ГЛАВА 56. Рента
Статья 731. Договор ренты
1. Договор ренты является новым для украинского законодательства гражданско-правовым институтом, нормативное закрепление которого стало возможным только при условии загальнодозвильного режима регулирования частных отношений. Предыдущее гражданское законодательство ограничивало применение договоров рентного типа, поскольку возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику устойчивого денежного или иного содержания разрешалась лишь путем заключения договора пожизненного содержания.
Понятие договора ренты закреплено ч. 1 ст. 731 ГК. Согласно ей по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или в другой форме.
Договор ренты отличительным признаки. Его можно определить как возмездным, рисковую (алеаторного), двустороннее, императивно реальную или консенсуальным (в установленных законом случаях), долговременную соглашение, предусматривающее переход права собственности к приобретателю (плательщика) под выплату бессрочных
(Пожизненных) или на определенный срок периодических рентных платежей.
Возмездный характер договора ренты прослеживается в том, что имущество передается получателем ренты (отчуждателем) в собственность плательщика ренты в обмен на уплату последнее рентных платежей. Однако ГК режим формально платного договора признает лишь за рентой, получатель которой передает имущество в собственность плательщика ренты за плату (ч. 2 ст. 734 ГК). Безвозмездной признается рента, если имущество передается в собственность плательщика ренты бесплатно. В случае безвозмездной передачи имущества применяются положения о договоре дарения. Распространение норм о дарении нельзя рассматривать как свидетельство признания дарованием данного вида ренты в целом. Законодатель таким образом вынужденно заполняет пробел правового регулирования безвозмездной ренты схожей нее конструкцией дарения, которая, однако, применяется только в части, не противоречащей сущности договора ренты. При этом важно понимать, что сфера действия норм о дарении ограничивается отношениями с безвозмездной передачи рентного капитала в собственность плательщика ренты. Положение о дарения не применяются к отношениям встречного обязательства - уплаты рентных платежей.
2. По направленности обязательства договор ренты относится к договорам, связанных с передачей права собственности приобретателю (плательщику ренты). Договор ренты является правовой формой осуществления передачи имущества (рентного капитала) в собственность приобретателя (плательщика ренты), отягощенного встречным предоставлением периодических платежей (ренты) как элемента содержания.
Рентный платеж является периодической выплатой в виде определенной денежной суммы. Его можно рассматривать как эквивалент первичного выполнения. Указанный платеж отражает специфику ренты, которая заключается в существовании сверхприбыли владельца имущества, отчуждаемого под выплату ренты, а также в направленности интереса владельца ренты на многоактного, постоянное получение этой прибыли в виде периодических платежей в течение всего периода эксплуатации предоставленного взамен переданного в собственность имущества.
Рентный платеж является определенной за определенный период времени частью понятия содержания как отличительным элемента ренты. Предоставления содержания - это определяющая цель направленности и содержания ренты, представляет собой периодически получаемое возмещение в виде денежных платежей или их натурального эквивалента, направляемых получателем в соответствии с целями, согласованных с источником выплаты.
3. По своей сути рента является порождением права требования от конкретного лица (обычно - это владелец рентного капитала) по предоставлению содержания в виде определенных выплат или других благ, согласованных сторонами.
Договор ренты является разновидностью рисковых (алеаторных) сделок, связанных с переходом права собственности на имущество. Рисковый (алеаторного) характер договора ренты обусловлен особенностями встречного исполнения периодических платежей в рентном обязательстве. Он проявляется в неопределенности на момент заключения договора общей суммы встречного предоставления ренты в счет оплаты отчуждаемого имущества.
По содержанию прав сторон договор ренты является двусторонним, поскольку плательщик ренты и ее получатель имеют определенные права и обязанности. Кроме этого, договор ренты обычно пролонгированный, длительный. Его специфика подразумевает продолжительность договорных отношений.
