Комментарий :
Общая характеристика. Положение комментируемой статьи применяются только в случаях, когда приобретение прав на земельные участки возможно не на конкурентных началах (см. ст. 134 ЗКУ). Следует учесть, что согласно ст. 124 ЗКУ приобретения земельных участков государственной и коммунальной собственности в аренду осуществляется прежде всего на конкурентных началах (см. главу 21 ЗКУ и комментарий к ней), что исключает применение процедуры, предусмотренной комментируемым статье.
В ч. 1. Полномочия органов государственной власти и местного самоуправления по предоставлению земельных участков государственной или коммунальной собственности в пользование определенные ст. 122 ЗКУ (см. комментарий).
Абзац второй комментируемой части устанавливает случаи, когда решение уполномоченного органа должно приниматься на основании проекта землеустройства по отводу земельного участка. Это случаи, когда целевое назначение земельного участка меняется, и если границы земельного участка не определены в натуре (на местности). Вместе с тем, коментирован норма не дает четкого ответа на вопрос о том, всегда границы земельного участка следует устанавливать на основании проекта отвода. В частности, возможна ситуация, когда земельный участок был предоставлен в пользование для размещения определенного объекта, однако установленных границ земельного участка в натуре не сохранилось. Возможна и ситуация, когда с помощью имеющихся документов местонахождение границ установить невозможно. Необходима в этих случаях длительная и обременительная процедура отвода?
В правоприменительной практике распространен подход, согласно которому изготовление проекта отвода рассматривается как единственный способ установления границ земельного участка. В обоснование такого подхода обычно приводится ссылка на п. 2 Порядка разработки проектов землеустройства по отводу земельных участков, утв. постановлением Кабинета Министров Украины от 26.05.2004 N 677. В этом пункте предусмотрено, что "проект отвода земельного участка не разрабатывается в случае, когда ... земельный участок приобретается в собственность путем купли-продажи, дарения, мены, на основании других гражданско-правовых сделок, наследования, без изменения его границ и целевого назначения" . Отсюда вывод: если границы меняются, необходима разработка проекта отвода.
Между тем, на наш взгляд, ни с процитированного положения, ни с каким-либо другим нормам действующего законодательства не следует, что границы земельного участка могут устанавливаться только путем разработки проекта отвода. Такие границы могут быть установлены в соответствии с такой разновидности землеустроительной документации, как техническая документация по землеустройству относительно установления границ земельного участка в натуре (на местности), требования к которой определены ст. 55 Закона Украины "О землеустройстве".
Абзац третий части первой предусматривает, что "предоставление в пользование земельного участка, границы которого установлены в натуре (на местности), без изменения его целевого назначения, осуществляется на основании технической документации по землеустройству относительно составления документа, удостоверяющего право пользования земельным участком". Данное положение является очень неудачным. Если его понимать буквально, можно сделать вывод, что решение соответствующего органа о предоставлении земельного участка в пользование должно приниматься только при наличии "технической документации по землеустройству относительно составления документа, удостоверяющего право пользования земельным участком", а значит, фактически и при наличии заполненного бланка правоустанавливающего документа. На наш взгляд, такое буквальное толкование противоречит природе правоустанавливающего документа, который может быть изготовлен только после соответствующего решения.
Кроме того, согласно положениям п. "г" ст. 56 Закона Украины "О землеустройстве" решение о предоставлении земельного участка в пользование является составной соответствующей технической документации. Таким образом, если толковать абзац третий буквально, приобрести право пользования земельными участками, определенными в натуре, будет невозможно: без решения нельзя составить технической документации, без технической документации - принять решение. Законодатель не мог преследовать такую ??цель, поэтому комментируемое положение абзаца третьего следует понимать таким образом, что техническая документация по землеустройству относительно составления документа, удостоверяющего право пользования земельного участка, является основанием для выдачи приобретателю правоустанавливающего документа или заключения с ним договора аренды, а следовательно, и для возникновения у приобретателя права пользования. Решение о предоставлении земельного участка принимается не на основании технической документации, а, наоборот, является основанием для ее изготовления.
В ч. 2. Комментируемая норма требует добавить ходатайство "графические материалы, на которых указано желаемое место расположения и размер земельного участка". Существует проблема получения сведений о земельных участках, которые могут быть получены в пользование (если только они уже не находятся в пользовании заинтересованного лица на каком-либо другом правовом титуле). Чаще всего она решается путем установления тесных "рабочих" связей с органом земельных ресурсов. Зато, если таких связей у заявителя нет, получить соответствующую информацию чрезвычайно трудно.
На наш взгляд, органы земельных ресурсов обязаны предоставить информацию о свободных земельных участках, которые могут быть предоставлены в пользование, по обращению заинтересованного лица, которое должно рассматриваться как информационный запрос в понимании Закона Украины "Об информации" (см. ст. Ст. 32, 33).
