Глава 58. Найм (Аренда)
Статья 759. Договор найма
1. Договор найма (аренды) является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, который широко используется как в предпринимательской, так и в других сферах человеческой деятельности, в том числе бытовой.
Новый ГК Украины принял много стабильных норм ГК 1963 г. и специального законодательства, регулирующего отдельные виды арендных отношений (законы Украины «О финансовом лизинге», «Об аренде государственного и коммунального имущества», Кодекс торгового мореплавания Украины, Воздушный кодекс Украины и др.). Но коментирован глава содержит и немало новелл. В отличие от ГК 1963 г., в новом ГК выделено как общие нормы, применяемые ко всем видам найма (аренды) - § 1, так и специальные нормы, которые посвящены отдельным видам этого договора: проката - § 2 найма (аренды ) земельного участка - § 3, найма здания или
другого капитального сооружения - § 4 найма (аренды) транспортного средства - § 5, лизинга - § 6.
Отдельные виды договоров аренды в новом ГК выделено не на основе определенного единого квалификационного критерия, а больше, в зависимости от вида имущества, предоставляют в аренду. Вместе с тем договор проката выделен как отдельный вид договора аренды, исходя прежде всего из его субъектного состава (арендодателем здесь выступает субъект предпринимательской деятельности), а также из цели использования арендатором арендованного имущества (такое использование должно носить бытовой, потребительский характер). Основные квалификационные признаки договора лизинга заключаются в том, что в этих отношениях, кроме арендодателя и арендатора, участвует также продавец имущества; правоотношения, возникающие из настоящего договора, по своему содержанию сочетают в себе отношения аренды и купли-продажи.
Общие нормы § 1 комментируемой главы применяются к отношениям аренды субсидиарно, то есть в том случае, если иное не предусмотрено специальными нормами.
Данная статья предоставляет традиционное определение договора найма (аренды), согласно которому предметом такого договора является передача одним лицом (наймодателем) имущества во временное пользование другому лицу (нанимателю) за плату. В комментируемой норме следует обратить внимание на то, что понятие аренды и найма
используются как тождественные, поскольку при любой аренды происходит внаем имущества. Применение то одного, то другого термина связано не столько с различиями этих договоров, сколько с практикой наименования их в определенных сферах (так, арендой традиционно называют отношения по пользованию государственным и коммунальным имуществом).
Согласно определению договора найма (аренды), предоставленного в комментируемой статье, можно выделить основные характерные черты, позволяющие рассматривать данный договор как самостоятельный тип гражданско-правовых договоров. Так, по договору найма наймодатель осуществляет передачу имущества нанимателю в пользование. При этом следует отметить, что нанимателю также, преимущественно, передается и право владения арендованным имуществом. То есть он получает возможность не только изымать полезные свойства имущества, но и мать его, быть его титульным (правомерным) владельцем. Наделение нанимателя статусом титульного владельца позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты прав от посягательств третьих лиц, в том числе требовать возвращения имущества из чужого незаконного владения, требовать устранения препятствий, не связанных с лишением владения и т. п.. Такую возможность нанимателю как владельцу имущества предоставлено ст. 396 и главой 29 ГК Украины. Вместе с тем возможна и аренда,
при которой имущество предоставляют нанимателю только в пользование, но не во владение (например, использование нанимателем мощных компьютеров для проведения тех или иных вычислений без передачи их во владение или использование нанимателем бассейна для проведения тренировок или соревнований и т. п.).
Данная статья содержит новеллу, согласно которой договор имущественного найма может быть как консенсуальным, так и реальным договором, в отличие от ГК УССР, который определял его только как консенсуальный договор. В силу диспозитивности норм об аренде право определять момент заключения договора найма (аренды) принадлежит сторонам данного договора.
Договор найма (аренды) является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества нанимателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде арендной платы (см. комментарий к ст. 762).
Договор найма (аренды) является двусторонним, поскольку в нем имеются два встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность наймодателя передать имущество в пользование нанимателю и обязанность нанимателя вносить арендную плату. Эти обязанности взаимообусловлены и экономически эквивалентны.
2. В ч. 2 комментируемой статьи определено, что особенности заключения и выполнения договора найма (аренды) могут быть предусмотрены законом. Это прежде всего касается отдельных видов договоров найма, таких как аренда земельного участка, которую регулируют Земельный кодекс Украины и Закон Украины «Об аренде земли»; аренда государственного и коммунального имущества, регулирование которой осуществляется Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», финансовый лизинг , регулирование которого осуществляется Законом Украины «О финансовом лизинге». Кроме того, аренду имущества в сфере хозяйствования урегулирован § 5 главы 30 Хозяйственного кодекса Украины.