4. Договор ренты целесообразно признавать консенсуальным, поскольку он считается заключенным с момента нотариального удостоверения или государственной регистрации и возлагает на получателя ренты обязанность передать имущество плательщику ренты.
Консенсуальный реальный характер договора ренты обосновывается тем, что, кроме предоставления договора соответствующей формы, для его заключения не требуется передача имущества плательщику ренты. Он считается
заключенным с момента нотариального удостоверения или государственной регистрации, а не с момента передачи имущества или фактической его передачи приобретателю.
Нотариальное удостоверение и государственная регистрация признаются юридически значимыми фактами, необходимыми для вступления в силу договора ренты, что делает невозможным реальный характер данного договора. Ведь любой реальный договор совершается путем передачи вещи одним контрагентом другому. Совершение реальных действий участниками рентного договора, заключенного в ненадлежащей форме, недостаточно для вступления в силу.
Изложенное дает основания для вывода о признании договора ренты консенсуальным и взаимным, поскольку он вступает в силу с момента нотариального удостоверения и государственной регистрации, независимо от передачи имущества, выступает элементом выполнения следующих договора, а не условием возникновения договорного обязательства.
5. Норма ч. 2 ст. 731 ГК предусматривает возможность заключения двух видов договоров ренты - бессрочной и срочной. Бессрочная рента устанавливает обязанность плательщика ренты платить ренту получателю до дня смерти (пожизненная рента) или прекращении деятельности получателя ренты на условиях договора. Срочная рента
заключается в обязанности выплачивать ренту в течение определенного договором срока.
6. В доктрине гражданского права традиционно выделяют три существенные условия договора ренты условие о рентный капитал (имущество, передаваемое под выплату ренты) условие о рентных платежах, а также условие относительно обеспечения выполнения обязательства по выплате рентных платежей. Однако законодатель признает лишь две из приведенных условий - предмет договора, форма и размер ренты. Другие существенные условия договора ренты, которые признавались в силу прямого указания закона, в ГК не указаны. Условия о рентный капитал и рентные платежи в совокупности составляют предмет договора ренты, который, несмотря на присущую ему некую неопределенность, внешне отражает правовой эффект, достижения которого стремятся стороны.
По содержанию ч. 1 ст. 731 ГК Украины предмет договора ренты составляют действия по передаче определенного имущества в собственность под выплату ренты в виде периодических платежей, пожизненно или на определенный срок уплачиваемых по условиям договора. Предмет данного договора охватывает действия по передаче имущества, которое отчуждается под выплату ренты, и саму ренту, которая выплачивается ее получателю. При этом предоставление ренты (как и пожизненного содержания) - это самостоятельное встречное исполнение обязательства другой стороны, непосредственно не
связано с имуществом, переданным под выплату ренты и не ограничивает права приобретателя на такое имущество.
Предмет договора ренты предопределяет характер выполнения рентного обязательства, предусматривает передачу встречного предоставления плательщиком ренты в обмен на предварительное выполнение со стороны получателя ренты.
7. Выполнение обязательств плательщиком ренты по уплате рентных платежей является встречным выполнением, поскольку оно обусловлено выполнением получателем ренты обязательства по передаче имущества в собственность плательщика ренты. На плательщика ренты возлагается обязанность приступить к выполнению своего обязательства по уплате рентных платежей только после выполнения передачи ему имущества в собственность под выплату ренты. Однако приведенное не означает, что обязательства по встречного исполнения (уплата ренты) не возникает, пока не будет проведено предварительное исполнение (передача имущества под выплату ренты). Просрочку или не-передачи имущества ренту не лишает последнего права начать выплату ренты досрочно, начиная с момента вступления в силу договора ренты, и выступает основанием для осуществления права плательщика ренты на приостановление исполнения или отказе от договора в соответствии с ч. 3 ст. 538 ГК.
