1. Сервитут - это право ограниченного пользования чужим имуществом. Однако желание использовать чужое имущество значительно шире сервитута и может устанавливаться договорам, из которых вытекают обязательственно-правовые отношения. Необходимость установления сервитута возникает в тех случаях, когда собственник имущества не может удовлетворить свои потребности любым другим способом, например, пройти через чужой земельный участок, пользоваться жильем и т. д.. Следовательно, основанием установления сервитута является отсутствие у любого лица, в том числе и у собственника имущества, возможности удовлетворить свои потребности другим способом как установлением права пользования чужим имуществом - сервитута.
В определенной лица нет другого жилья, кроме того, в котором она проживает. Земельный участок, который принадлежит определенному владельцу, лишена воды и взять ее негде, как с соседнего участка. У государства возникла потребность в
прокладке линии коммуникации через чужие земельные участки. Во всех приведенных в других случаях возникает определенная потребность в пользовании чужим имуществом. Одним из способов удовлетворения этой потребности является установление права пользования чужим имуществом - сервитута в пользу лица, у которого эта потребность возникла.
Установление сервитута осуществляется в следующих правовых формах: договор, закон, завещание или решение суда.
2. Как уже отмечалось, сервитут может быть установлен договором, но договором об установлении сервитута, а не обязательство, по которому собственник имущества обязан предоставлять ту или иную услугу. Договором об установлении сервитута устанавливается вещное право пользования чужим имуществом в том или ином объеме и с той или иной целью. Обязательство может быть прекращено в любое время любым контрагентом. Вещное право, таким образом, не может быть прекращено. В этом заключается преимущество сервитута перед обычным договорным обязательствам.
Если речь идет об установлении земельного сервитута, то он также устанавливается договором между лицом, требует его установления, и собственником (владельцем) земельного участка. Лицо, требующее установления сервитута в свою пользу, может быть как
физическим, так и юридическим лицом независимо от формы собственности и места нахождения. Физическое лицо может быть иностранным гражданином или лицом без гражданства. Второй стороной договора об установлении земельного сервитута выступает собственник или владелец земельного участка, который должен быть законным или хотя добросовестным. Удостоверять законность или добросовестность нет необходимости. Характер владения считается правильным, пока оно не будет опровергнуто судом.
3. В случае недостижения договоренности с собственником (владельцем) земельного участка или собственником других природных ресурсов, а также недвижимого имущества, лицо, требующее установления сервитута, вправе требовать его установки через суд. В суде решаются и другие спорные вопросы, которые могут возникать при заключении договора об установлении сервитута.
Договор об установлении земельного сервитута подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Без такой регистрации договор об установлении земельного сервитута в силу. При этом следует помнить, что государственной регистрации подлежат договоры об установлении сервитута на земельные участки и другие природные ресурсы. Договоры
об установлении сервитутов на недвижимое имущество согласно комментируемой статьи государственной регистрации не подлежат
Соответствии с требованиями ГК договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации, заключаются в письменной форме. Договор об установлении земельного сервитута вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Сервитуты могут устанавливаться законом. Это в большей степени касается земельных сервитутов, но не исключаются сервитуты на недвижимое имущество. Для удовлетворения общественных потребностей Верховная Рада Украины может установить сервитут законом.
Так, ст. 405 ГК предусматривает право членов семьи собственника жилья на пользование этим жильем. Сервитутом также право пользования жильем в доме жилищного кооператива (ЖСК), до момента выкупа квартиры.
4. В случае недостижения договоренности с собственником имущества лицо, имеющее основания требовать установления сервитута, может обратиться в суд с иском об установлении сервитута. В таком случае этот вопрос решается судом.
Нередко сервитуты устанавливаются завещанию. Завещая земельный участок своим наследникам, наследодатель может возложить на одного из них обязанность
предоставлять право пользования водоемом другими наследниками, земельные участки которых не имеют воды. Личные сервитуты в форме узуфрукта или узус (в переводе с латинского означает: право пользования чужими вещами) также часто устанавливаются завещанию. Наследодатель, назначая преемником своего сына, в завещании устанавливает узуфрукт на половину предприятия в пользу своей жены. Это означает, что вдова умершего имеет право на половину доходов от деятельности предприятия. Владелец дома завещал его сыну, но установил личный сервитут на право пользования одним, двумя или более комнатами в этом доме. В случае его смерти, его вдова имеет право пожизненного пользования той частью жилья, определенная завещанию.
ГК Украины не предусматривает такой формы установления сервитута, как давность пользования чужим имуществом. Между тем в законодательстве многих стран признается возможность установления сервитута давностью пользования. Давность пользования чужим имуществом должно быть определенным образом удостоверена или подтверждена, в том числе и судебным решением.
Данная статья не упоминает о древности пользования чужим имуществом как основание для установления сервитута, но и не исключает такой возможности. Считается целесообразным разработать на
законодательном уровне более совершенную систему защиты имущественных прав, которая бы отвечала потребностям современной практики.