Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Комментарий :

В ч. 1. В целом справедливо правило, по которому земельные участки государственной и коммунальной собственности "или права на них" имеют отчуждаться на конкурентных началах, почему предполагает продажу земельных участков "отдельными лотами" (лот - отдельный предмет торгов, аукциона). Вместе с тем, из соображений продажи участков за максимальную цену при определенных условиях может быть целесообразно продавать несколько смежных участков вместе - например, когда обособленное использование одного из участков является неудобным или неэффективным.

Согласно ч. 1 ст. 135 ЗКУ, земельные торги проводятся исключительно в форме аукциона. Порядок продажи в общих чертах определяется ст. ст. 135 - 139 ЗКУ. Согласно ч. 5 ст. 137, такой порядок должен быть детализирован законом. Такой закон в настоящее время отсутствует, что ставит под сомнение законность всех земельных торгов по продаже участков государственной и коммунальной собственности, которые происходят сейчас в Украине. Сомнение усиливается в свете Решения КСУ по делу о земельных аукционах от 11.11.2008 N 25-рп/2008. Впрочем, по мнению одного из авторов, отсутствие закона, который бы специально определил порядок проведения земельных торгов, не означает, что проведение торгов по действующего правового поля неможливе320.

Продажа земельных участков государственной (коммунальной) собственности вместе с расположенными на них объектами недвижимого имущества происходит по специальным правилам - см.. ч. 1 ст. 128 ЗКУ и комментарий к ней.

В ч. 2. Комментируемая часть устанавливает исключения из общего правила, установленного ч. 1 статьи определяя, когда продажа или предоставление земельного участка в пользование должны проводиться не на аукционе. Рассмотрим некоторые из них более подробно.

"Расположение на земельных участках объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений), находящихся в собственности физических или юридических лиц". Объектами недвижимого имущества согласно ст. 181 ГКУ есть такие объекты, расположенные на земельном участке (здание, сооружение и т. д.), перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения. При этом право собственности на такие объекты должен быть зарегистрирован на основании ст. 182 ГКУ в соответствии с действующим сегодня приказ Минюста «Об утверждении Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество" N 7/5 от 07.02.2002.

"Использование земельных участков для нужд, связанных с пользованием недрами, и специального водопользования в соответствии с полученными специальными разрешениями (лицензий)". Общие принципы выдачи разрешений на специальное пользование недрами устанавливаются ст. 16 Кодекса Украины о недрах. Такие разрешения выдаются "в пределах конкретных участков" (ч. 2 ст. 16). Согласно ч. 2 ст. 18 Кодекса, земельные участки для пользования недрами предоставляются пользователям недр после получения ими специальных разрешений на пользование недрами. Понятно, что в таком случае речь не может идти о приобретении земельных участков на конкурсной основе. Порядок выдачи разрешений определяется правительством на каждый год.

Термин "лицензия на пользование недрами" в горном законодательстве с 2006 года (см. Закон Украины N 3370-IV от 19.01.2006) не употребляется, поэтому его использование в комментируемой норме является некорректным.

Принципы получения разрешения на осуществление специального водопользования определяются ст. 49 Водного кодекса Украины. Порядок выдачи разрешения определен постановлением КМУ от 13.03.2002 N 321 "Об утверждении Порядка согласования и выдачи разрешений на специальное водопользование и внесении изменений в постановление Кабинета Министров Украины от 10 августа 1992 г. N 459".

"Использование религиозными организациями, которые легализованы в Украине, земельных участков под культовыми зданиями". "Легализация в Украине" религиозных организаций законодательством не предусмотрена. Очевидно, имелась в виду "регистрация уставов (положений) религиозных организаций", которая согласно ст. ст. 13, 14 Закона Украины "О свободе совести и религиозных организациях" необходима для приобретения организацией статуса юридического лица.

Целесообразность помещения данного положения в ЗКУ сомнительна, поскольку оно является казуистическим воспроизведением по отношению к конкретной ситуации принципа целевого использования земель (п. "а" ч. 1 ст. 91, п. "а" ч. 1 ст. 96 ЗКУ). Считаем, что независимо от того, какое недвижимое имущество находится на земельном участке и кому и на каком именно титуле оно принадлежит, только владелец или пользователь такого имущества может быть владельцем или пользователем земельного участка. Это исключает, на наш взгляд, проведение аукционов по земельным участкам, на которых расположено недвижимое имущество, кроме случаев продажи такого имущества вместе с земельным участком (см. ч. 1 ст. 128 ЗКУ и комментарий к ней).

