутствия государственного акта;
в) свидетельство о регистрации субъекта предпринимательской деятельности.
Совет министров Автономной Республики Крым, местная государственная администрация или сельский, поселковый, городской совет, государственный орган приватизации в месячный срок рассматривает заявление и принимает решение о продаже земельного участка или об отказе в продаже с указанием причин отказа. Лицам, подавшим заявления (ходатайства) о приобретении (покупке) земельного участка, не находящегося в их пользовании, продажа этого участка осуществляется не позднее ЗО дней после разработки землеустроительной организацией проекта отвода земельного участка.
Основанием для отказа в продаже земельного участка является:
а) непредставление документов, необходимых для принятия решения
о продаже такого земельного участка;
б) выявление недостоверных сведений в представленных документах;
в) если в отношении субъекта предпринимательской деятельности возбуждено
дело о банкротстве или прекращении его деятельности.
Решение Совета министров Автономной Республики Крым, местной государственной администрации, сельского, поселкового, городского совета, государственного органа приватизации о продаже земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка.
Продажа земельных участков, находящихся в собственности государства, кроме земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется Кабинетом Министров Украины по согласованию с Верховной Радой Украины. Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется государственными органами приватизации по поручению Кабинета Министров Украины и по согласованию с Верховной Радой Украины. Продажа земельных участков, находящихся в собственности территориальных громад, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется соответствующими советами по согласованию с Кабинетом Министров Украины.
Продажа земельных участков, находящихся в собственности государства и территориальных громад, иностранным юридическим лицам допускается при условии регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.
Иностранные государства, заинтересованные в приобретении земельных участков в собственность из земель государственной или коммунальной собственности, подают ходатайство в Кабинет Министров Украины.
Иностранные юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков, подают ходатайство в Совет министров АРК, областной, Киевской или Севастопольской городской государственной администрадии или сельский, поселковый, городской совет и государственный орган приватизации. К ходатайству прилагается договор аренды земли, копия свидетельства о регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.
Рассмотрение ходатайства и продажа земельных участков осуществляются сельскими, поселковыми, городскими советами после получения согласия Кабинета Министров Украины. Рассмотрение ходатайства и продажа земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, осуществляются государственными органами приватизации после получения согласования Верховной Рады Украины.
Граждане и юридические лица Украины, а также территориальные общины и государство имеют право приобретать в собственность земельные участки на основании мены, дарения, наследования и других гражданско-правовых сделок.
Действующее законодательство определяет перечень сделок по ощу-ния земельных участков, для которых установлен нотариальную форму удостоверения и подлежащих государственной регистрации. Это, в частности:
- Приобретение земельных участков, находящихся в коллективной или частной собственности;
- Отчуждение земельных участков, переданных гражданам в частную собственность для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек (приусадебный участок), садоводства, дачного и гаражного строительства;
- Приобретение гражданами в местных советов земельных участков в собственность для ведения сельского (фермерского) хозяйства более площади, которая передается безвозмездно;
- Договоры купли-продажи, дарения, мены права на земельную долю (пай), удостоверенного сертификатом;
- Договоры купли-продажи земельных участков несельско-хозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности между соответствующими государственными администрациями, исполнительными комитетами, гражданами и юридическими лицами Украины, в уставном фонде которых отсутствует какая доля имущества, находящегося в общегосударственной собственности;
- Договоры купли-продажи участков несельскохозяйственного-го назначения, на которых находятся объекты недвижимого имущества, в том числе объекты незавершенного строительства и законсервированные объекты, приватизированные (отчужденные) в соответствии с законодательством Украины.
Согласно ст. 55 Закона Украины «О нотариате», сделки по отчуждению земельных участков удостоверяются при их местонахождению.
При удостоверении сделок по отчуждению земельных участков нотариус должен проверить определенные документы о праве собственности на земельный участок.
Во-первых, согласно ст. 125 Земельного кодекса, право собственности и право постоянного пользования на земельный участок возникает после получения его собственником или пользователем документа, удостоверяющего право собственности или право постоянного пользования земельным участком, и его государственной регистрации. Таким документом является государственный акт, издаваемый сельскими, поселковыми, городскими и районными советами. Формы государственных актов утверждаются Кабинетом Министров Украины. Заверяя договоры отчуждения земли, нотариус должен тщательно ознакомиться с основаниями выдачи такого акта.