"Согласование землепользователя" требуется в том случае, если земельный участок находится в пользовании другого лица. В этом случае необходимо не только предоставить земельный участок в пользование заявителю, но и прекратить право пользования этой "другой личности". Принудительно сделать это невозможно - необходимо согласие пользователя. В случае, если земельный участок используется на праве постоянного пользования, такое право может быть прекращено по процедуре "добровольного отказа" пользователя (см. ч. ч. 3 и 4 ст. 142 ЗКУ и комментарий к частям 3 и 4 ст. 142 ЗКУ) . В случае, если земельный участок находится в аренде, договор может быть расторгнут по соглашению сторон (ст. ст. 31, 32 Закона Украины "Об аренде земли").
В ч. 3. "Разрешение" на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка, на наш взгляд, является этапом, только неоправданно усложняет процедуру. Так, следующим этапом является заказ разработки проекта отвода земельного участка субъекту хозяйствования (см. абзац третий коммент части). Между заказчиком и разработчиком возникают договорные отношения, оговорки возможности возникновения которых разрешением властного субъекта, по нашему мнению, необоснованным и лишним. Разрешение на разработку проекта отвода в любом случае не связывает субъекта, уполномоченного предоставлять земельный участок, и решение о предоставлении может быть как положительным, так и отрицательным.
О согласовании места расположения объектов см. ст. 151 ЗКУ и комментарий к ней.
Действующая редакция части указывает, что отказ в предоставлении разрешения может иметь место только по основаниям, предусмотренным законодательством и планировочной документацией, причем, очевидно, не только в случае "несоответствия места расположения объекта". Относительно режима различных видов планировочной градостроительной документации см. комментарий к ст. 39 ЗКУ, по схем землеустройства и технико-экономических обоснований использования и охраны земель административно-территориальных образований - п. "в" ч. 1 ст. 184 ЗКУ, ст. 45 Закона Украины "О землеустройстве".
Проекты отвода могут разрабатываться организациями, которые получили лицензию на выполнение работ по землеустройству в соответствии с постановлением КМУ от 14.11.2000 "Об утверждении перечня органов лицензирования", постановление КМУ от 04.07.2001 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о выдаче лицензии отдельного вида хозяйственной деятельности ", и действуют соответственно утв. приказом Госкомзема от 05.08.2009 N 423 Лицензионных условий осуществления хозяйственной деятельности по проведению работ по землеустройству, землеоценочных работ.
Типовой договор о разработке проекта землеустройства по отводу земельного участка утв. постановлением КМУ от 04.03.2004 N 266 (фактически, Типовой договор содержит лишь набор реквизитов договора, не определяя конкретно его условий).
Изготовление проекта отвода урегулирован постановлением КМУ "Об утверждении Порядка разработки проектов землеустройства относительно отведения земельных участков" от 26.05.2004 N 677, а также ведомственными актами ненормативного характера - см., Прежде всего, "Эталоном проекта отвода земельного участка юридическим и физическим лицам для любого каких целей "312, утв. первым заместителем председателя Госкомзема А. Третьяком 18.06.99. Как указано во введении Эталона, он является "обязательным для всех органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и других землеустроительных органов при разработке проектов отвода земельных участков", однако в действительности этот документ не является нормативным актом, поскольку не утвержден приказом.
В ч. 4. Согласно п. 9 Порядка разработки проекта землеустройства по отводу земельных участков, утв. постановлением КМУ от 26.05.2004 N 677, согласование обеспечивается организацией, которая разрабатывает проект отвода.
Правовые основы деятельности комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству, определяются ст. 1861 ЗКУ (см. комментарий).
Относительно оснований отказа в согласовании проекта см.. комментарий к предыдущей части.
Случаи, когда проекты землеустройства по отводу земельных участков подлежат обязательной государственной экспертизе землеустроительной документации, определяются абз. 7 ст. 9 Закона Украины "О государственной экспертизе землеустроительной документации". Предусмотрено, что обязательной экспертизе подлежат "проекты землеустройства по отводу земельных участков особо ценных земель, земель лесохозяйственного назначения, а также земель водного фонда, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения".
Государственная землеустроительная экспертиза проекта отвода проводится по процедуре, определенной Законом Украины "О государственной экспертизе землеустроительной документации", приказом Госкомзема от 03.12.2004 N 391 "Об утверждении Методики проведения государственной экспертизы землеустроительной документации" (см. также ч. 3 ст. 186 ЗКУ и комментарий к ней).
В ч. 5. Комментируемая часть устанавливает исключение из правила, предусмотренного предыдущей частью. О согласовании места расположения объекта, размеров и границ земельного участка, предлагаемого к изъятию (выкупу), и условия изъятия (выкупа) этого участка см. ст. 151 ЗКУ и комментарий к ней.
В ч. 6. Утверждение проекта отвода земельного участка осуществляется соответствующим советом или администрацией, решение которых об утверждении проекта одновременно является решением о предоставлении земельного участка и о прекращении права предыдущего землевладельца (землепользователя) путем выкупа или изъятия - см.. ч. 9 ст. 123 ЗКУ.
