Глава 34
ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЧУЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ ДЛЯ ЗАСТРОЙКИ
Статья 413. Основания возникновения права пользования чужим земельным участком для застройки
1. Глава 34 ГК Украины посвящена одному из древнейших институтов гражданского права - суперфиция, который наряду с эмфитевзис (см. главу 33 ГК) имеет генеалогическую связь с римским правом. Superficies в римском праве называли вещное право на здание, построенная на земельном участке, принадлежащем другому лицу. В классической романистике суперфиций реализовался в соответствии с правилом «superficies solo cedit», что означает: сооружение следует за землей, связано с землей (см. Копылов А. В. Строение на чужой земле, вот суперфиция к праву застройки / / Гражданское право России при переходе крынку. - М., 1995).
Суперфиций был органически воспринят отечественной системой гражданского права и соответствующим образом отражено в главе 34 ГК Украины. Однако Статья 413 действующего ГК не дает определения понятия «суперфиций». Исходя из содержания указанной нормы и названия главы 34, «суперфиций» можно определить как право пользования земельным участком, принадлежащей другому лицу-владельцу, для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других зданий и сооружений, возникающее на основании договора или в порядке
наследования, которое может быть отчуждено землепользователем или передаваться в порядке наследования и устанавливается на определенный или неопределенный срок.
Таким образом, отношения суперфиция является преимущественно перманентными реализации прав суперфициарием и долговременными (на определенный или неопределенный срок). Учитывая цель совершения суперфиция (для осуществления застройки), очевидным представляется тот факт, что краткосрочный срок передачи земельного участка противоречит самой природе суперфиция.
Суперфиция присуща видчужуванисть. Он может быть передан другому лицу путем заключения гражданского соглашения. При этом суперфициарий или новый приобретатель прав на суперфиций не обязаны ставить в известность собственника земельного участка о таком соглашении. Эта сделка может носить как возмездный, так и безвозмездный характер. Новый приобретатель суперфиция и владелец земельного участка сохраняют тот же круг прав и обязанностей, которые существовали у предыдущего суперфициария.
Суперфиций может принадлежать нескольким лицам (например, нескольким застройщикам, которые имеют общую долевую собственность в застройке). При этом суперфицийне использования земельного участка должно быть совместным. Суперфиций может наследоваться как по завещанию, так и по закону.
2. Основаниями возникновения, изменения, прекращения (юридическими фактами, складами) правоотношений суперфиция есть определенные ч. 1 ст. 413 ГК обстоятельства - договор или завещание. Юридическая природа указанных оснований носит Цивилистический характер и отражена в книге пятой ГК «Гражданское право» и книге шестой ГК «Наследственное право».
Существенными условиями суперфицийного договора есть данные о предмете договора (земельный участок), цель землепользования (для каждого вида застройки), условия платности (бесплатности) суперфиция. Поскольку выполнение договора объективно невозможно в момент его подписания сторонами, он должен заключаться в письменной форме.
Кроме того, следует отметить, что согласно ст. 23 Закона Украины «Об основах градостроительства» застройка земельных участков осуществляется только после возникновения права собственности или права пользования земельным участком. Итак, начало использования земельного участка для застройки законодательство связывает с возникновением самого права на застройку. Положение о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ утвержден Приказом Госстроя Украины от 5 декабря 2000
3. Объектом правоотношений, рассматриваемых выступает земельный участок, предназначенный для застройки.
Этот объект является специальным и его правовой режим определяется отраслевым законодательством - земельным. Так, ст.19 ЗК Украины среди других категорий земель, которые делятся по целевому назначению, выделяет земли для жилищной и общественной застройки; земли для промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.
Статья 38 действующего ЗК приводит определение земель жилой и общественной застройки, отмечая, что в таких земель относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, которые используются для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования.
Землями промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения ст. 65 ЗК признает земельные участки, предоставленные в установленном порядке предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления соответствующей деятельности.
По ст. 22 ЗК к землям сельскохозяйственного назначения также относятся и земли для размещения соответствующей производственной сельскохозяйственной инфраструктуры. То есть земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья. К объектам сельскохозяйственной инфраструктуры относятся здания и сооружения, возведение которых не нарушает принципа
целевого использования земель сельскохозяйственного назначения. Такие части земельных участков, безусловно, могут быть объектами суперфиция.
Что касается земель чисто сельскохозяйственного назначения, то в Цивилиса-политическом смысле «права на чужую вещь» они могут выступать исключительно объектами эмфитевзиса. По аналогии, например, следует толковать и правовой режим земель лесного фонда, к которым в соответствии со ст. 55 ЗК относятся земли, покрытые, а также не покрытые лесной растительностью, нелесные земли, которые предоставлены и используются для нужд лесного хозяйства. Итак, нелесные земли, на которых расположены здания и сооружения, выполняющие функцию обеспечения нужд лесного хозяйства могут передаваться владельцем как суперфиций.
