В случае сноса жилых домов, находящихся в частной собственности граждан, в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость домов, зданий и устройств, сносимых или предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению. По желанию граждан исполнительные комитеты местных Советов народных депутатов обеспечивают им (вместо предоставления квартир) возможность внеочередного вступления в члены жилищно-строительных кооперативов и получения в них квартир.
Комментарий :
1. Согласно ч. 5 ст. 41 Конституции Украины принудительное отчуждение объектов права частной собственности может быть применено только как исключение по мотивам общественной необходимости, на основании и в порядке, установленных законом, и при условии предварительного и полного возмещения их стоимости. Принудительное отчуждение таких объектов с последующим полным возмещением их стоимости допускается только в условиях военного или чрезвычайного положения.
Реализацией указанного конституционного положения является ст. ст. 350 и 351 ГК Украины, которые, учитывая устарелость норм ст. ст. 171 - 174 ЖК, должны приниматься за основу при регулировании вопросов сноса жилых домов. Ст. 350 ГК устанавливает, что выкуп земельного участка в связи с общественной необходимостью осуществляется с согласия собственника или по решению суда в порядке, установленном законом. Эта норма позволяет выделить два способа выкупа земли: добровольный и принудительный.
Решение о выкупе участка в связи с общественной необходимостью принимается в пределах их компетенции Кабинетом Министров Украины, Советом министров Автономной Республики Крым, местными государственными администрациями, местными (сельскими, поселковыми, городскими) советами (ч. 2 ст. 350 ГК, ст. ст. 12, 13, 16, 17 ЗК Украины), обязаны письменно уведомить владельца о принятом решении не позднее чем за один год до выкупа земельного участка (ч. 3 ст. 350 ГК).
2. По ч. 1 ст. 146 ЗК устанавливает исчерпывающий перечень общественных нужд, для которых осуществляется выкуп земельных участков. К таким общественным потребностям относятся: а) под здания и сооружения органов государственной власти и органов местного самоуправления, б) под строения, сооружения и другие производственные объекты государственной и коммунальной собственности в) под объекты природно-заповедного и другого природоохранного назначения г) обороны и национальной безопасности г) под строительство и обслуживание линейных объектов и объектов транспортной и энергетической инфраструктуры (дорог, газопроводов, водопроводов, линий электропередачи, аэропортов, нефте-и газовых терминалов, электростанций и т. п.) д) под размещение дипломатических и приравненных к ним представительств иностранных государств и международных организаций; е) под городские парки, площадки отдыха и другие объекты общего пользования, необходимые для обслуживания населения.
3. По содержанию комментируемой статьи ЖК сноса жилых домов, которые являются объектом права частной собственности граждан и расположенных на земельных участках, изымаемых для общественных потребностей, обуславливает наступление таких правовых последствий. Во-первых, их владельцам, членам их семей и другим гражданам, которые постоянно проживали в домах, предоставляются квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда в пределах установленных норм (ст. 47 ЖК). По требованию граждан вместо предоставления квартир им обеспечивается возможность внеочередного вступления в ЖСК. Во-вторых, владельцам жилых домов предоставляется альтернативное право на их выбор: или требовать возмещения стоимости зданий, строений и устройств, сносимых (под "устройствами" следует понимать сооружения) или право использовать материалы от разборки этих домов, зданий и устройств.
Главным недостатком регулирования этого вопроса в ЖК есть явное противоречие его нормам Конституции, гарантирующим право собственности, устанавливают его незыблемость и императивное правило о том, что никто не может быть противоправно лишен права собственности (ч. 4, 5 ст. 41 Конституции). В ст. 171 ЖК, напротив, речь идет о возможности принудительного прекращения права частной собственности и возникновения вместо него права пользования жильем в домах государственного и общественного жилищного фонда. Устаревшим в современных условиях выглядит использование термина "гражданин", которым сужается субъектный состав собственников, которым предоставляется право на обеспечение жилым помещением вместо снесенного. Кроме того, материальная компенсация владельцам ограничивается стоимостью домов, зданий и сооружений, а возмещение упущенной выгоды не предусмотрено.
Поэтому и в этом случае нормы ЖК должны применяться только в той части, в которой они не противоречат правилам ГК, по ст. 351 сводятся к следующим:
1) право собственности на жилой дом, другие здания, сооружения, насаждения, расположенные на земельном участке, выкупаемого может быть прекращено только по решению суда независимо от того, в каком порядке - судебном или внесудебном - осуществляется выкуп земельного участка;
2) иск о выкупе недвижимого имущества подается органами, которые наделены правом принимать решения о выкупе земельного участка для общественных нужд. При этом иск подлежит удовлетворению лишь в случае, если истец докажет, что использование земельного участка, выкупленного в связи с общественной необходимостью, невозможно без прекращения права собственности на это имущество;
3) возмещения убытков, причиненных принудительным прекращением права собственности на недвижимое имущество, является предварительным и полным, включающий право на упущенную выгоду;
4) сносе жилого дома в отношении лица, которое проживало в нем как собственник, и членов его семьи не допускается к обеспечению их соответствующим помещением в соответствии с законом (на сегодня такого специального закона не существует). Аналогичный обязанность возлагается и по обеспечению жильем нанимателя и членов его семьи.
Учитывая, что несмотря указание закона (ч. 5 ст. 350 ГК), что при определении размера убытков должно учитываться рыночная стоимость недвижимости, на практике такая стоимость определяется по государственным расценкам (см. пункт четвертый комментария к этой статье), а также ссылаясь на вышеуказанного конституционные гарантии и отсутствие указанного в ч. 5 ст. 351 ГК специального закона, считаем, что владелец жилья может требовать предоставления ему нового жилья вместо снесенного именно в собственность;
5) наряду с решением о сносе жилого дома, других зданий и сооружений, насаждений суд может постановить решение о перенесении их, по желанию владельца, на другой земельный участок и их восстановление, если это возможно.
4. Согласно положениям Порядка определения и возмещения убытков собственникам земли и землепользователям, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 19 апреля 1993 г. N 284, возмещению подлежит стоимость жилых домов, производственных и других зданий и сооружений, включая и незавершенное строительство (абзац первый пункта 3 Порядка ).
Принципы определения стоимости жилых домов, зданий и сооружений определяются Порядком определения стоимости восстановления или замещения земельных улучшений - домов, зданий и сооружений малоэтажного жилищного строительства, утвержденный приказом Фонда государственного имущества Украины и Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 23 декабря 2004 . N 2929/227.
5. Поскольку лицо не приобретает права собственности на объекты самовольного строительства (ч. 2 ст. 376 ГК), относительно зданий и сооружений, построенных с нарушением действующего законодательства, не распространяются правила, регулирующие возмещение убытков владельцам недвижимого имущества.