Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Прекращение договора аренды нередко сопровождается различными трудностями при возврате объекта, переданного в пользование. Чаще всего можно наблюдать ситуацию, когда арендатор не хочет возвращать имущество. Однако бывает и наоборот: арендодатель отказывается принимать объект и подписывать соответствующий Акт приема-передачи, продолжая выставлять счета за аренду (или даже неустойку за несвоевременный возврат переданного в пользование объекта). В целом арендатор может повлиять на такую ситуацию. Но хотя на практике используются несколько путей, не все из них эффективны.

Арендатор оставляет занимаемое им помещение, полагая, что не несет ответственности за те гипотетически негативные последствия, которые могут произойти с объектом (например, его уничтожение вследствие пожара или проникновение на объект посторонних лиц, нанесших существенный материальный ущерб собственнику имущества).

Однако: не следует забывать о положениях ч. 2 ст. 795 ГКУ, где говорится, что договор найма прекращается с момента подписания сторонами соответствующего документа (Акта), которым возвращается имущество. В ином случае ничто не гарантирует того, что спустя некоторое время арендатору не выставят к оплате счета за аренду, причем за тот период, когда фактическое пользование имуществом уже не имело места.

И это даже не самое страшное с финансовой точки зрения. Так, некоторые арендодатели прописывают в договорах пункт, согласно которому, если арендатор не возвращает объект аренды в обусловленный срок (например, в течение 2 календарных дней с момента завершения срока действия договора или с момента его расторжения), то он обязуется уплатить неустойку в размере двойной арендной платы за каждый день просрочки, а также возместить убытки, причиненные задержкой.

Выход: нет.

«Арендные» счета, выставленные нанимателю, покинувшему арендуемое помещение и не подписавшему Акт приема-передачи, – минимум, что можно ожидать.

Если арендодатель уклоняется от подписания Акта приема-передачи, арендатор может на собственное усмотрение заключить договор со сторонней организацией на охрану арендуемого имущества, после чего счета за хранение имущества будут предъявлены арендодателю.

Но и такая схема – не вполне удобна хотя бы потому, что в договорах аренды может оговариваться запрет для арендатора передавать (без письменного на то согласия собственника) имущество во владение, пользование и распоряжение третьим лицам. За нарушение таких обязательств арендатор будет должен возместить другой стороне причиненные убытки.

Кроме того, проанализируем положения ст. 978 ГКУ. Согласно указанной статье, владелец такого имущества обязуется выполнять предусмотренные договором правила личной или имущественной безопасности и ежемесячно уплачивать установленную плату за услуги охраны. Как усматривается из анализа данной нормы: не на собственника, а на владельца имущества (т. е. арендатора) в этой ситуации будет возложена обязанность по уплате счетов за охранные услуги.

Выход: не оптимальный, особенно если договор аренды содержит пункт, запрещающий арендатору передавать (без письменного на то согласия собственника) имущество во владение, пользование и распоряжение третьим лицам.

Порядок действий арендатора может быть следующим: отправляется заказное письмо с уведомлением, которым арендодатель информируется о том, что арендатор не намерен продолжать срок аренды. Если не направлять письмо такого содержания1, могут наступить не самые благоприятные последствия с учетом положений ст. 764 ГКУ и ч. 4 ст. 284 ХКУ (в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении/изменении условий договора аренды в течение одного месяца после завершения срока его действия – он считается продленным на тот же самый срок и на тех же условиях).

В качестве превентивных мер, еще на стадии подготовки проекта договора аренды, арендатор может настаивать на включение в него отдельных пунктов2, «стимулирующих» арендодателя к своевременному подписанию Акта.

Важный нюанс: момент подписания Акта приема-передачи не тождественен моменту прекращения действия договора. То есть договор может считаться прекращенным без подписания Акта. На первый взгляд, такое утверждение противоречит ч. 2 ст. 795 ГКУ, где сказано, что договор найма прекращается с момента подписания сторонами соответствующего документа (Акта), которым оформляется передача предмета договора найма. Однако в ХКУ отмечается:

– к правоотношениям аренды применяются положения ГКУ с учетом нюансов, предусмотренных ХКУ. К числу таких особенностей относится определение существенных условий договора, включая срок, на который он заключается;

– договор аренды прекращается в случае завершения срока, на который он был заключен (ст. 291 ХКУ).

Позиция ВХСУ в этом вопросе ясна. Согласно постановлению ВХСУ от 20.11.2008, ссылаться на то, что отсутствие Акта о возврате имущества говорит о непрекращении действия договора, – ошибочно.

Выход: да.

Вышеперечисленные аргументы могут быть использованы в «стратегии противодействия» арендодателю, который выставляет к оплате счета за аренду, пользуясь тем, что Акт приема-передачи не подписан.

____________

1 «Уведомляем Вас о том, что с «___» ___________ 2010 года, согласно п. __, п. __ Договора аренды недвижимого имущества от «___» ___________ 20__ г., вышеуказанный Договор между _______________________________ и _____________________________ прекращает свое действие. Также уведомляем Вас о том, что объект аренды – _________________, который находится по адресу: ___________________________, будет освобожден Арендатором «___» ___________ 2010 года. Просим Вас/уполномоченных Вами представителей явиться в период с «___» ___________ 2010 года по «___» ___________ 2010 года, в удобное для Вас время, и принять объект аренды, подписав Акт приема-передачи (возврата). В случае неявки Ваших представителей объект будет считаться принятым. Текст документа – Акта приема-передачи – для подписания прилагаем ниже».

2 «Если по окончании срока действия данного Договора, Арендодатель уклоняется от подписания Акта приема-передачи, что подтверждается документально, Арендатор вправе покинуть занимаемое им Помещение, составив при этом Акт приема-передачи (возврата) при участии любого другого смежного арендатора/субарендатора или другой организации, описав при этом имеющееся в наличии имущество. В этом случае Стороны пришли к взаимному согласию, что любое имущество, оставленное Арендатором, его сотрудниками и третьими лицами в Помещении, считается бесхозным (не имеющим собственника) и никакой ответственности за его сохранность Арендатор не несет».


Получите за 15 минут консультацию юриста!