1. С целью обеспечения стабильности права пользования жильем законодатель признает за нанимателем в случае истечения срока договора перевзвешенные право перед всеми другими лицами на заключение договора на новый срок.
Если наниматель не освободил помещение, а наймодатель не предупредил его об отказе от заключения договора на новый срок не позднее чем за три месяца до окончания договора, то договор считается пролонгированным.
Законодатель оберегает и право наймодателя на определение юридической судьбы помещения по истечению срока договора. Так, наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора имеет право совершить следующие действия: а) предложить заключить договор на тех же условиях, б) предложить заключить договор на иных условиях. Если стороны не придут к соглашению о заключении нового договора, то договор прекращается вследствие течения срока действия в) отказа от заключения договора. Если наймодатель отказался от заключения договора, но в течение одного года заключил договор найма жилья с другим лицом, наниматель имеет право на защиту своего нарушенного права на преимущественное заключение договора.
Наниматель по своему выбору вправе требовать: а) перевода на него прав нанимателя и возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок б) требовать лишь возмещения убытков.
2. В случае продажи жилья, которое было предметом договора, наниматель имеет право не только на продолжение пользования помещением (ст. 814 ГК), но и преимущество перед другими лицами на право его приобретения.