Комментарий :
В ч. 1. Особенностью комментируемой нормы являются субъектный состав, к которому отнесен граждан и юридических лиц Украины, а также территориальные громады и украинское государство. Другие субъекты земельных правоотношений (иностранные граждане, юридические лица, апатриды, иностранные государства) под действие данной нормы вроде не подпадают. Однако другие нормы ЗКУ позволяют таким субъектам приобретать в собственность земельные участки на основании гражданско-правовых сделок в пределах, установленных земельным законодательством. Поэтому существующее формулировки комментируемой части, по нашему мнению, просто недостатком юридической техники.
В целом процедура возникновения (перехода) права собственности на земельные участки по гражданско-правовым соглашениям включает:
• заключение в письменной нотариальной форме сделки и ее регистрации (необходимость именно такой формы предусмотрена ч. 1 ст. 132 ЗКУ). Нотариальное удостоверение сделки регламентируется Законом Украины "О нотариате" от 02.09.93, Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утв. Министерством юстиции Украины приказом от 03.03.2004 N 20/5. Регистрация сделки (сделки) происходит при ее нотариальном удостоверении (п. 6 Временного порядка государственной регистрации сделок, утв. Постановлением КМУ от 26.05.2004 N 671);
• регистрацию земельного участка (см. ст. Ст. 125, 126, 202 ЗКУ и комментарий к ст. Ст. 125, 126, 202 ЗКУ);
• регистрацию вещного права в соответствии с Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" (в настоящее время фактически не осуществляется из-за отсутствия механизма реализации Закона). Относительно правил течение переходного периода (до введения механизма реализации Закона) см. комментарий к ст. 126 ЗКУ.
Термин "соглашения", которое употребляется в комментируемой статье и других нормах ЗКУ, является устаревшим аналогом термина "сделка", употребляемый в ГКУ (понятие сделки определено в ч. 1 ст. 202 ГКУ как "действие лица, направленное на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей ".
В ч. 2. Особенности применения ГК к сделкам с земельными участками заключаются в следующем.
Покупка-продажа. На отношения купли-продажи земельных участков распространяются общие положения гражданского законодательства (гл. 54 ГК). Согласно ст. 655 Кодекса, "по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму. "
Особенности купли-продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности определяются отдельными нормами гл. 20 - 22 ЗКУ, а особенности выкупа земельных участков частной собственности для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости - ст. ст. 146, 147 ЗКУ и актами, указанными в комментарии к ст. ст. 146, 147 ЗКУ.
Особенности продажи ипотекодержателем предмета ипотеки (в случае, если такое право предусмотрено договором об удовлетворении требований ипотекодержателя или решением суда) урегулированы ст. 38 Закона Украины "Об ипотеке".
Мина. Правовое регулирование мены земельных участков регламентируется положениями ст. ст. 715 - 716 ГКУ. Согласно ч. 1 ст. 715 ГКУ, "по договору мены (бартера) каждая из сторон обязывается передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар".
Положение ч. 4 ст. 715 ГКУ относительно одновременного перехода права собственности после выполнения обязательств по передаче имущества обеими сторонами следует применять с учетом нормы ст. 125 ЗКУ, согласно которой право собственности на земельный участок возникает только после его регистрации (относительно особенностей применения этой нормы на период до введения механизма реализации Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" см. Комментарий к ст. Ст. 125, 126 ЗКУ).
К отношениям мины, в т. ч. земельных участков (на иное имущество), а также мены земельными участками (одних участков на другие) "применяются общие положения о купле-продаже, положения о договоре поставки, договор контрактации или другие договора, элементы которых содержатся в договоре мены, если это не противоречит сути обязательства "(ст. 716 ГКУ). Описание правового регулирования отношений купли-продажи земельных участков см. выше.
Рента. Действующее гражданское законодательство Украины предусматривает возможность отчуждения земельных участков по договору ренты (гл. 56 ГК). Согласно ч. 1 ст. 731 ГКУ, "по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или в иной форме."
К отношениям ренты могут применяться правила о купле-продаже (если имущество передается в собственность плательщика ренты за плату) или дарения (если имущество передается безвозмездно) - ч. 2 ст. 734 ГКУ. Устанавливаются правила об обеспечении выплаты ренты (ст. 735 Кодекса): "в случае передачи под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество".
В Украине существует и практика заключения таких договоров: см.., Например, договор, заключенный между К. и А. в г. Севастополь 14.04.2005 (электронную копию см. На сайте www. amm. org. ua):
Дарение. Положения, регулирующие отношения дарения, помещенные в гл. 55 ГКУ. Согласно ст. 717 ГКУ, "по договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно имущество (дар) в собственность."
Ч. 2 ст. 719 содержит правило (старое в ЗКУ) относительно необходимости нотариального удостоверения договора дарения земельного участка как недвижимого имущества и предполагает его государственной регистрации.