При совершении этого нотариального действия нотариусу следует иметь в виду, что граждане приобретают право собственности на землю также других сделок, в частности, наследуют, получают в дар т. п.. Документы, удостоверяющие эти документы свидетельствуют о получении права собственности на земельный участок. Однако документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является государственный акт и поэтому его нужно получить и зарегистрировать в установленном законом порядке в соответствующем совете.
Во-вторых, заверяя такая сделка, нотариус истребует справку о денежной оценке земли. Это нужно, поскольку продажа земельных участков осуществляется по цене, устанавливаемой соглашением сторон, но она не может быть ниже денежной оценки земли.
Из анализа статьи 2 Закона Украины «Об оценке земель» усматривается, что нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков согласно закону, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, а также при разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.
В случаях определения стоимости объекта оценки при осуществлении других гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них проводится экспертная денежная оценка.
Данные о нормативной денежной оценке отдельного земельного участка оформляются как извлечение из технической документации по нормативной денежной оценке земель и выдаются соответствующим органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов.
Требования по экспертной денежной оценке земельных участков урегулированы Методике экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 № 1531, и Порядком проведения экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденным Приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 09.01.2003 № 2.4
В-третьих, при удостоверении договора об отчуждении земельного участка как самостоятельного объекта гражданских правоотношений нотариус проверяет отсутствие (наличие) ограничений (обременений) по данным Государственного земельного кадастра. Переход права собственности на земельный участок не прекращает установленного ограничения (обременения). О установлено ограничение (обременение) и его содержание нотариус указывает в тексте договора.
При удостоверении договора выкупа земельного участка (в случае отсутствия на нем жилого дома, сооружения и другого недвижимого имущества, насаждений), находящегося в частной собственности, для общественных нужд нотариус требует представления соответствующего решения органов государственной власти, органов власти Автономной Республики Крым или органов местного самоуправления. Для удостоверения соглашения о передаче права собственности на земельный участок нотариусу, кроме документов, подтверждающих право собственности на такой участок, подаются заявление владельца земельного участка и решения органов местного самоуправления или органов исполнительной власти о согласии на получение права собственности на такой земельный участок.
При удостоверении договоров "купли-продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности органами местного само-управления и органами исполнительной власти в их разграничения нотариусы как правоустанавливающие документы принимают:
- В пределах населенных пунктов - решения соответствующих органов местного самоуправления, согласованы с соответствующими органами исполнительной власти;
- За пределами населенных пунктов - распоряжение органов ис-полнительной власти, принятые по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления.
Для удостоверения договора купли-продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности после определения их тоже натуре (на местности), нотариусу, кроме государственного акта о праве собственности, подается решения соответствующего органа местного самоуправления или органа исполнительной власти. Такое решение (распоряжение) должен отражать протокол о проведенном аукционе (конкурсе). В случае если информация, содержащаяся в решении (распоряжении), недостаточно для удостоверения договора, нотариусу подается должным образом оформленный протокол о проведенном аукционе (конкурсе).
Требование об обязательности продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности на конкурентных началах НЕ рас-ся на право выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся собственностью покупателей этих участков.
Договор об обмене земельными участками, которые выделены данным массивом в натуре (на местности) владельцам земельнихьчасток (паев) для ведения товарного сельскохозяйственного производства, признается нотариусом при согласии всех совладельцев таких земельных участков. Договор удостоверяется между владельцами, один из которых изъявил желание использовать надлежащую ему землице участок самостоятельно. Предметом договора могут быть земельные участки, относящиеся к разным земельных массивов.
Соглашения о переходе права собственности должны содержать:
а) название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина,
название юридического лица);
б) вид сделки;
в) предмет сделки (земельный участок с определением места рас
расположении, площади, целевого назначения, состава угодий, право
ного режима и т. п.);
г) документ, подтверждающий право собственности на земельный
участок;
г) сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;
д) сведения об отсутствии или наличии ограничений по вы
использования земельного участка по целевому назначению (заста
ва, аренда, сервитуты и т. п.);
есть) договорную цену;
е) обязательства сторон.
Соглашения о переходе права собственности на земельные участки считаются заключенными со дня их нотариального удостоверения.
Нотариально удостоверенное соглашение о переходе права собственности на земельный участок и документ об оплате является основанием оформления соответствующего государственного акта о праве собственности на этот участок и его государственной регистрации.