Комментарий :
1. Физические лица обязаны бережно относиться к дому, в котором они проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением (ст. 10 ЖК). С целью недопущения совершения жилищных прав не в соответствии с их назначением, охраны прав физических и юридических лиц комментируемая статья предусматривает обстоятельства, при наличии которых обмен жилых помещений не допускается. Этот перечень был дословно перенесены в п. 12 Правил обмена жилых помещений в Украинской ССР, утвержденных постановлением Совета Министров от 31 января 1986 г. N 31.
2. Хотя в ст. 86 использована такая юридическая техника, что перечень оснований, запрещающих обмен жилых помещений, является исчерпывающим, это не исключает возможности применения соответствующих положений ГК.
3. п. 1 комментируемой статьи говорит о предъявлении к нанимателю иска о расторжении или изменении договора найма жилого помещения или о признании ордера недействительным. Иск можно считать предъявленным с момента вынесения постановления об открытии производства по делу (ст. 122 Гражданского процессуального кодекса Украины). С этого момента правоотношения приобретает спорный характер, и поэтому законодатель не допускает осуществления права на обмен до разрешения спора по существу.
4. п. 2 комментируемой статьи касается рассмотрения вопроса об исключении члена из жилищно-строительного кооператива как основание для запрета обмена жилых помещений. Не только факт исключения члена, но и наличие в повестке дня вопрос об исключении физического лица из членов является основанием для такого запрета.
5. Обмен может быть корыстный или фиктивный характер (п. 3 ст. 86 ЖК). Например, при неравноценного обмена (в результате обмена большей площади на меньшую или на менее благоустроенную или на равноценную, но в худшем районе). При всех неравноценных обменах для отказа в их оформлении или выдаче ордеров необходимо иметь конкретные доказательства, достоверно подтверждающие полезный характер этой сделки. Бремя доказывания возлагается на лиц, совершивших такое заявление. При доказанности планируемого фиктивного обмена отказ в оформлении указывается со ссылкой на ст. 86 ЖК, а если обмен уже состоялся, применяется ст. 234 ГК (правовые последствия фиктивной сделки).
6. п. 4 ст. 86 ЖК отмечает, что обмен жилыми помещениями не допускается, если дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит сносу или дом (жилое помещение) грозит обвалом или подлежит переоборудованию для других целей.
Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях или такие дома сносятся по решению органа местного самоуправления (ст. 7 ЖК).
Допускается перевод жилых домов в нежилые (ст. 8 ЖК).
7. п. 5 ст. 86 ЖК: обмен жилыми помещениями не допускается, если дом подлежит капитальному ремонту с переоборудованием или перепланировкой обмениваемого жилого помещения.
Для законной отказа в проведении обмена жилыми помещениями необходимо предварительно соблюсти порядок включения жилого дома в план реконструкции. Этот порядок закреплен в Положении о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан, утвержденный приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству от 15 сентября 1992 г. N 56.
Жилой дом может быть включен в план реконструкции текущего года только в случае выполнения таких требований и условий:
а) наличия утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации на проведение реконструкции жилого дома;
б) завершения отселения жителей дома;
в) включения дома в титульный список реконструкции и наличия средств у владельца дома или договора с инвестором о финансировании реконструкции дома;
г) наличия заключенного договора между собственником жилого дома и подрядным строительным или ремонтно-строительным предприятием на выполнение работ по реконструкции.
8. Обмен не допускается, если жилье является служебным (п. 6 ст. 86 ЖК). К числу служебных может быть включено только свободное жилое помещение (п. 4 Положения о порядке предоставления служебных жилых помещений и пользования ими в Украинской ССР, утвержденное постановлением Совета Министров УССР от 4 февраля 1988 г. N 37). То есть решение органа местного самоуправления об отнесении жилого помещения к числу служебных должно иметь место до заселения этого помещения. Решение, принятое после заселения, не является препятствием на пути оформления обмена.
Также запрещается обмен жилых помещений в общежитиях, поскольку право на проживание в общежитиях имеет временный характер.
9. Предметом договора найма может быть комната в коммунальной квартире. При этом согласия со стороны соседей не требуется. Однако если в связи с обменом в квартиру, в которой проживает два или больше съемщики, вселяется лицо, которое болеет тяжелой формой хронического заболевания, обмен не допускается (п. 8 ст. 86 ЖК). В связи с этим физические лица, желающие произвести обмен занимаемых жилых помещений, подают в орган местного самоуправления справку лечебно-профилактического учреждения об отсутствии у него и членов его семьи заболевания, которое препятствует проживанию в коммунальной квартире, - при обмене на жилое помещение в квартире, в которой проживает два или больше съемщиков.
10. Запрещается междугородний обмен на жилые помещения между нанимателями, если в его результате в жилых помещениях, находящихся в городах Киеве, Севастополе и в курортных местностях, на каждого члена семьи будет меньше 13,65 кв. м.