При этом еще раз следует акцентировать внимание на том, что здание или сооружение должны соответствовать целевому назначению земельного участка. Так, скажем, собственник земельного участка лесного фонда не вправе передать на праве суперфиция часть своих земель другому лицу для строительства любого сооружения, не связанной с потребностями лесного хозяйства. Такое соглашение по ст. 21 ЗК будет признаваться недействительной, поскольку она нарушает требования целевого назначения земельного участка. Правила ст. 21 ЗК прямо указывают на последствия нарушения порядка установления и изменения целевого
назначения земель - отказ в государственной регистрации или признания регистрации земельных участков недействительной, привлечения к ответственности виновных лиц. Если же соглашение о суперфиций предусматривать положения, согласно которому здание или сооружение, возводимых суперфициарием на землях владельца, служить потребностям лесного хозяйства, то, с точки зрения земельного права, такое соглашение будет признаваться действительным.
По аналогии следует решать вопрос и относительно других категорий земель различного целевого назначения, на которых могут располагаться здания или сооружения.
Таким образом, следует констатировать общее правило, вытекающее из норм действующего гражданского и земельного законодательства: любой суперфиций отягощается законодательно установленной требованием целевого назначения земельных участков. Целевое назначение, исходя из требований главы 4 ЗК, является содержательной характеристикой земельного участка как объекта правоотношений. Такая характеристика определяет вид, форму, цель использования, воспроизводство и охрану земельного участка согласно категории, установленной законодательством. Учитывая такой вывод можно сформулировать общий правовой режим объекта суперфиция: объектом суперфиция может быть любая земельный участок различного целевого назначения, если строительство здания или сооружения на таком земельном участке
не нарушает требований его целевого назначения, порядка ее использования, воспроизводства и охраны, а собственнику земельного участка действующим законодательством не запрещается заключение гражданских сделок, относительно такого земельного участка.
4. Субъектами правоотношений относительно суперфиция выступает владелец земельного участка и землепользователь, которому земельный участок предоставляется для промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других зданий и сооружений (суперфициарий).
С гражданско-правовой точки зрения, правовой статус владельцев земельных участков и объем их правомочий является проекцией общего статуса владельца любого объекта на отдельный правовой институт - суперфиций. То есть, на собственника земельного участка распространяются все общие гражданские правила регулирования, охраны и защиты права собственности изложены в книге третьей ГК «Право собственности и другие вещные права».
Статья 374 ГК определяет субъектный состав права собственности на землю (земельный участок). Указанные в данной статье субъекты права собственности будут выступать поставщиками земельных участков суперфициариев и, таким образом, реализовывать свою правомочность по распоряжения земельным участком, принадлежащим им на титуле права собственности. Статья 80 ЗК
почти аналогично определяет субъектный состав права собственности на землю, отмечая, что субъектами права собственности на землю являются: а) граждане и юридические лица - на земли частной собственности б) территориальные громады, реализующие это право непосредственно или через органы местного самоуправления, - на земли коммунальной собственности в) государство, реализующее это право через соответствующие органы государственной власти, - на земли государственной собственности.
Суперфициарием может выступать любое лицо, по объемам своей правосубъектности может и способна приобретать права на земельные участки и по которой действующим законодательством не установлены ограничения в реализации ее прав.
5. Содержанием суперфицийних правоотношений охватываются права и обязанности собственника земельного участка и суперфициария, возникающие в процессе осуществления суперфицийного пользования земельным участком (см. статью 414-415 ГК).
Следует заметить, что на текущий момент институт суперфиция не нашел своей формализации в действующем ЗК, хотя и коллизии конкурентных норм между ЦК и ЗК в этой части не существует. Так, действующее земельное законодательство исходит из наличия двух самостоятельных правовых титулов, на которых используются земли - права собственности на землю (что включает в себя право
владения, пользования и распоряжения земельными участками субъектов собственности - глава 14 ЗК) и право землепользования как самостоятельный правовой титул (который включает в себя право владения и право пользования землями - глава 15 ЗК). Однако мы не можем отождествлять право землепользования за ЗК с суперфицийним землепользованием. Согласно ст. 92 ЗК право постоянного землепользования - это право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности без установления срока. Часть 2 ст. 92 из К ограничивает круг субъектов постоянного землепользования - только предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной или коммунальной собственности. Вместе с тем глава 34 ГК Украины, хотя и признает, что суперфиций может быть установлен на неопределенный срок (ч. 3 ст. 413 ГК), но не устанавливает ограничений относительно субъектного состава суперфициариев. Поэтому статус постоянного землепользователя по земельному законодательству и статус суперфициарию с неопределенным сроком суперфиция за главой 34 ГК формально являются разными юридическими статусами, хотя в Кодексах приняты одинаковые юридические дефиниции - землепользователь. Представляется очевидным, что землепользователь может получить статус суперфициарию лишь в случае, когда речь идет о землях государственной или коммунальной собственности, а субъектом
землепользования является исключительно предприятие, учреждение или организация, которые принадлежат к государственной или коммунальной собственности.
