1. Отдельные сделки требуют не только соответствующей формы волеизъявления, но и одновременно требуют государственной регистрации в случаях, предусмотренных
законом. С регистрацией сделки связывается наступления соответствующих правовых последствий. Согласно ч. 1 комментируемой статьи такая сделка считается совершенной с момента его государственной регистрации. Однако нормы статей главы 16 ГК непосредственно не предусматривают недействительности сделок, по которым не соблюдены требования закона о государственной регистрации. Поэтому решать вопрос о правовых последствиях сделки, совершенной с нарушением правил государственной регистрации, необходимо с учетом также положений закона, которые непосредственно определяют сделки, подлежащие государственной регистрации.
Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 урегулированы отношения субъектов гражданского права, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество всех форм собственности, их ограничений и сделок по недвижимости.
Сделки по недвижимости считаются совершенными, если право собственности на это имущество зарегистрировано согласно требованиям этого Закона, а регистрация прав на недвижимость, их ограничений осуществляется только в случае совершения сделок относительно недвижимого имущества, а также по заявлению собственника (владельца) недвижимого имущества ( ст. 3). Изложенное
подтверждает взаимосвязь государственной регистрации этих фактов.
Государственная регистрация указанных трех видов фактов осуществляется с помощью создаваемой государственной информационной системы - Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их ограничений.
Случаи обязательной государственной регистрации сделок предусматриваются как ЦК, так и другими законами. При этом государственную регистрацию сделки нельзя отождествлять с государственной регистрацией недвижимого имущества или других объектов гражданского права (например, транспортных средств, в том числе морских и речных судов, воздушных судов космических объектов, оружия, отдельных видов ценных бумаг) с целью их учета. Несоблюдение правил последней может влиять на действие сделки по приобретению таких объектов и приводить к другим правовым последствиям.
В ГК 1963 p. только ст. 227 предусматривала регистрации в исполнительном комитете местного совета народных депутатов договора купли-продажи жилого дома, если хотя бы одной из сторон был гражданин. Такую регистрацию непосредственно осуществляли бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако такая регистрация (или ее отсутствие) не влияла на действительность или силу
договора, а служила преимущественно способом учета зданий, а также выявление их юридических владельцев.
Новый ГК расширяет круг случаев государственной регистрации сделок. Так, согласно ст. 577, государственной регистрации подлежит нотариально удостоверенная залог недвижимого имущества, а также залог движимого имущества на основании заставодер-жателей или залогодателя путем внесения записи в Государственный реестр обременений движимого имущества. Правовые основы государственной регистрации залоговых сделок недвижимого имущества (ипотеки) определены также законами Украины «О залоге» (статьи 13, 15), «Об ипотеке» (статьи 1, 3, 4, 18), «Об ипотечном кредитовании операций с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах ».
Не подпадает под действие ст. 210 ГК регистрация ограничений движимого имущества, совершается на основании Закона Украины «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений».
Нотариальному удостоверению и государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества, мены (статьи 657, 716 ГК); договоры пожизненного содержания, по которым отчуждается недвижимое имущество (ст. 745 ГК ) договоры о передаче недвижимого имущества под выплату
ренты (ч. 2 ст. 732 ГК) договоры найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком не менее одного года (статьи 793, 794 ГК) договор управления недвижимым имуществом (ст. 1031 ГК); договоры коммерческой концессии и суб-концессии (статьи 1118,1119 ГК). Закон Украины «Об аренде земли» устанавливает, что заключенный договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, факт которой удостоверяется печатью регистрирующего органа.
Вместе с тем следует отметить, что правовые последствия несоблюдения правил государственной регистрации этих договоров законодателем еще не определены.
Нормативно-правовыми актами могут предусматриваться особые случаи регистрации договоров, которая имеет другое правовое значение по сравнению с государственной регистрацией сделок по ст. 210 ГК. Так, согласно ст. 9 Закона Украины «О внешнеэкономической деятельности» Минэкономики Украины осуществляет регистрацию отдельных видов внешнеэкономических контрактов. Постановлением КМУ от 15.02.2002 г. «Об утверждении Порядка регистрации внешнеэкономических контрактов (договоров) на осуществление экспортных операций с металлоломом» перечень таких видов контрактов фактически сведен к операциям с металлами, обычно не отрицает возможности их расширения.
Согласно ст. 15 Закона Украины «О товарной бирже» от 10 декабря 1991 биржевая сделка считается заключенной с момента ее регистрации на бирже. В случае отсутствия такой регистрации это соглашение (сделка) не набирает юридической силы.
