Ипотека - залог недвижимого имущества и движимого имущества, при котором земля и (или) имущество, составляющее предмет залога, остаются у залогодателя. Согласно ст. 181 ГК, к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что расположено на них и прочно с ними связано, то есть объекты, перемещение которых без непропорционального ущерба их назначению невозможно. Согласно правовым режимом к недвижимым вещам могут быть отношения и на другие вещи, в частности на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, - как подлежащие государственной регистрации. Таким образом, предметом ипотеки могут быть земля, недвижимое имущество, а также совокупность земли и имущества: строения, сооружения, квартира, предприятие (его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс, а также иное имущество, отнесенное законом к недвижимому. Кроме того, предметом ипотеки могут быть земельные участки, принадлежащие гражданам на праве частной собственности, и многолетние насаждения.
Ипотека возникает в силу договора или закона с момента его государственной регистрации.
Если иное не предусмотрено законом или договором, передачи в ипотеку как единое целое подлежит недвижимое имущество вместе со всеми его принадлежностями при условии, что отделение этих принадлежностей от недвижимого имущества приведет или может привести к потере хозяйственного назначения такого имущества.
Часть объекта, которая принадлежит к недвижимому имуществу, может быть передана в ипотеку лишь после ее выделения из состава этого объекта.
В случае ипотеки жилого дома, его части, здания или сооружения в ипотеку может передаваться также земельный участок, на котором расположен жилой дом, здание или сооружение, или часть этого земельного участка, необходимая для обслуживания этих объектов.
Неделимое имущество не подлежит передаче в ипотеку частями.
По основному назначению предметов ипотеки различают:
ипотеку жилых домов, квартир, садовых домов, гаражей;
ипотеку земельных участков;
ипотеку предприятий, зданий, строений, сооружений и других производственных объектов.
Земельным участком признается часть земной поверхности с установленными границами, которая принадлежит физическим или юридическим лицам в соответствии с законами Украины на праве собственности, характеризуется определенным местоположением, целевым (хозяйственным) назначением и другими существенными признаками. Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, может быть передано в ипотеку после выделения ее в натуре.
Не допускается передача в ипотеку части земельного участка, которая по размеру не может быть использована как отдельный земельный участок по целевому назначению земель соответствующей категории в соответствии с законодательством Украины.
Не допускается передача в ипотеку земельных участков, которые согласно закону не могут передаваться в собственность физических и юридических лиц.
Залогодержателем земельного участка могут быть лишь банки, отвечающие требованиям, установленным Кабинетом Министров Украины и Национальным банком Украины.
Также видом ипотеки движимого имущества может выступать залог товаров в обороте или переработке. Залог товаров в обороте или переработке рассматривается как разновидность залога с оставлением имущества у залогодателя. Предметом залога товаров в обороте или переработке могут быть сырье, полуфабрикаты, комплектующие изделия, готовая продукция и т. п..
Учреждением является залог движимого имущества, при котором имущество, которое составляет предмет залога, передается залогодателем во владение залогодержателя. Передача залогового имущества залогодержателю не обязательно означает физическое переход имущества. С этой точки зрения возможны две разновидности заведения - заведение и твердый залог.
По соглашению залогодержателя с залогодателем предмет заклада может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (твердый залог) (согласно ст.44 Закона Украины «О залоге»). В этом случае физической передачи вещи не происходит. Если предметом залога является индивидуально-определенная вещь, то залог может проводиться путем наложения знаков, свидетельствующих о залоге. В этом случае дело фактически остается у залогодателя, но при этом он не имеет права пользоваться ею, хотя и сохраняет контроль над ней.
Также в заведение можно отнести залог ценных бумаг и имущественных прав. Залог ценных бумаг - по общему правилу, передача ценной бумаги равносильна переходу всех прав, удостоверяемые ею в совокупности.
Залог векселя или другой ценной бумаги, которые могут быть переданы путем осуществления передаточной надписи - индоссамента (передаточная надпись, свидетельствующая о переходе прав на ценную бумагу другим лицам), осуществляется путем индоссамента и вручения залогодержателю индоссированной ценной бумаги.
Национальный банк Украины рекомендует принимать в залог векселя, срок платежа по которым более отдаленным, чем срок действия кредита.
Вексель может быть передан в залог (п.7 гл. С розд.4 Положение «Об операциях банков с векселями», утвержденного Постановлением Национального банка Украины 28 мая 1999 г. № 258, далее - Положение № 258) согласно договору путем:
совершения залогового индоссамента и передачи его залогодержателю;
совершения именного (полного) индоссамента в пользу залогодержателя или бланкового индоссамента и передачи векселя на хранение в депозит государственной нотариальной конторе, частному нотариусу или банка;
совершения именного или бланкового индоссамента и передачи его залогодержателю;
простой передачи векселя на хранение в депозит государственной нотариальной конторе, частному нотариусу или банка без совершения в пользу залогодержателя какого-либо индоссамента;
простой передачи векселя на хранение залогодержателю без совершения в его пользу какого-либо индоссамента.
Хранение заложенных векселей и способ их передачи указываются в договоре залога в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Залог имущественных прав. Залогодатель может заключить договор залога как на право требования, принадлежащее ему на момент заключения соглашения, по обязательствам, в которых он является кредитором, так и на те, которые могут появиться в будущем. При этом следует иметь в виду положения ст.4 Закона Украины «О залоге» о том, что предметом залога не могут быть требования личного характера, а также требования, залог которых запрещается законом.
В договоре должно быть указано лицо, являющееся должником по отношению к залогодателю (издательство, патентонабувач и др..). Залогодатель обязан уведомить своего должника о залоге прав, которая произошла.
Имущественные права, носящие срочный характер, например, имущественные права, возникающие из патента на промышленный образец и какие существуют 10 лет, могут быть предметом залога только до истечения срока их действия.