Комментарий :
В ч. 1. Согласно ст. 572 ГКУ, "в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника, если иное не установлено законом (право залога). " "Ипотекой является залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица" (ч. 1 ст. 575 ГКУ).
В залог могут передаваться земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности, но только те из них, которые могут быть отчуждены, и на которые в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание. Вторым условием является то, что земельный участок должен быть сформирован в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности (ст. 5 Закона Украины "Об ипотеке").
О возможности передачи в залог права аренды см. комментарий к ч. 5 ст. 93 ЗКУ.
Относительно природы эмфитевзиса и суперфиция см. ст. 1021 ЗКУ и комментарий к ней. Как вещные права эмфитевзис и суперфиций могут передаваться в залог так же, как вещи.
Положение комментируемой статьи не распространяются на отношения налогового залога, урегулированы специальными нормами ст. ст. 88, 89 НКУ.
В ч. 2. Правило, закрепленное в комментируемой статье, с необходимостью вытекает из общих правил об осуществлении права общей собственности (см. ч. 1 ст. 88, ч. 3 ст. 89 ЗКУ и комментарий к ч. 1 ст. 88, ч. 3 ст. 89 ЗКУ).
О возможности передачи в залог права аренды см. комментарий к ч. 5 ст. 93 ЗКУ.
В ч. 3. Передача в залог части земельного участка осуществляется после выделения ее в натуре (на местности). Это положение корреспондирует норме ст. 5 Закона Украины "Об ипотеке", согласно которой "предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества в таких условиях. Недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если иное не установлено настоящим Законом ".
Другой вопрос - какая именно документация по землеустройству является основанием для выделения земельного участка в натуре. Данный вопрос комментируемым нормой не решается и неоднозначно. Относительно позиции авторов см. комментарий к ч. 1 ст. 123, ч. 1 ст. 132 ЗКУ.
В ч. 4. ЗКУ предсказал невозможность передачи в ипотеку, а так же дальнейшее отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения иным, кроме имеющих статус банков в соответствии с Законом Украины "О банках и банковской деятельности". Аналогичные правила установлены в отношении эмфитевзиса.
Ограничение не распространяется на суперфиций, который, в принципе, также может устанавливаться в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения (по несельскохозяйственных угодий, относительно участков для садоводства с усадебной застройкой и т. п.).
О возможности передачи в залог права аренды см. комментарий к ч. 5 ст. 93 ЗКУ.
Особенности продажи банком предмета ипотеки урегулированы ст. 38 Закона Украины "Об ипотеке".
В ч. 5. Залоговые отношения урегулированы положениями § 6 гл. 49 ГКУ, Законом Украины "О залоге". Особенности ипотеки как залога недвижимости определены Законом Украины "Об ипотеке".
Согласно ч. 1 ст. 18 Закона Украины "Об ипотеке", ипотечный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. С момента нотариального удостоверения договор вступает в силу, однако обременения ипотекой подлежит также государственной регистрации, после чего приобретает приоритет относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество (ч. 1 ст. 4 Закона). Положение о регистрации ипотеки также закреплены в ч. 1 ст. 182, ч. 2 ст. 577 ГКУ, ч. 2 ст. 111 ЗКУ, Законе Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений", постановлении КМУ от 31.03.2004 N 410 "Об утверждении Временного порядка государственной регистрации ипотек".
Особые требования к содержанию ипотечного договора сформулированы в ч. 1 ст. 18 Закона Украины "Об ипотеке" (их следует применять с учетом положений ч. 2 ст. 132 ЗКУ).
Следует отметить, что заключение ипотечного договора само по себе не означает перехода права собственности на заложенную земельный участок. Однако такой переход возможен при обращении взыскания на заложенное имущество. Основаниями для обращения взыскания на предмет ипотеки является (1) неисполнение или ненадлежащее исполнение должником основного обязательства (ч. 1 ст. 33 Закона Украины "Об ипотеке" и др.. Нормы законодательства о залоге), в определенных случаях (2) нарушения ипотекодателем своих обязанностей (ч. 1 ст. 33, ст. 12 Закона Украины "Об ипотеке"), (3) возбуждения производства по делу о восстановлении платежеспособности ипотекодателя или признании его банкротом или при ликвидации юридического лица - ипотекодателя (ч. 2 ст . 33 Закона Украины "Об ипотеке").
Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется (1) на основании решения суда, (2) исполнительной надписи нотариуса или (3) согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя (ч. 3 ст. 33 Закона Украины "Об ипотеке").
В первом и втором случае земельный участок подлежит продаже "на публичных торгах в пределах процедуры исполнительного производства, предусмотренной Законом Украины" Об исполнительном производстве "(ч. 1 ст. 41 Закона Украины" Об ипотеке "). Также ст. 139 ЗКУ предусматривает, что "[в] случае обращения взыскания на земельный участок, находящийся в собственности гражданина или юридического лица, земельный участок подлежит продаже на земельных торгах, проводимых в форме аукциона". Процедура проведения земельных торгов в форме аукциона должна быть определена специальным законом (ч. 5 ст. 137 ЗКУ), на сегодня пока не принятым.
В третьем случае речь идет о т. н. внесудебное урегулирование, которое "осуществляется в соответствии с оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя, которое содержится в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки "(ч. 1 ст. 36 Закона Украины" Об ипотеке ").
Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может предусматривать (1) передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства или (2) право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи.
Передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки регламентируется ст. 37 Закона Украины "Об ипотеке".
Отношения обращения взыскания на предмет ипотеки урегулированы также Законом Украины "Об исполнительном производстве".
На данном информационно-юридическом веб-сайте Вы обладаете исключительной возможностью получить всё, что необходимо для успешного реализации Вашей проблемы: понятийный словарь юриста, все базовые нормативные акты, образцы документов юридического плана, случаи судебной практики, комментированное отечественное законодательство и адресная информация всех органов и организаций Украины.
Информационно-правовой веб-портал ООО «Право Украины» предоставляет непосредственную возможность для Вас - получить компетентную правовую консультацию - помощь юриста онлайн от наших опытных юристов. Таким образом, если у Вас образовалась юридическая проблема, и Вам необходима компетентная помощь юриста онлайн – отправьте форму вопроса. Мы приложим все усилия, чтобы Ваши права и законные интересы были надежно защищены!