2. Несмотря на то, что законодатель непосредственно не определяет правовые последствия несоблюдения положений о государственной регистрации сделок, они так или иначе вытекают из контекстов определенных правовых норм ГК. Так, согласно ч. 1 ст. 210 ГК, такие сделки считаются совершенными с момента их государственной регистрации. То есть они не могут порождать для их субъектов желаемого правового результата, а наконец и соответствующих прав и обязанностей сторон. По договорным сделок этот вывод дополнительно подтверждается общими положениями о договоре, по которым он вступает в силу с момента, когда стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора (статьи 638, 640 ГК). Однако изложенное определенной мере не касается сделок (сделок) о переходе права собственности на земельные участки, поскольку они должны считаться заключенным со дня их нотариального удостоверения (ст. 132 ЗК).
Более однозначно в ГК решен этот вопрос относительно договорных сделок, направленных на переход права собственности. Согласно ст. 334 ГК, если
договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Итак, при отсутствии у приобретателя имущества по договору право собственности возникнуть не может.
3. Земельным кодексом Украины предусмотрены определенные особенности продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам. Договор купли-продажи такого земельного участка подлежит нотариальному удостоверению, а документ об оплате является основанием для выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок и его государственной регистрации (ч. 7 ст. 128 ЗК). Совершенно очевидно, что в данном случае имеется в виду государственная регистрация собственно земельного участка, а не договора купли-продажи.
4. Согласно ч. 2 ст. 210 ГК перечень органов, осуществляющих государственную регистрацию, порядок регистрации, а также ведения соответствующих реестров устанавливаются законом. Как известно, 30 июня 2004 г. был принят Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений». На момент его принятия в Украине уже сформировалась определенная система регистрирующих органов, был определен порядок регистрации. Так, «Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество»,
утвержденным приказом Минюста Украины от 7 февраля 2002 г. № 7/5, введен Государственный реестр прав на недвижимость, держателем которого определен Минюст Украины. До принятия вышеуказанного Закона, согласно «Временному положению», функции по государственной регистрации осуществляли органы, определенные отдельными нормативно-правовыми актами.
Например, во исполнение Указа Президента Украины «О мерах по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» от 17 февраля 2003 г. Минюст Украины совместно с другими ведомствами приказом от 26 февраля 2003 г. было установлено, что: а) регистрация земельных участков и прав на них осуществляется в составе государственного реестра земель, а функции Администратора Государственного реестра земель должен выполнять Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам, б) регистрация объектов недвижимого имущества и прав на них осуществляется в Реестре прав собственности на недвижимое имущество согласно Временному положению о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, функции Администратора Реестра прав собственности на недвижимое имущество осуществляется государственным предприятием «Информационный центр» Минюста Украины, а функции регистратора - органами БТИ.
Постановлением Кабинета Министров Украины «О создании единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» от 17 июля 2003 г. № 1088 поддержали такой порядок государственной регистрации до момента создания (до 1 января 2005 г.) государственного реестра прав на землю и недвижимое имущество. Вместе с тем установлено, что после его создания государственная регистрация земельных участков, недвижимого имущества и прав на них должны проводиться исключительно Центром государственного земельного кадастра при Государственном комитете по земельным ресурсам. Постановлением Кабинета Министров Украины от 26 мая 2004 г. № 671 был создан Государственный реестр сделок, администрацией которого определен Государственный департамент «Информационный центр» Минюста Украины.
Конечно, такая система государственной регистрации прав на недвижимость и порядок ее осуществления должна быть приведена в соответствие с требованиями Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 30 июня 2004 p., Четко определены правовые, экономические, организационные принципы создания в составе государственного земельного кадастра единой системы государственной регистрации прав на земельные участки и другое недвижимое имущество, их ограничений.
По этому Закону, в частности, систему органов государственной регистрации прав составляют центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, созданное при нем хозрасчетная юридическое лицо (центр земельного кадастра) и его отделения на местах, которые являются местными органами государственной регистрации прав. Держателем Государственного реестра прав выступает центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, а администрацией - центр земельного кадастра, который осуществляет его ведения (ст. 5).
Как указано в Заключительных положениях вышеуказанного Закона, до создания единой системы органов регистрации прав, а также до формирования Государственного реестра прав в составе государственного земельного кадастра регистрация объектов недвижимости проводится коммунальными предприятиями БТИ. Однако пока положение этого Закона на практике не реализованы в полной мере.