К землям жилищной и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, которые используются для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования.
Комментарий :
Земли жилищной и общественной застройки занимают 1,7 млн. га131.
Для отнесения земельного участка к землям жилищной и общественной застройки закон предусматривает два условия: (1) земельный участок должен быть расположен в пределах населенного пункта; (2) она должна "использоваться для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования ". Исчерпывающего перечня »объектов общего пользования" законодательство не определяет.
Понятие "пределы населенных пунктов" определяется ч. 1 ст. 173 ЗКУ как "условная замкнутая линия на поверхности земли", отделяющей территорию соответствующего населенного пункта от других территорий (подробнее см.. Ст. Ст. 173 - 176 ЗКУ и комментарии к ст. Ст. 173, 174, 175, 176 ЗКУ).
Положение комментируемой статьи о принадлежности к землям жилищной и общественной застройки земельных участков, "которые используются для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования", следует понимать расширительно: к данной категории земель относятся и участки, не используемые , но предназначенные для указанных нужд (на правомерность такого толкования указывают, в частности, положения ст. 20 ЗКУ). Определение таких земельных участков должно происходить на основании утв. землеустроительной и градостроительной документации (см. ст. 39 ЗКУ и комментарий к ней).
Не представляет сложностей вопрос, что относить к землям жилой застройки. Исходя из содержания гл. 6 ЗКУ, к землям жилой застройки следует относить земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек (ст. 40), земельные участки жилищно-строительных (жилых) кооперативов (ст. 41) и земельные участки многоквартирных жилых домов (ст. 42 ).
Перечень общественных зданий и сооружений определяется ДБН 2.2-9-99 «Общественные здания и сооружения". Между тем, помещения положений относительно гаражного строительства, как индивидуального (ст. 40), так и кооперативного (ст. 41), в гл. 6 ЗК указывает на то, что и эти виды застройки рассматриваются именно "как общественные здания и сооружения" или "другие объекты общего пользования", что является не совсем логичным.
Действующий ЗКУ (в отличие от действующих ранее кодексов) не выделяет как отдельную категорию земель земли населенных пунктов, с которыми земли жилой и общественной застройки соотносятся как часть к целому. Мотивом законодательной "замены" категории "земли населенных пунктов" на "земли жилой и общественной застройки" стало то, что категория земель населенных пунктов выделялась, по мнению многих ученых, не по критерию целевого назначения, а по критерию территориального размещения. На первый взгляд, данное замечание выглядит логичным, однако полностью согласиться с ним все же нельзя. Назначением земель населенных пунктов является создание территориальной основы для компактного расселения людей, обслуживания потребностей жителей населенных пунктов, на что еще в 1976 году обращал внимание Б. В. Ерофеев132. Такое совместное назначение и обусловливает общие черты в правовом режиме соответствующих земель (прежде всего, все они используются в соответствии с градостроительной документации - см.. В. 39 ЗКУ). Кроме того, действующий ЗК и при выделении земель жилищной и общественной застройки не отказался от критерия территориального размещения: к данной категории земель относятся земли только в пределах населенных пунктов.
Выделение в составе земельных участков населенных пунктов земель общественной застройки выглядит искусственным и потому, что не согласуется с принятым в планировочной деятельности зонированием земель населенных пунктов, в настоящее время устойчивым. Межевание земель на разные зоны осуществляется в соответствии с подзаконных актов - в частности, согласно п. 2.1 ДБН 360-92 ** территория города делится по функциональному назначению на селитебную, производственную (в т. ч. внешнего транспорта) и ландшафтно-рекреационную зону. Осуществляется и мелкое деление: в частности, промышленные районы в городе по архитектурно-планировочным условиям и факторам формирования подразделяются на градостроительные категории, для каждой из которых предусмотрено "функционально-адекватный состав" предприятий, которые размещаются: промышленная зона, коммунально-складская зона и т. п.. На наш взгляд, приведенное зонирования не может быть положено в основу обоснованного выделения земель общественной застройки. Ломать же устоявшиеся градостроительные подходы в угоду субъективной прихоти законодателя вряд ли целесообразно.
