Комментарий :
Общая характеристика. Положение комментируемой статьи направлены на внедрение принципа единства юридической судьбы земельного участка и объектов недвижимости, которые на ней расположены.
Этот принцип вытекает из самой природы вещей: независимо от того, кто "на бумаге" является собственником земельного участка, фактически владеет, пользуется и даже распоряжается участком тот, кому принадлежит право собственности на соответствующий дом, здание или сооружение. Поэтому допускать "расщепление" собственности на земельный участок и расположенные на ней объекты недвижимости означает просто называть вещи не своими именами, а одновременно - и порождать массу практических проблем.
Изменения в правовом регулировании земельных отношений при отчуждении зданий, строений и сооружений. Правила о судьбе земельного участка в случае отчуждения расположенных на ней зданий, строений или сооружений течение последних двух десятилетий менялись неоднократно.
В частности, при отчуждении недвижимого имущества во время действия ст. 30 ЗКУ в ред. 1992 проходил "автоматический" переход права собственности на земельный участок к приобретателю с необходимостью дальнейшего оформления перехода права.
Отчуждение объектов недвижимого имущества в период с 01.01.2002 года по 20.06.2007 года (во время действия ст. 120 ЗКУ в ред. От 25.10.2001 года) не тянуло автоматического перехода права собственности на земельный участок под зданиями и сооружениями.
Существует мнение, согласно которому после 01.01.2004 года автоматический переход права на земельный участок при отчуждении здания, строения или сооружения проходил в силу ст. 377 действующего ГК, который вступил в силу с указанной даты. Данный подход получил отражение в правоприменительной практике, хотя существует позиция, по которой он опровергается положениями ст. 9 ГКУ. Согласно этой статье, ГКУ применяется к земельным отношениям, только если они не урегулированы специальными актами законодательства. Таким специальным актом является ЗКУ, ст. 120 которого в первоначальной редакции не предусматривала автоматического перехода прав на земельный участок.
С другой стороны, с точки зрения круга регулируемых отношений и ст. 377 ГКУ, и ст. 120 ЗКУ регулировали одинаковый круг общественных отношений, и неприменении принятой позже ст. 377 ГКУ, которая, к тому же, предполагала более адекватные существующим отношениям правила, противоречило бы, на наш взгляд, кажущейся воли законодателя. Учитывая это, применение к отношениям, возникшим после 01.01.2004 года, положений ст. 377 ГКУ является оправданным.
Следующая редакция ст. 120 ЗКУ (ред. Закона Украины N 997-V от 27.04.2007) вновь предсказала "автоматический" переход права на земельный участок при отчуждении здания или сооружения (если судьба земельного участка не решена в договоре), фактически продублировав ст. 377 ГКУ.
Наконец, текущая редакция статьи (привнесена Законом Украины от 05.11.2009 N 1702-VI) несколько видоизменила правила о "автоматический" переход.
В ч. 1. Первое предложение комментируемой части следует понимать таким образом, что при возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право прежнего собственника или пользователя прекращается автоматически, в силу закона, без "оформления" прекращения права любыми актами и документами. Стоит отметить, что эта норма является императивной, отступление от него на основании договора не допускается.
Второе предложение комментируемой части предусматривает исключение из общего правила, предусмотренного ст. 125 ЗКУ, о возникновении права собственности с момента "государственной регистрации права" (а также "временного" правила, предусмотренного п. 3 разд. II Закона Украины от 05.03.2009 N 1066-VI, о возникновении права с момента "государственной регистрации земельного участка », что в настоящее время замещает положения ст. 125). То есть во всех случаях перехода права собственности на жилой дом, здание или сооружение право на земельный участок возникает у приобретателя одновременно с возникновением права на возведенные на ней объекты. Дальнейшая "регистрация земельного участка" (ст. 202 ЗКУ) и права на земельный участок (Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений") должны быть осуществлены в целях предотвращения споров и создания возможности для последующего отчуждения земельного участка по договором.
Объяснение требует упоминание во втором предложении о "часть" земельного участка.
Если жилой дом, здание или сооружение отчуждаются по договору, ч. 6 комментируемой статьи фактически требуют ее предварительного формирования в отдельный земельный участок (см. комментарий). То есть, строго говоря, о части земельного участка в момент перехода права собственности на дом, здание или сооружение по договору уже не идет.
