1. Согласно общему правилу, определенного ст. 651 ГК, изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом.
Комментируемая статья, принадлежит к числу норм, наделяющих наймодателя правом требовать при определенных условиях досрочного расторжения договора найма. К таким условиям относятся:
- Пользование нанимателем вещью вопреки договору или назначению вещи (подробнее см.. Комментарий к ст. 773);
- Передача нанимателем вещи в пользование другому лицу без согласия наймодателя. В данном случае речь идет как о заключении нанимателем без разрешения наймодателя договора поднайма (см. комментарий к ст. 774), так и о передаче нанимателем имущества в безвозмездное пользование другому лицу;
- Создание угрозы повреждения вещи в результате небрежной поведения нанимателя. Обращаясь с требованием о расторжении договора найма на этом основании, наймодатель должен доказывать реальность угрозы повреждения объекта найма, а также причинную связь между небрежным поведением нанимателя и созданием такой угрозы (например, наниматель не осуществляет замену масла в арендованном автомобиле, угрожающей выходом из строя двигателя);
- Непроведение нанимателем капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на него. Непроведение нанимателем текущего ремонта не является основанием для досрочного расторжения договора по требованию наймодателя за исключением случаев, когда это создает угрозу повреждения вещи.
2. Право наймодателя на досрочное расторжение договора может быть осуществлено путем предъявления такого требования к нанимателю, а если наниматель возражает против досрочного расторжения договора, наймодатель вправе обратиться с соответствующим иском в суд.
Кроме оснований для досрочного расторжения договора найма по требованию наймодателя, которые определены комментируемым статье, договор найма может быть досрочно расторгнут решением суда при наличии общих оснований, предусмотренных ст. 651 ГК Украины, а именно - в случае существенного нарушения договора нанимателем (см. комментарий к ст. 651).