Ч. ч. 7 и 8. Упомянутые в комментируемых частях "предложения" должны содержать позицию соответствующего органа о возможности предоставления земельного участка в пользование. Если соответствующий орган возражает против предоставления земельного участка, он должен подать предложение об отказе в предоставлении. Такое предложение должно формулироваться с учетом положений ч. 2 ст. 19 Конституции Украины и ч. 10 комментируемой статьи, т. е. в случае предложения отказа в предоставлении земельного участка в пользование должно содержать "мотивированные объяснения со ссылкой на соответствующие положения нормативно-правовых актов, утв. Градостроительной документации и документации по землеустройству". Вместе с тем, существует практика уклонения органов, указанных в комментируемой статье, от подачи каких-либо "предложений" (по предварительной редакцией нормы - "выводов") в КМУ или ВР АРК в случае их несогласия с предоставлением земельного участка. Такая бездеятельность является незаконным.
На наш взгляд, КМУ и ВР АРК не связаны "предложением", поданной в порядке комментируемых норм. При отсутствии предусмотренных законом препятствий они могут принять решение, противоположное полученной предложения.
В ч. 9. В совокупности с положениями ст. 132 ЗКУ положения комментируемого нормы относительно того, что решением "осуществляется выкуп земельного участка", следует понимать таким образом, что соответствующее решение является лишь основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка на условиях, определенных этим решением.
Условия использования земельного участка определяются градостроительной документацией (Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности", а также комментарий к ст. 39 ЗКУ) с учетом положений ч. 5 ст. 20 ЗКУ.
Условия изъятия (выкупа) земельного участка определяются на стадии "согласования вопросов, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости" (см. ст. 151 ЗКУ и комментарий к ней).
Относительно оснований и порядка возмещения потерь сельскохозяйственного (лесохозяйственного) производства см. ст. ст. 207 - 209 ЗКУ и комментарий к статьям 207, 208, 209 ЗКУ.
Ч. 10. Формулировка комментируемой нормы, требует обоснования решения об отказе в предоставлении земельного участка в пользование "ссылкой на соответствующие положения нормативно-правовых актов, утв. Градостроительной документации и документации по землеустройству", имеет важное значение, поскольку свидетельствует о том, что пределы усмотрения органа, принимающего решения, являются узкими. По содержанию ч. 11 ст. 123 ЗКУ, отказ в предоставлении земельного участка допускается лишь по основаниям, предусмотренным законодательством, и не может быть обоснованной, например, тем, что орган считает предоставление земельного участка нецелесообразным подобное.
Ч. 11. Спор по поводу отказа в предоставлении земельного участка в пользование или "оставление ходатайства без рассмотрения" рассматриваются в порядке административного судопроизводства (ст. 17 КАСУ, решение КСУ от 01.04.2010 N 10-рп/2010). Однако, исходя из уже сложившейся на сегодня судебной практики, в случае, если вопрос предоставления земельного участка затрагивает права других лиц, спор должен решаться общим или хозяйственным судом (в зависимости от субъектного состава).
В законодательстве, правовой доктрине и правоприменительной практике нет единого мнения по поводу того, какие способы защиты могут быть применены при судебном решении спора. Часто решение о признании отказа или бездействия по "оставление ходатайства без рассмотрения" противоправными, об отмене решения об отказе, обязательство рассмотреть ходатайство (ч. 2 ст. 162 КАСУ) в действительности не приводят к восстановлению нарушенного права. Несколько более эффективным в этом отношении "обязательства ответчика совершить определенные действия" (ч. 2 ст. 162 КАСУ). С другой стороны, выполнить такое решение будет очень проблематично в случаях, когда ответчиками являются органы местного самоуправления - ведь решение совета принимается путем голосования, а каждый отдельный депутат не связан решением суда.
На наш взгляд, эффективным способом защиты в описанной в комментируемой части ситуации может быть только побуждения ответчика к заключению договора (если речь идет об аренде или иное право, основанное на договоре), или требование передать земельный участок в пользование (если речь идет о постоянном пользовании).
На данном правовом веб-сайте Вы сможете получить всё, что потребуется для успешного реализации Вашего вопроса: все нужные нормативно-правовые акты, прецеденты из практики судов, заготовки документов процессуального характера, словарь правовых понятий, комментарии к существующему законодательству и адреса государственных органов и учреждений Украины.
Информационно-правовой портал ООО «Право Украины» предоставляет непосредственную возможность для Вас - заполучить квалифицированную юридическую консультацию - юридическая помощь онлайн от наших практикующих юристов. В целом, если Вы столкнулись с юридическим вопросом, и Вам нужна компетентная помощь юриста онлайн – оформите форму вопроса. Мы выполним всё, чтобы Ваши права и интересы были надежно защищены!