Если же право собственности на жилой дом, здание или сооружение, переходит по каким-то другим причинам (например, в порядке наследования), следует считать, что по общему правилу в силу закона к приобретателю недвижимого имущества переходит право собственности на всю земельный участок. Исключение составляют ситуации, когда на земельном участке расположено другое недвижимое имущество. В таких случаях необходимо исходить из того, что право на определенный земельный участок (часть первичной земельного участка), на котором размещено недвижимое имущество, перешедшее в момент перехода права собственности на дом, здание или сооружение. В дальнейшем может возникнуть необходимость в "формальном" формировании земельного участка и удостоверении права на нее государственным актом (см. ст. 56 Закона Украины "О землеустройстве"). В случае возникновения спора относительно того, какая именно земельный участок (часть первичной земельного участка) перешла к приобретателю недвижимого имущества, он может быть решен судом (считаем, что решение должно приниматься на основании технической документации, устанавливающей земельный участок). При разрешении спора следует исходить из содержания действующих строительных норм и правил, санитарных норм и правил, других нормативных документов и градостроительной документации. Особо следует обратить внимание на необходимость применения ДБН 360-92 ** "Планировка и застройка городских и сельских поселений", ДБН Б.2.4-3-95 "Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий".
Далеко не всегда земельный участок находится в собственности или хотя бы пользовании собственника здания, строения или сооружения. На наш взгляд, в таких случаях все равно будет происходить переход права на земельный участок в соответствии с положениями ч. 1 комментируемой статьи (на правильность такого толкования указывает, среди прочего, и формулировка абз. 3 ч. 6 ст. 120, ч. 3 ст. 121 ЗКУ). Представляется, что это будет совершенно правильным, ведь "формальный" владелец земельного участка фактически уже утратил реальную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться ею - такая возможность есть только у владельца дома, здания или сооружения. Следовательно, правовые титул лишь приводятся в соответствие реальному положению вещей.
В ч. 2. Как и в ситуации, урегулированной вторым предложением ч. 1, коментирован часть предусматривает исключение из правил ст. 125 ЗКУ и п. 3 разд. II Закона Украины от 05.03.2009 N 1066-VI. За ним, право на земельный участок у приобретателя здания, строения или сооружения возникает "автоматически" с момента приобретения права на дом, здание или сооружение независимо от любых дальнейших действий приобретателя относительно оформления права на земельный участок. Такое оформление может иметь место в дальнейшем, в т. ч. путем заключения соответствующего договора (аренды, эмфитевзиса, суперфиция).
Считаем, что положения комментируемой нормы являются специальными по отношению к ст. 92 ЗКУ, которая ограничивает круг субъектов права постоянного пользования земельными участками. Таким образом, если приобретателем дома, здания или сооружения является субъект, не упомянутый в ст. 92 ЗКУ, к нему переходит право постоянного пользования, что в дальнейшем может быть оформлено государственным актом.
В случае, если на земельном участке расположено несколько объектов недвижимого имущества, к приобретателю одного из таких объектов может перейти право пользования только на часть первоначальной земельного участка (новый земельный участок). Принципы такого перехода являются теми самыми, что и в случае перехода права собственности (см. комментарий к ч. 1 комментируемой статьи).
В ч. 3. Комментируемая часть дублирует по отношению к отдельной ситуации (отчуждения жилого дома по договору пожизненного содержания) положения ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи, не устанавливая никаких особых правил.
В ч. 4. Описанное в статье правило с необходимостью вытекает из положений ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи. Более того, из указанных норм следует также вывод о том, что аналогичное правило должно применяться при переходе права собственности на часть дома, здания и сооружения.
Описанное правило фактически предусматривает исключение из положений ст. 89 ЗКУ (что предполагает общую совместную собственность на земельный участок совладельцев жилого дома) и расширяет перечень оснований возникновения права собственности на земельный участок, установленный ст. 87 ЗКУ.
В ч. 5. Относительно ограничений относительно использования земельных участков на праве собственности см.. ст. ст. 81, 82 ЗКУ.
Считаем, что комментируемое норма предусматривает интересное явление возникновения арендных отношений непосредственно на основании закона. Таким образом, как и в случаях, предусмотренных положениями комментируемой статьи, арендные отношения возникают "автоматически" с момента приобретения права на дом, здание или сооружение с последующим оформлением договором. При недостижении сторон согласия относительно конкретных условий договора аренды спор может быть решен судом. При этом эти условия должны быть распространены на пользование земельным участком с момента приобретения права пользования ею.
В ч. 6.
Абзац первый. Правило, закрепленное в абзаце первом комментируемой части, призвано установить запрет отчуждения по договорам домов, зданий или сооружений без предварительного формирования земельных участков, на которых эти объекты расположены. Такое положение, конечно, упрощает применение правил ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи. Вместе, на наш взгляд, для внедрения принципа единства юридической судьбы здания, строения, сооружения и земельного участка, на котором они расположены, избран ошибочный путь. Вместо того, чтобы дом, здание, сооружение "тянули" за собой земельный участок, есть угроза, что земельный участок (точнее, проблемы, связанные с ее формированием), наоборот, тормозить оборот расположенных на них объектов недвижимости. Наверное, лучше было бы допустить отчуждения здания, строения и сооружения и разрешить приобретателю решать проблемы, связанные с формированием земельного участка - это позволило бы сделать обращение гораздо более динамичным.
