Комментарий :
В ч. 1. Объектом права постоянного землепользования является земельный участок многоквартирного жилого дома, к которой принадлежит (1) земельный участок, на котором непосредственно расположен жилой дом и относящиеся к нему здания и сооружения (участок под пятном застройки), а также (2) придомовая территория, что ст. 1 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" от 29.11.2001 определяется как "территория вокруг многоквартирного дома, определенная актом на право собственности или пользования земельным участком и предназначенная для обслуживания многоквартирного дома". Придомовая территория, в частности, включает проезды и тротуары, озелененные территории, игровые площадки для детей, площадки для отдыха взрослого населения, площадки для занятий физической культурой; площадки для временного хранения автомобилей, площадки для хозяйственных целей, площадки для выгула собак и т. д..
Следует разграничивать правовой режим земельных участков под многоквартирными домами и домами усадебного типа, находящихся в общей собственности нескольких лиц. На наш взгляд, суды допускают ошибку, когда принимают решение о разделении земельного участка, находящегося под жилым домом с несколькими квартирами140 - к таким отношениям должны применяться правила о неделимости придомовых территорий многоквартирных домов (такая судебная практика также существует, хотя и значительно менее поширеною141 ). Как представляется, любые сомнения относительно такого понимания закона устраняются его целевым толкованием: в описанных ситуациях деление земельных участков приводит к образованию участков, которые явно проблематично использовать по назначению.
Общие принципы определения размеров и конфигурации земельных участков определены в ч. 4 статьи, комментируется (см. ниже).
Субъектами права постоянного пользования могут быть предприятия, учреждения и организации, перечисленные в ч. 2 ст. 92 ЗКУ. К таким субъектам относятся прежде жилищно-эксплуатационные организации (ст. 24 Жилищного кодекса Украины) или предприятия, учреждения и организации, осуществляющие непосредственное управление ведомственным государственным жилищным фондом. Субъекты, основанные на частной или коллективной собственности, осуществляющих управление государственными жилыми домами (например, приватизированы или корпоратизированы предприятия, являются балансодержателями государственного имущества, которое не вошло в их уставных капиталов), права на получение земельного участка в постоянное пользование не имеют .
Порядок предоставления земельного участка в постоянное пользование определяется ст. 123 ЗКУ (см. комментарий).
В ч. 2.
1. Объединение собственников многоквартирного жилого дома как субъект земельных правоотношений. В настоящее время правосубъектность объединений совладельцев многоквартирного дома определяется Законом Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома". Ст. 1 Закона определяет объединение как юридическое лицо, созданное "владельцами для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества". Статус объединения детализировано ст. 4 Закона. Порядок государственной регистрации объединений совладельцев и отдельные вопросы их деятельности определены постановлением КМУ от 11.10.2002 N 1521 "О реализации Закона Украины" Об объединении совладельцев многоквартирного жилого дома ". Доктринально такие объединения принято называть кондоминиумы (совместно с лат. языка переводится именно как "общая собственность", "объединение совладельцев"). По состоянию на 01.07.2005 в Украине было зарегистрировано 4021 кондоминиум, который охватывает лишь 2,2% жилых будинкив142.
Создание объединений совладельцев многоквартирных домов было предусмотрено еще ч. 3 ст. 10 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" от 19.06.92. Хотя для наиболее эффективной деятельности объединения оно должно иметь в собственности земельный участок многоквартирного жилого дома, однако до принятия ЗКУ от 25.10.2001 такая возможность отрицалась, поскольку ЗКУ от 18.12.1990 (в т. ч. в ред. 13.03.92 ) не называл объединение совладельцев среди субъектов права собственности на землю, а форма государственных актов на право собственности на землю исключала возможность его выдачи объединению.
Действующий ЗКУ в ст. 82 закрепил возможность юридических лиц Украины, к которым относится и объединения совладельцев, иметь земельные участки на праве собственности. Между тем, законодательство является противоречивым в решении вопроса о том, кто является субъектом права собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом. Ст. 42 ЗКУ, некоторые акты органов местного самоуправления (решение Киевского городского совета "О порядке передачи (предоставления) земельных участков в пользование или в собственность в городе Киеве" от 15.07.2004 N 457/1867) исходят из того, что земельный участок может находиться в собственности ОСМД как юридического лица; в то же время положения ч. 3 ст. 42, ст. 89 ЗКУ, ст. 282 ГКУ, ст. 19 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" указывают на то, что земельный участок находится в общей совместной собственности владельцев жилых помещений.
В любом случае действующее земельное законодательство не устанавливает процедуры передачи земельного участка ни в собственность объединений собственников, ни в общую собственность собственников помещений. Существующая форма государственного акта на право собственности на землю (утв. постановлением КМУ от 02.04.2002 N 449) не учитывает особенностей возможного общей собственности на земельный участок под многоквартирными жилыми домами (значительное количество совладельцев, возможность достаточно частой смены состава собственников и т. д.).
Описанные проблемы в правовом регулировании приводят к тому, что для подавляющего большинства многоквартирных жилых домов придомовые территории не выделены и не предоставлены. Разделяем точку зрения П. Ф. Кулинича, по которой земельные участки должны полностью разделять юридическую судьбу будинку143. Только такой подход позволит улучшить существующую ситуацию.