Закон не устанавливает ограничений по поводу имущества, передаваемого под выплату ренты. Под имуществом ГК (ст. 190)
понимает отдельную вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности. При этом имущественными правами в широком смысле доктрина понимает как обязательственное право требования кредитора к должнику, так и исключительные права на результаты творческой деятельности. В связи с этим допустимо передачи под выплату ренты обязательственных прав требования, результатов творческой деятельности и т. д..
Не признается существенным условием цена по договору ренты, под которой понимается не общая сумма рентных платежей, а денежный эквивалент, за который передается имущественное благо под выплату ренты. Приведенный вывод следует из содержания ч. 2 ст. 734 ГК, согласно которой к отношениям ренты за плату применяются общие положения о купле-продаже, а если имущество передается безвозмездно, - положение о договоре дарения.
Согласно ст. 691 ГК покупатель (в нашем случае плательщик ренты) обязан оплатить товар по цене, установленной в договоре купли-продажи (в договоре ренты), или, если она не установлена ??в договоре и не может быть определена исходя из его условий, - за цене, определяемой в соответствии со ст. 632 ГК, то есть исходя из обычных цен, сложившихся на аналогичные товары, работы или услуги на момент заключения договора.
Нельзя говорить о том, что цена договора ренты эквивалентна сумме рентных платежей. Обычно цена договора ренты не эквивалентна сумме рентных платежей в силу алеаторности рентного обязательства, прекращения которого, в том числе по уплате ренты, поставлено в зависимость от наступления или ненаступления (при срочной ренте) смерти или прекращения деятельности приобретателя ренты.
Вследствие неопределенности и вероятности указанных случайных обстоятельств общая сумма встречного исполнения (рентных платежей) может быть больше или меньше цены по договору ренты (т. е. эквивалента имущества). В связи с этим на момент заключения договора ренты обычно невозможно определить общую сумму рентных платежей. Даже при срочной ренте общая сумма ренты определяться моментом смерти приобретателя рентных платежей, а не установлен договором суммой рентных платежей, определенной исходя из общего срока действия такого соглашения.
Цена в договоре ренты обусловлена. Однако она не всегда тождественна оценке стоимости имущества, передаваемого под выплату ренты. Последняя будет нижней границей при определении сторонами цены в договоре ренты. Оценка стоимости такого имущества является предпосылкой определения цены, поскольку для установки последней необходима оценка стоимости имущества. Отсутствие оценки
стоимости имущества при ренте недвижимости фактически делает невозможным заключение договоров ренты. Например, при заключении договора ренты недвижимости, в частности, жилья, оценка стоимости может определяться в справке-характеристике БТИ. Эта оценка необходима для исчисления госпошлины при нотариальном удостоверении договора и соответствующим плательщик ренты, как владелец, платить налоги.
8. Актуальны вопросы правовой природы и отграничения рентного договора от смежных договоров. Правовая природа рентного договора, обусловлена ??его целью - передачей права собственности на имущество и получением рентных платежей, заключается в признании рентных платежей своеобразным эквивалентом, который не поддается любом объективном учета (калькуляции), и неопределенности общего размера встречного исполнения обязательства .
Договор ренты следует рассматривать как самостоятельный вид договора, предусматривающий отграничения рентного обязательства от смежных договоров.
Одним из актуальных вопросов теории и практики является отделение рентного обязательства от купли-продажи. Отличительные признаки ренты от купли-продажи объясняются алеаторного характером встречного исполнения обязательства в рентном договоре. В отличие от договоров купли-продажи или мены, которые
обычно опосредующие акты эквивалентного товарообмена, договор ренты связан с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, наоборот, меньше стоимости видчудженого под выплату ренты имущества.
По договору ренты плательщик ренты, который выступает покупателем только в определенном отношении, выплачивает за имущество (как за товар) не определенную, известную денежную сумму (цену) или заведомо оценено сторонами возмещения, а неопределенный общий объем рентных платежей, поскольку обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Договор ренты направлен не столько на получение имущества в собственность (этим он только начинается), как на материальную помощь стороне (получателю ренты) ее контрагентом (плательщиком ренты).
