В условиях свободы договора обычно предполагается, что заключение любого договора совершается в интересах всех его участников, на условиях, которые обеспечивают оптимальный баланс их интересов. Любое лицо осуществляет оценку своего интереса от заключения того или иного договора не абстрактно, а исходя из всей совокупности существующих внешних обстоятельств и определенных прогнозов относительно их развития в будущем. Оценивая возможность тех или иных изменений существующих внешних обстоятельств в будущем, стороны при заключении договора, как правило, стремятся определенным образом обеспечить свои интересы на случай таких изменений. Так, например, предусматривая возможность обесценивания установленной договором арендной платы вследствие стремительных инфляционных процессов, арендодатель при заключении договора аренды может требовать определения эквивалента установленной арендной платы в той или иной стабильной валюте. Впрочем, в ходе выполнения договора могут происходить и такие изменения внешних обстоятельств, существенно влияющих на интересы сторон и не могли быть предусмотрены сторонами при заключении договора даже при всей необходимой предусмотрительности с их стороны.
Расторжение (изменение) договора в связи с существенными изменениями обстоятельств является самостоятельным случаем прекращения (изменения) договорных обязательств, целью которого является необходимость восстановления баланса интересов сторон договора, существенно нарушенного вследствие не предполагаемого изменения внешних обстоятельств, не зависящих от воли сторон .
Изменение обстоятельств считается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.
Существенное изменение обстоятельств следует отличать от обстоятельств непреодолимой силы. Непреодолимая сила влечет невозможность исполнения обязательства и является основанием для освобождения стороны от ответственности за невыполнение. Существенное изменение обстоятельств не влечет невозможности выполнения, такая возможность сохраняется, но такое исполнение становится крайне невыгодным для одной из сторон и нарушает ее интересы.
При наличии существенного изменения обстоятельств, существенно нарушил баланс интересов сторон, стороны сначала должны осуществить попытки по изменения или расторжения договора по взаимному согласию. Это право сторон полностью соответствует ч. 1 ст. 651 ГК.
Если стороны не достигли согласия относительно изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, договор может быть расторгнут (изменен) только по решению суда по требованию заинтересованной стороны. При этом, расторжение договора допускается лишь при наличии одновременно четырех обязательных условий:
Во-первых, имеет допускать, что стороны при заключении договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, то не могли разумно предвидеть возможность его наступления.
Во-вторых, изменение обстоятельств должно быть обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались по характеру договора и условиям оборота.
В-третьих, исполнение договора при наличии существенного изменения обстоятельств настолько нарушило бы соотношение интересов сторон и значительно лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора.
В-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, то есть сторона, которая обратилась в суд с требованием об изменении или расторжении договора.
При расторжении договора судом вследствие существенного изменения обстоятельств применяются общие правила о последствиях расторжения договора (см. ст. 653 ГК и комментарий к ней). Однако следует учитывать, что правила ч. статьи, коммент является исключением из установленного ч. 4 ст. 653 ГК общего правила, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. В данном случае по требованию любой из сторон суд определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
При наличии существенного изменения обстоятельств изменение договора по решению суда допускается только как исключение. Для этого, кроме наличия всех четырех условий, предусмотренных ч. 2 этой статьи, необходимо наличие еще одной из двух условий: расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон (или одной из них) ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для выполнения договора на условиях, измененных судом.