2. Передача земельных участков многоквартирных жилых домов безвозмездно в собственность объединению собственников. Возможность передачи земельных участков многоквартирных жилых домов в собственность объединениям совладельцев "в случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома" (не совсем корректно, ведь приватизируемых помещения в доме, а не сам дом) является новеллой действующего ЗКУ. Однако, как уже отмечалось, процедура реализации права на сегодня остается неопределенной (если не учитывать сомнительных с точки зрения законности решений отдельных органов местного самоуправления). Ни ЗКУ, ни другие законодательные акты не предусматривают порядка бесплатного предоставления земельных участков юридическим лицам из земель государственной и коммунальной собственности.
3. Предоставление земельных участков многоквартирных жилых домов в пользование объединению собственников. Ч. 2 комментируемой статьи предусмотрена возможность предоставления объединениям совладельцев земельных участков в пользование. Исходя из того, что в постоянное пользование земельные участки предоставляются только ограниченному кругу субъектов (ст. 92 ЗК), в которых объединение совладельцев не принадлежит, земельные участки могут использоваться объединениям совладельцев лишь на таких правовых титулах пользования, как аренда (см. ст. 93 ЗКУ и комментарий к ней) и суперфиций (ст. 1021 ЗКУ и комментарий к ней). Также возможно использование на праве постоянного пользования земельных участков, приобретенных объединениями до 01.01.2002 (до момента вступления в силу ЗК от 25.10.2001).
В ч. 3. Согласно комментируемой части порядок использования земельных участков многоквартирных жилых домов определяется "совладельцами". При этом Кодекс не конкретизирует, какие совладельцы подразумеваются - совладельцы земельного участка или совладельцы многоквартирного дома.
Фактически данная норма имеет хоть какой-то механизм реализации только в случае, если понимать под "совладельцами" собственников помещений многоквартирного жилого дома, и если земельный участок предоставлен объединению собственников как юридическому лицу на праве собственности или пользования. Тогда определение совладельцами порядка использования должно осуществляться по правилам, установленным для принятия решений высшим органом объединения совладельцев многоквартирного жилого дома - общим собранием его членов. Эти правила предусмотрены ст. 10 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" и должны детализироваться в уставе объединения.
Получить же земельный участок в собственность собственники помещений в силу ряда причин не могут (см. комментарий к ч. 2).
В настоящее время чрезвычайно распространенной является ситуация, когда земельный участок не предоставлен в собственность или пользование ни объединению совладельцев, ни балансодержателю дома, ни жилищно-эксплуатационной организации. Даже при таких условиях балансодержатель или соответствующая жилищно-эксплуатационная организация обязаны выполнять обязанности по содержанию и благоустройству придомовой территории многоквартирных жилых домов согласно ст. 25 Закона Украины "О благоустройстве населенных пунктов". Правда, эффективного механизма обеспечения исполнения этой обязанности законодательство не содержит.
В ч. 4. Ч. 4 комментируемой статьи определяет, что основанием для определения размеров и конфигурации являются (1) соответствующие проекты распределения территорий и (2) землеустроительная документация.
Проект распределения территорий - это разновидность градостроительной документации, "которая разрабатывается для микрорайона (квартала) или его части с целью разграничения земельных участков". Одним из основных назначений проекта является именно определение площадей и границ придомовых территорий существующих и запроектированных жилых домов (ст. 16 недействующего ныне Закона Украины "О планировании и застройке территорий"). В настоящее время Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" предусматривает сохранение действия и возможность использования утвержденных ранее проектов распределения территорий (п. 4 раздела V Закона).
Под "соответствующим землеустроительной документации", упомянутой в комментируемой части статьи, имеется в виду прежде план земельно-хозяйственного устройства населенного пункта (см. комментарий к ст. 39).
Правила определения площадей и конфигурации земельных участков многоквартирных жилых домов определяются в соответствии с ДБН 360-92 ** «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" с помощью показателя расчетной плотности застройки. Между тем необходимо учитывать, что в прошлом при застройке использовались и другие нормативные документи144:
• ПиН 1929 "Правила и нормы застройки населенных мест, проектирования и возведения зданий и сооружений" от 20.06.29;
• СН 41-58 "Правила и нормы планировки и застройки городов" от 01.12.58;
• СНиП П-К.2-62 "Строительные нормы и правила. Планировка и застройка" от 07.05.66;
• СНиП 11-60-75 "Нормы проектирования. Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов" от 11.09.75;
• СНиП 207.01-89 * "Нормы проектирования. Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов" от 13.07.90.
Поэтому, определяя размеры земельных участков домов, построенных во время действия соответствующих норм, следует руководствоваться именно этими нормами.
На нашем правовом веб-сайте Вы сможете найти всё, что потребуется для компетентного реализации Вашего вопроса: все базовые нормативные акты, онлайн-база процессуальной документации, словарь юридических терминов, комментированное национальное законодательство, случаи разрешения дел судами и контактны всех органов и организаций Украины.
Национально-юридический ресурс ООО «Право Украины» предоставляет уникальную возможность Вам - получить квалифицированную юридическую консультацию - юридическая помощь онлайн от наших профессиональных юристов. В целом, если у Вас возникла юридическая проблема, и Вам нужна компетентная помощь юриста онлайн – отправьте форму вопроса. Мы выполним всё, для того чтобы Ваши права и свободы были надежно обеспечены!