Частным случаем отсутствия кадастрового номера земельного участка может быть оформлено право собственности на нее государственным актом образца до 2002 года (до вступления в силу постановления КМУ от 02.04.2002 N 449). До недавнего времени получение кадастрового номера на имеющуюся земельный участок осуществлялось в соответствии с приказом Госкомзема "Об утверждении Порядка присвоения кадастровых номеров земельным участкам» от 15.02.2010 N 168. Сейчас присвоения кадастровых номеров предусматривается постановлением КМУ "Об утверждении Временного порядка присвоения кадастрового номера земельному участку" от. 18.08.2010 N 749, которое вступило в силу с 01.01.2011. Стоит заметить, что в течение времени с момента отмены приказа Госкомзема N 168 и до вступления в силу приведенной постановлением КМУ порядка присвоения кадастровых номеров не было, фактически нарушало права собственников земельных участков без кадастрового номера в части возможности их отчуждения по соблюдению ч. 6 ст. 120, п. "ж" ч. 2 ст. 132 ЗКУ.
Кроме того, при применении комментируемого нормы неизбежно возникнет ряд проблем.
Во-первых, далеко не всегда под отдельное здание и сооружение можно выделить отдельный земельный участок. В принципе, существует немало ситуаций, когда земельный участок является неделимой и должна использоваться владельцами нескольких расположенных на ней зданий, строений и сооружений совместно. На наш взгляд, в подобных ситуациях комментируемой нормы следует толковать таким образом, что сложившейся должен быть земельный участок, обслуживающий все расположенные на ней объекты недвижимости - ее кадастровый номер и следует указывать в договоре вместе с указанием доли в праве на земельный участок, что переходит к приобретателю недвижимости. Хотелось бы, чтобы такой подход закрепился на практике.
Во-вторых, аналогичные проблемы возникают в ситуации, в которой отчуждается лишь часть здания или сооружения. Считаем, что такую ??ситуацию a fortiori распространяются правила ч. ч. 1 и 2 статьи о "автоматического" перехода права на земельный участок. Однако сформировать отдельный земельный участок под часть объекта недвижимого имущества будет невозможно. Как представляется, решение проблемы должно быть аналогичным предыдущему: следует понимать закрепленное правило как такое, что требует формирования земельного участка под всем домом (зданием, сооружением), и отчуждение доли в праве собственности. Между тем, во многих случаях это будет очень проблематично - например, именно такой будет ситуация в случае отчуждения квартиры в многоквартирных домах. Поэтому угроза, что суровость комментируемой нормы компенсироваться ее невыполнением.
Абзац второй. Правило абзаца второго комментируемой части с необходимостью вытекает из правила абзаца первого, так самостоятельного значения не имеет.
Абзац третий. Абзац третий коммент части, на наш взгляд, лишь засоряет Кодекс лишним текстом. Оговорка "кроме случаев, когда формирование земельного участка в таком размере является невозможным" фактически перечеркивает правило (довольно сомнительное с точки зрения его целесообразности, кстати), закрепленное к этому. Наверное, это и хорошо, ведь, на наш взгляд, в каждом случае формирования земельного участка следует учитывать целый комплекс обстоятельств, прежде всего, необходимость разделения земельного участка таким образом, который обеспечил бы возможность нормального обслуживания каждого из объектов недвижимости, расположенных на участке .
Впрочем, все-таки определенный положительный эффект комментируемой нормы можно найти: она косвенно указывает на правильность предложенного нами толкование, по которому ч. 1 ст. 120 применяется и в случаях, когда собственник здания, строения или сооружения не является собственником земельного участка.
На данном информационно-юридическом портале Вы сможете найти всё, что надо для успешного реализации Вашего вопроса: словарь юридических терминов, прецеденты судебной практики, все нужные законодательные акты, комментарии к национальным законам, база процессуальной документации и адресная информация компетентных органов и организаций Украины.
Информационный сайт ООО «Право Украины» предоставляет превосходную возможность для Вас - получить квалифицированную правовую консультацию - помощь юриста онлайн от наших компетентных юристов. Итак, если у Вас появилась юридическая проблема, и Вам требуется профессиональная помощь юриста онлайн – заполните форму вопроса. Мы выполним всё, чтобы Ваши права и законные интересы были эффективно обеспечены!