Сложным вопросом является проведение отграничения пожизненной ренты от разновидности договоров купли-продажи с рассрочкой платежа, которые в правоприменительной практике получили название договоров купли-продажи с условием пожизненного содержания. Последние стали результатом развития обязательственного права. Его все большая детализация приводит к поступлению участников в договорные отношения, порождающие обязанность по совершения не одного действия, а нескольких действий, и предусматривают возникновение у
сторон не одного, а нескольких обязательств (в узком смысле). Такие договоры купли-продажи содержат два вида встречного исполнения обязательства - уплату цены и предоставления пожизненного содержания, которые, как с юридической, так и с экономической точек зрения, не равнозначны. Главное встречное предоставление платежей (уплата цены) совершается под отменяющих условий дополнительного встречного исполнения обязательства.
Отличие пожизненной ренты от так называемой купли-продажи с условием пожизненного содержания заключается не в разнице периодических платежей, а в алеаторного характер встречного исполнения обязательства, вызванного невозможностью определения общей суммы встречного предоставления платежей и допустимости изменения цены товара (общей суммы рентных платежей) в зависимости от наступления определенного случая (смерти) при ренте, а не от показателей, обусловливающих цену товара в договоре купли-продажи (себестоимость, затраты и т. п.).
Риск в договоре ренты возлагается на неопределенную сторону (в зависимости от разницы между объемом платежей на момент смерти и ценой имущества, отчужденного под выплату ренты), а не на покупателя (его наследников, правопреемников и т. д.) по договору купли-продажи.
В случае смерти (прекращении деятельности) кредитора (продавца, получателя ренты, отчуждателя) рентные обязательства прекращается (по аналогии с ч. ст. 755
ГК), а обязательства по договору купли-продажи прекращается лишь в том случае, если оно неразрывно связано с личностью кредитора в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 608 ГК.
9. Договоры купли-продажи с условием пожизненного содержания не отвечают требованиям ЦК об установлении цены товара. Согласно ст. 691 ГК цена по договору купли-продажи должен устанавливаться сторонами в договоре в конкретно определенной сумме или может подлежать изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т. п.).
Определение окончательной цены по возмездным обязательствам зависимости от наступления в будущем случайной обстоятельства не подпадает под понятие неустановленной в договоре цены, согласно требованиям ч. 3 ст. 691 ГК, и охватывается договором купли-продажи только при осуществлении срочных биржевых сделок, которые приобретают статус биржевых при условии соблюдения правил биржевой торговли.
Изложенное дает основания для вывода о том, что договоры купли-продажи с условием пожизненного содержания по своей природе не могут признаваться непоименованимы в силу противоречия сути обязательства купли-продажи и подлежат квалификации как притворные сделки, скрывающих договор ренты, поскольку плата за
проданный товар и платежи на пожизненное содержание входят в состав единого встречного исполнения обязательства и охватываемые обязательствам по договору ренты за плату.
Итак, рентой должны признаваться любые договоры отчуждения имущества в обмен на встречное совершения пожизненных или на определенный срок периодических платежей в денежной, натуральной, в других, определенных законом формах, досрочно прекращаются со смертью или прекращением деятельности юридического лица-плательщика ренты (приобретателя ).
Отграничение ренты от пожизненного содержания обусловлено признанием их самостоятельными видами договоров, каждый из которых регулируется отдельной главой ГК (главы 56 и 57). ГК Украины, в отличие от ГК РФ, не признает пожизненное содержание разновидностью ренты. Указанные договоры различаются между собой предметом, субъектным составом, правами и обязанностями, сроками действия и правовыми последствиями расторжения и прекращения.
По сравнению с договором пожизненного содержания, договор ренты имеет более широкий предмет рентного обязательства (то есть рентный капитал и ренту).