1. Правила комментируемой статьи имеют целью ограничить полномочия владельца относительно определения направлений хозяйствования относительно такого объекта права собственности, как памятники истории и культуры. Учитывая то, что в ГК не приведено определение памятники истории и культуры, следует исходить из определения, содержащегося в Законе Украины «Об охране культурного наследия» от 8 июня 2000 г. Согласно нему достопримечательностью является такой объект культурного наследия национального или местного значения, занесенный в Государственный реестр недвижимых памятников Украины, и который представляет собой место, сооружение (произведение), комплекс (ансамбль), их части, связанные с ними территории или водные объекты, другие природные , природно-антропогенные или созданные человеком объекты независимо от состояния сохранности, которые донесли до нашего времени ценность с антропологической, археологической, эстетической, этнографического, исторического, художественного, научного взгляда и сохранили свою аутентичность.
Государственным органом по охране памятников истории и культуры является Государственная служба охраны культурного наследия, образованная в составе Министерства культуры и искусств Украины как правительственный орган государственного управления в соответствии с постановлением
Кабинета Министров Украины от 30 марта 2002 г. № 446.
В случае установления такого содержания памятника, грозящей ей повреждением или уничтожением, государственный орган по вопросам охраны памятников делает собственнику соответствующее предупреждение.
По общему правилу таким имуществом является не только здание (дом), но и имущество, представляющее значительную историческую, художественную или иную ценность для государства и общества в целом (рукописи известного писателя, ученого, композитора картины известного художника, уникальные книги, музейные экспонаты и т. д. ). В предупреждении должны быть указаны требования по прекращению бесхозяйственного отношения владельца к принадлежащей ему памятники, то есть указано на те конкретные действия или бездействие, которые приводят к созданию угрозы достопримечательности, и которые должны быть устранены. С целью соблюдение прав и интересов собственника памятника предупреждения компетентного государственного органа должен содержать реальный срок, в течение которого владелец должен принять меры по сохранению памятника.
2. Только в случае, если владелец не выполнит требования, определенные в предупреждении, государственный орган по охране памятников вправе обратиться в суд с иском о выкупе достопримечательности, которая содержится бесхозяйственно, и это грозит ей повреждением или уничтожением.
С объективной стороны, поведение владельца по отношению к собственной достопримечательности может характеризоваться как бездействием, так и определенными действиями, которые приводят к разрушению, уничтожению и т. п.. Бездействие может оказаться в непроведении соответствующих ремонтных и реставрационных работ, консервации памятника и т. п.. Действия, угрожающие повреждением или уничтожением памятника, выражаются в эксплуатации с целью, противоречащей законодательству по вопросам охраны культурного наследия; в проведении ремонтных и реставрационных работ с нарушением соответствующих правил и нормативов и т. д..
3. В исключительных случаях государственный орган по вопросам охраны памятников может обратиться в суд с иском к владельцу о выкупе достопримечательности без предупреждения. Соответствующий государственный орган имеет такие полномочия в случае неотложной необходимости обеспечения условий для сохранения соответствующей достопримечательности. Такое обращение в суд допускается в случае чрезвычайной ценности памятника, реальной угрозы потери достопримечательности, если не принять срочных и квалифицированных мер по его сохранению, и в других случаях, когда непринятие соответствующих мер может привести к необратимой ее потери. Все эти обстоятельства являются предметом доказывания в суде со стороны соответствующего государственного органа, том и в другом случае при недоведенння указанной неотложной
необходимости выкупа памятники истории и культуры, в удовлетворении соответствующего иска суд может отказать и сделать владельцу соответствующее предупреждение о необходимости устранения недостатков содержание памятника истории.
4. Согласно правилу ч. 4 комментируемой статьи выкуплена памятник истории и культуры переходит в собственность украинского государства. Из анализа содержания ст. 352 ГК и ст. 21 Закона Украины «Об охране культурного наследия» следует, что такое имущество может быть изъято на условиях выкупа у любого владельца, в том числе имущество может быть удаленным из коммунальной собственности.
Правило комментируемой статьи не имеет исключений, поэтому к отношениям по изъятию памятники из коммунальной собственности применяются правила об обязательности оплаты выкупной цены. Поэтому правило ст. 21 Закона Украины «Об охране культурного наследия» по изъятию достопримечательности, принадлежащей на праве коммунальной собственности, т. е. без полного возмещения его стоимости, в собственность государства, следует толковать как противоречащее нормам ст. 352 ГК и не подлежит применению.
5. Владельцу, у которого выкупается имущество, являющееся памятником истории и культуры, возмещается его стоимость, которая определяется по соглашению сторон. При определении выкупной цены должны быть учтены стоимость
достопримечательности, которая определяется в процессе проведения независимой оценки на определенную дату с учетом исторической, архитектурной, художественной, научной и иной ценности; сохранность памятника, то есть показатель сохранения первоначального (аутентичного) вида памятника как в целом, так и отдельных ее элементов.
Выкупная цена должна учитывать рыночную цену достопримечательности, которая определяется с учетом наиболее эффективного использования и безусловного выполнения условий охранного договора относительно режимов ее использования способом, который требует наименьших изменений и дополнений памятника и обеспечивает максимальное сохранение ее подлинности и пространственной композиции.
По пунктам 41-43 Методики денежной оценки памятников, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 26 сентября 2002 г. № 1447, при проведении денежной оценки памятника учитывается также оценка места ее расположения. Денежная оценка памятника производится на основе потенциальных доходов от ее использования, определенных на дату оценки. При этом анализируется доход, который может быть получен от передачи памятника в аренду, или доход от ее эксплуатации с другой целью, не противоречащей законодательству по вопросам охраны культурного наследия.
Если между сторонами не достигнуто соглашение о выкупной цене памятники истории и культуры, спор
решается судом, который определяет размер возмещения стоимости имущества, выкупаемого с учетом художественной, исторической и иной ценности. В необходимых случаях в соответствии с процессуальным законодательством суд может назначить проведение соответствующей судебной экспертизы.