ГКУ устанавливает некоторые ограничения относительно сторон договора дарения (ст. 720), регламентирует отношения сторон в случае заключения договора дарения с обязанностью передать дар в будущем (ст. ст. 723, 724), предусматривает возможность установления обязанности одаренного в пользу третьего лица (ст. 725) и правовые последствия нарушения этой обязанности (ст. 726). В некоторых случаях договор дарения может быть расторгнут по требованию дарителя (ст. ст. 727, 728). Кодексом предусмотрена пожертвование как разновидность договора дарения (ст. 729): "дарение недвижимых и движимых вещей, в частности денег и ценных бумаг для достижения определенной, заранее обусловленной цели".
Некоторые положения ГКУ о договоре дарения вступают в противоречие с нормами ЗКУ и поэтому не могут применяться. Так, согласно ч. 2 ст. 729 договор о пожертвовании является заключенным с момента принятия пожертвования. Однако ч. 3 ст. 132 ЗКУ устанавливает, что сделки об отчуждении земельных участков считаются заключенными "со дня их нотариального удостоверения".
Согласно ч. 1 ст. 722 ГКУ, право одаренного на подарок возникает с момента его принятия. Эту норму следует применять с учетом ст. 125 ЗКУ, которая предусматривает, что право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации этого права (см. также комментарий, где описаны временные правила в данном отношении).
Наследование. Отношения наследования урегулированы Книгой шестой ГК "Наследственное право". Согласно ст. 1216 ГКУ, "наследованием является переход прав и обязанностей (наследства) от физического лица, которое умерло (наследодателя) к другим лицам (наследникам)."
Такое определение упрочилось и в гражданском законодательстве и в правовой доктрине. Поэтому формулировка ст. 131 ЗКУ, где наследование названо "соглашением", представляется некорректным. Совершенно очевидно, что говорить о "существенные условия" и письменную нотариальную форму (ст. 132 ЗКУ) наследование неправильно. Таким образом, представляется, что требования ст. 132 ЗКУ не могут распространяться на наследование полной мере. Нельзя считать также, что эти требования касаются завещания.
Наследование осуществляется по завещанию или по закону. Оба вида наследования детально урегулированы ГКУ.
Документами, удостоверяющими право собственности на землю при наследовании, есть свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусами (вместе с соответствующим государственным актом). Основания и порядок выдачи таких свидетельств регламентируются Законом Украины "О нотариате" (гл. 7, ст. Ст. 66 - 69), а также Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утв. приказом Минюста Украины от 03.03.2004 N 20/5 (гл. 22, прежде, п. п. 216, 217).
Хотя у наследников право собственности на земельный участок возникает только с момента государственной регистрации этого права (ст. 125 ЗКУ), до этого момента государство также не может считать земельный участок своей, поскольку законодательство предусматривает специальной процедуры признания наследства выморочным в судебном порядке, причем заявление о признании наследства выморочным подается только по истечении одного года со времени открытия наследства (ст. 1277 ГКУ), и в случае признания наследства выморочным переходит в коммунальную (а не государственную) собственность. Таким образом, после смерти наследодателя до момента получения наследником свидетельства о праве на наследство или до момента признания наследства выморочным земельный участок имеет неопределенный правовой режим, является якобы "ничейной".
До создания механизма реализации положений Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" зарегистрировать право собственности на земельный участок невозможно. Наследники должны зарегистрировать "земельный участок" так, как это предусмотрено п. 3 разд. II Закона Украины от 05.03.2009 N 1066-VI, который предусмотрел правила на "переходный период" (подробнее см.. Ст. Ст. 125, 126 ЗКУ и комментарий к ст. 125, 126), а также ст. 1299 ГКУ.
Перечень сделок, указанный в ч. 1 ст. 131 ЗКУ, не является исчерпывающим, что позволяет заключать и другие соглашения (например, договор пожизненного содержания - см.. Главу 27 ГКУ). Общие положения по содержанию и порядку заключения таких соглашений определены гражданским законодательством.
Образцы отдельных соглашений относительно отчуждения земельных участков, используемых в нотариальной практике, приведенные на сайте www. amm. org. ua.
На данном национально-юридическом веб-портале Вы обладаете уникальной возможностью получить всё, что потребуется для эффективного разрешения Вашего вопроса: все нужные правовые акты, словарь правовых терминов, заготовки правовой документации, комментированное национальное законодательство, прецеденты из практики судов и адреса компетентных органов и учреждений Украины.
Национально-юридический веб-ресурс ООО «Право Украины» предоставляет исключительную возможность Вам - заполучить компетентную юридическую консультацию - юридическая помощь онлайн от наших профессиональных юристов. В целом, если у Вас появилась юридическая проблема, и Вам нужна квалифицированная юридическая помощь – оформите форму вопроса. Мы приложим максимум усилий, для того чтобы Ваши права и законные интересы были эффективно защищены!