Если проведение такой перестройки невозможно или лицо, осуществившее (осуществляющее) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, которое осуществило (осуществляет) строительство. Лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить расходы, связанные с приведением земельного участка к предыдущему состоянию.
Комментируемая статья определяет понятие самовольного строительства, как застройки на земельном участке, который не был должным образом отведена, или отведенном для иного целевого назначения, или строительство осуществлялось без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил . То есть, самовольными застройщиками могут быть как владельцы и другие титульные владельцы земельных участков, так и субъекты, которые вообще на имеют надлежащим образом оформленных прав на земельный участок. Видами самовольного строительства может быть как осуществление нового строительства, так и перестройка объекта, а также строительство с существенным отклонением от проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.
Как и статья 105 ГК 1963 г., статья, коммент главным средством борьбы с самовольным строительством считает отказ в признании права собственности на самовольно построенные объекты, а также возможность (по решению суда) снос самовольно построенных объектов застройщиком или за его счет. Но в отличие от статьи 105 ГК 1963 г., новый ГК не акцентирует внимание на необходимости сноса, а закрепляет широкий круг возможностей для узаконивания самовольно построенных объектов. Необходимыми условиями такого узаконения являются: отвод для этой цели в установленном порядке самопроизвольного застройщику земельного участка, отсутствие возражений со стороны собственника (пользователя) земельного участка, отсутствие нарушения в результате самовольной застройки прав других лиц. В то же время, новый ГК фактически изменяет многолетнюю практику узаконивания самовольной застройки в административном порядке - теперь такое узаконивание должно происходить исключительно по решению суда. Отсутствие согласия со стороны владельца (пользователя) земельного участка или нарушения в результате самовольной застройки прав других лиц является основанием для постановления судебного решения о сносе самовольно построенных объектов застройщиком, или за его счет. Лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить расходы, связанные с приведением земельного участка к предыдущему состоянию.
Важной новеллой статьи, коммент есть возможность, при отсутствии согласия собственника (пользователя) земельного участка на узаконивание объекта, постановления судебного решения не только о сносе, но и о признании за застройщиком права собственности на объект самовольной застройки (если при этом не нарушаются права других лиц). В таком случае расходы, понесенные на самовольную постройку объекта подлежат возмещению застройщику собственником (пользователем) земельного участка.
Существенное отклонение от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, как существенное нарушение строительных норм и правил также является основанием для постановления решения суда (по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления) об обязательствах нарушителя провести соответствующую перестройку . В случае невозможности такой перестройки или отказа нарушителя от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, которое осуществило (осуществляет) строительство. Как видим, правовые последствия существенного отклонения от проекта и существенного нарушения строительных норм и правил очень близки к правовым последствиям нового самовольного строительства, хотя они и содержат составы административных правонарушений, предусмотренных, в частности, статьям 96 и 97 КоАП.
ГК не решает юридическую судьбу строительных материалов, которые остаются в результате сноса объекта самовольного строительства, но оснований для лишения застройщика права собственности на них также не содержит. Такое понимание соответствует сложившейся практике, а также содержания части 4 статьи 105 ГК 1963 г.