6. Подвидом временного землепользования земельное законодательство признает право аренды земельного участка, урегулирован ст. 93 ЗК и детализированы в Законе Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 г. Однако суперфиций и аренда земли хотя и похожи правовые институты, но не тождественны. Основанием возникновения суперфиция является договор или завещание (ч. 1 ст. 413 ГК) основанием аренды - исключительно договор. Договор аренды земли бывает срочным: краткосрочным - до 5 лет или долгосрочным - до 50 лет (ч. 3 ст. 93 ЗК). Суперфиций может устанавливаться на неопределенный срок - ч. 3 ст. 413 ГК. Предметом договора аренды земли является земельный участок, а при суперфиции акцент делается именно на здании или сооружении, которые должны быть построены на земельном участке и стать собственностью суперфиция-рия (если иное не предусмотрено условиями установления суперфиция). При суперфиции говорится о будущей застройке земельного участка, собственно для чего участок и предоставляется (а в случае неиспользования участка для застройки в течение трех лет, суперфиций может быть прекращено - п. 4 ч. 1 ст. 416 ГК). Аренда же земельного участка для будущей застройки (п. Г ч. 1 ст. 95 ЗК) такого требования не предусматривает и относит это
вопрос на усмотрение сторон при заключении договора оренди1.
"Следует заметить, что предыдущий ЗК (1992 г.) устанавливал норму продолжительности начала застройки земельного участка под строительство - в течение двух лет. Действующий ЗК в этой части не устанавливает специальной нормы. Вопрос о прекращении землепользования через неосвоения земельного участка в результате промедления с его застройкой может решаться бы путем применения санкций за нерациональное использование земель.
Земельное законодательство об аренде предусматривает обязательное условие возмездности аренды. В то же время суперфиций может носить как возмездный, так и безвозмездный характер.
Вместе с тем следует отметить, что действующий ЗК (ст. 120) отражает важное для суперфиция цивилистической правило «superficies solo cedit», согласно которому при переходе прав собственности на здание и сооружение происходит и переход прав на земельный участок. При этом ст. 120 ЗК не учитывает наличие суперфицийних прав на земельный участок, указывая лишь, что единственной формой воплощения прав на землю при переходе здания или сооружения выступает только собственность или аренда. Такое положение следует рассматривать как коллизию законодательства, которая решается по общим правилам конкуренции
общей и специальной норм права, которые были приняты в разные промежутки времени.
Таким образом, можно говорить о том, что действующим ГК заполнено существенную брешь в земельно-правовом регулировании и легализовано самостоятельный вид прав на пользование землями - суперфиций как землепользования особого вида. Учитывая изложенное необходимо заметить, что в этой части нормы ЗК требуют немедленного уточнения. В противном случае при возникновении отношений суперфиция целесообразно применять правила ст. 9 ГК, согласно которой нормы гражданского законодательства применяются субсидиарно, т. е. имеются в виду случаи, когда данные отношения не урегулированы специальными нормативными актами отраслевого законодательства (земельного, водного, лесного и др.). К сожалению, пока открытым остается и вопрос о земельно-правовой регистрации супер-фицийного землепользования и определения правоустанавливающих документов землепользователя-суперфициария.
7. Согласно ст. 19 ЗК земли Украины делятся на следующие категории: а) земли сельскохозяйственного назначения б) земли жилищной и общественной застройки в) земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения г) земли оздоровительного назначения г) земли рекреационного назначения д)
земли историко-культурного назначения; есть) земли лесного фонда; есть) земли водного фонда; ж) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.
Согласно ст. 21 ЗК нарушение порядка установления и изменения целевого назначения земель является основанием для: а) признания недействительными решений органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков гражданам и юридическим лицам, б) признания недействительными соглашений относительно земельных участков в) отказа в государственной регистрации земельных участков или признания регистрации недействительной; г) привлечения к ответственности согласно закону граждан и юридических лиц, виновных в нарушении порядка установления и изменения целевого назначения земель.