Согласно ст. 38 ЗКУ к землям жилищной и общественной застройки относятся земельные участки только в пределах населенных пунктов, соответственно нормы законодательства о данной категории земель не распространяются на земельные участки под поселениями за пределами населенных пунктов. Между тем, здания и сооружения могут находиться и за пределами населенных пунктов на землях, предоставленных для садоводства (ст. 35 ЗК), ведения личного подсобного (ст. 7 Закона Украины "О личном крестьянском хозяйстве") или фермерского хозяйства (ст. 16 и др.. Закона Украины "О фермерском хозяйстве"), на землях рекреационного назначения (ст. 51 ЗК), землях транспорта (помещения для проживания стрелочников, бакенникив), обороны и т. п.. Фактически сегодня закон не регламентирует размещение служебного жилья на различных категориях земель. Правовой режим земель поселений за пределами населенных пунктов имеет немало пробелов, что приводит к многочисленным злоупотреблениям (например, создание поселений на землях природно-заповедного, водного фонда под видом объектов рекреационного назначения). При заполнении существующих пробелов целесообразно использовать исторический опыт (положения ЗК УССР 1970 г.) и соответствующие нормы законодательства зарубежных стран, прежде всего, РФ (Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ).
В судебной практике встречаются дела, в которых признание недействительным государственного акта мотивировано тем, что предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства за пределами населенного пункта противоречит закону133. С этим подходом согласиться нельзя.
Положение о земельных участках для разных видов жилой застройки (усадебной и "многоквартирной") содержатся в главе 6 ЗКУ "Земли жилой и общественной застройки". Согласно ст. 38 ЗК Украины "к землям жилищной и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов ...".
На первый взгляд приведенное свидетельствует о том, что строительство объектов жилищно-гражданского назначения возможно только в пределах населенных пунктов. Впрочем такой вывод был бы преждевременным и ошибочным.
Прежде, ни в главе 6 ЗКУ, ни в одном другом нормативно-правовом акте не предусмотрено запрета на возведение жилых домов и хозяйственных построек за пределами населенных пунктов. При отсутствии такого запрета действует общее правило, которое предоставляет право любому собственнику земли землепользователю "сооружать жилые дома, производственные и другие здания и сооружения" (п. "д" ч. 1 ст. 90, п. "г" ч. 1 ст. 95 ЗКУ) (конечно, если нет каких-то специальных запретов).
Более того, в действующем законодательстве Украины существует целый ряд прямых указаний на то, что строительство жилых домов за пределами населенных пунктов возможно (например, ч. 2 ст. 5 Закона Украины "О фермерском хозяйстве"). Хотя приведенное положение и не регулирует непосредственно отношений по предоставлению земельных участков для индивидуального строительства, оно достаточно однозначно формулирует общее отношение законодателя к жилой застройки за пределами населенных пунктов - это отношение положительное. Таким образом, запрета на индивидуальное строительство, а следовательно, и на предоставление земельных участков для индивидуального строительства за пределами населенных пунктов законодательство ни прямо, ни косвенно не устанавливает.
На настоящем юридическом веб-сайте Вы имеете уникальную возможность найти всё, что необходимо для компетентного решения Вашего вопроса: комментированное отечественное законодательство, база документации процессуального характера, все актуальные нормативные акты, терминологический словарь юриста, примеры из практики судов и контактны компетентных органов и учреждений Украины.
Информационно-юридический веб-портал ООО «Право Украины» предоставляет прекрасную возможность Вам - заполучить квалифицированную юридическую консультацию - юридическая консультация онлайн от наших компетентных юристов. Итак, если Вы столкнулись с правовым вопросом, и Вам требуется эффективная помощь юриста онлайн – отправьте форму вопроса. Мы сделаем всё, для того чтобы Ваши права и законные интересы были надежно защищены!