Член семьи нанимателя вправе требовать с согласия других членов семьи, проживающих вместе с ним, заключения с ним отдельного договора найма, если жилая площадь, которая приходится на него, может быть выделена в виде помещения, которое отвечает требованиям статьи 63 настоящего Кодекса.
В случае отказа членов семьи дать согласие на заключение отдельного договора найма, а также в случае отказа наймодателя в заключении такого договора спор может быть решен в судебном порядке.
Правила, установленные частью первой настоящей статьи, не распространяются на жилые помещения в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства (часть первая статьи 114), кроме случаев, когда съемщик получил помещение не в связи с трудовыми отношениями или когда наймодатель утратил право на его выселение, а также на помещения в домах колхозов.
Комментарий :
1. Право члена семьи нанимателя на изменение договора найма связано с закрепленным в ст. 64 ЖК принципа равенства прав и обязанностей всех членов семьи. Жилищное законодательство не определяет обстоятельства, при которых возникает необходимость изменения договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Чаще всего они возникают при прекращении брачных отношений, выделении совершеннолетних детей в отдельную семью и т. п..
Изменение договора найма используется для избежания конфликтов в семье в связи с совместным использованием жилых помещений, условиями его оплаты в содержание.
2. Условия, при которых допускается изменение договора найма жилого помещения:
- Согласие нанимателя, членов его семьи и наймодателя,
- Соответствие размера жилой площади, по которой заключается отдельный договор найма, нормативам,
- Соответствие условий жилого помещения требованиям ст. 63 ЖК.
3. В п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 12 апреля 1985 года N 2 "О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса Украины" разъяснено, что в силу ст. 104 ЖК суд вправе удовлетворить требования члена семьи нанимателя о разделе жилого помещения, если жилая площадь, приходящаяся на него (или с учетом заключенного соглашения о порядке пользования жилым помещением), может быть выделена в виде изолированного помещения, которое состоит из одной или нескольких комнат, размер которого не меньше установленного для предоставления одному лицу.
При разделении жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя ему может быть выделено изолированное жилое помещение, размером меньше жилую площадь, которая приходится на него. Однако деление не может быть допущен, если это приведет к искусственному ухудшению жилищных условий истца и вызовет необходимость постановки его на учет, как такового, что нуждается в улучшении жилищных условий.
Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя не допускается в предусмотренных ч. 3 ст. 104 ЖК случаях, независимо от наличия согласия наймодателя на изменение такого договора, за исключением случаев, когда жилое помещение наниматель получил не в связи с трудовыми отношениями или когда наймодатель утратил право на его выселение.
4. Ч. 2 комментируемой статьи отмечает, что в случае отказа членов семьи дать согласие на заключение отдельного договора найма, а также в случае отказа наймодателя в заключении такого договора спор может быть решен в судебном порядке.
При обжаловании отказа наймодателя в качестве ответчика следует определять не жилищно-эксплуатационную организацию, а орган местного самоуправления или местной государственной администрации. Такая категория споров рассматривается по правилам Кодекса административного судопроизводства Украины.
5. Правила комментируемой статьи не распространяются на служебные жилые помещения (ст. 123 ЖК).