НАУКОВО-ПРАКТИЧНИЙ КОМЕНТАР
до статті 172 Податкового кодексу України
1. В коментованій статті розглядаються особливості оподаткування доходів, отриманих від здійснення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна.
2. При застосуванні нульової ставки при оподаткуванні операцій щодо земельних ділянок необхідно враховувати норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам, визначені в ст. 121 Земельного кодексу України. Відповідно до положень, закріплених в Земельному кодексі України, громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах: а) для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;
б) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 га;
в) для ведення садівництва - не більше 0,12 га; г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 га, в селищах - не більше 0,15 га, в містах - не більше 0,10 га; ґ) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 га; д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 га.
3. Базою оподаткування є дохід від продажу об'єкта нерухомості, визначений, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта.
4. Визначення правових засад здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів, здійснюється відповідно до Закону України від 12 липня 2001 р. N 2658 "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".
Відповідно до п. 172.11 ст. 172 ПК порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), належить до компетенції Кабінету Міністрів України. На сьогодні є чинними:
постанова Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440 "Про затвердження Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав";
постанова Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. N 1442 "Про затвердження Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна".
5. Посвідчення нотаріусом договору здійснюється за умови:
1) наявності оціночної вартості об'єкта нерухомості;
2) надання нотаріусу документу, що підтверджує сплату податку на доходи фізичних осіб.
Обов'язок щодо сплати податку покладається на:
1) особу, що продає (обмінює) нерухомість;
2) податкового агента, якщо стороною в договорі є юридична особа чи фізична особа - підприємець (у цьому випадку на таку особу покладаються обов'язки податкового агента щодо нарахування, утримання та сплати до бюджету суми податку на доходи фізичних осіб).
Щокварталу нотаріуси зобов'язані подавати до органів ДПС за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію: про посвідчені договори; про вартість нерухомого майна; про суми сплаченого податку. Інформація подається у порядку, встановленому для податкового розрахунку (відповідно до вимог наказу ДПА України від 24 грудня 2010 р. N 1020 "Про затв. форми Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку (форма N 1ДФ)").
6. У випадку відмови сторін від укладення договору, повернення сплаченого податку на доходи фізичних осіб відбувається за результатами поданої платником податку річної податкової декларації.
_________________________________
ЕКСПЕРТНИЙ КОМЕНТАР
до статті 172 Податкового кодексу України
П. 172.9
Доходи резидентів від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості оподатковуються за ставкою 5 % (п. 172.2 ПК) або звільняються від оподаткування (п. 172.1 ПК). Пільгова ставка та/або звільнення від оподаткування не розповсюджуються на такі доходи нерезидента, які підлягають оподаткуванню за ставкою 15 (17) %.