"Проведение комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда в соответствии с законом". Правовое регулирование деятельности по "комплексной реконструкции ..." см.. в Законе Украины "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда" от 22.12.2006. Закон, в частности, предусматривает определение на конкурсной основе инвестора-застройщика комплексной реконструкции квартала (микрорайона). При таких условиях, конечно, только такой инвестор-застройщик должен получить соответствующий земельный участок.

"Строительства социального и доступного жилья". Формулировка "строительство социального и доступного жилья" не совсем четким. Ведь если выражение "социальное жилье" имеет законодательное толкование - это "жилье всех форм собственности (кроме социальных общежитий) из жилищного фонда социального назначения, которое безвозмездно предоставляется гражданам Украины, нуждающимся в социальной защите, на основании договора найма на определенный срок" (ст. 1 Закона Украины "О жилищном фонде социального назначения"), то формулировка "доступное жилье" является оценочной категорией. Правда, термин "доступное жилье" было определено, например, в Законе Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства". Вместе с тем, временный и казуальный характер данного нормативного акта ставит под сомнение возможность его использования при толковании понятия в действующем ЗКУ.

"Предоставление земельных участков государственной или коммунальной собственности для нужд частного партнера в рамках государственно-частного партнерства в соответствии с законом" предусмотрено Законом Украины "О государственно-частном партнерстве" (ст. 8 и др.).. Предоставление права личности на осуществление проектирования, финансирования, строительства, эксплуатации, обслуживания и т. д. определенного объекта со всей очевидностью требует предоставления права на использование земельного участка именно этому лицу.

Относительно "размещение иностранных дипломатических представительств и консульских учреждений, представительств международных организаций согласно международным договорам Украины" см.. ст. 85 ЗКУ и комментарий к ней.

По мнению авторов, продажи на земельных торгах (аукционе) не может быть применен и в случае продажи земельных участков иностранным государствам, иностранным юридическим лицам для других целей, чем "размещение дипломатических и приравненных к ним представительств". Это следует из положений ст. 129 ЗКУ.

"Строительство, обслуживание и ремонт объектов инженерной, транспортной, энергетической инфраструктуры, объектов связи и дорожного хозяйства (кроме объектов дорожного сервиса)". Относительно содержания приведенных понятий см. ст. ст. 67 - 76 ЗКУ и комментарий к ст. ст. 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76 ЗКУ.

"Передача гражданам земельных участков для ведения фермерского хозяйства, ведения личного крестьянского хозяйства, ведения садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), индивидуального дачного строительства, строительства индивидуальных гаражей, для сенокошения и выпаса скота, для огородничества" . Рассматривая данное положение в совокупности с ч. 3 комментируемой статьи следует считать, что речь идет о продаже и предоставлении в аренду земельных участков для соответствующих потребностей (в отличие от бесплатной приватизации, упомянутой в ч. 3).

Относительно "предоставления земельного участка, выкупленного для общественных нужд или принудительно отчужденного по мотивам общественной необходимости для обеспечения таких потребностей", и "предоставление земельного участка взамен выкупленного для общественных нужд или принудительно отчужденного по мотивам общественной необходимости и возвращение такого земельного участка бывшему собственнику или его наследнику (правопреемнику), в случае если такая необходимость отпала "см. ст. ст. 146, 147 ЗКУ и комментарий к ст. ст. 146, 147 ЗКУ.

"Размещение инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции". Относительно понятия и правового режима оптовых рынков сельскохозяйственной продукции см.. Закон Украины "Об оптовых рынках сельскохозяйственной продукции".

Следует отметить, что, по мнению авторов, земельные торги не могут проводиться и в других случаях, не указанных в комментируемой части (а также в ч. 3 комментируемой статьи). Прежде всего речь идет о выкупе земельных участков, предоставленных покупателю в постоянное пользование (п. 6 разд. Х "Переходные положения" ЗКУ. По решению Конституционного Суда Украины N 5-рп/2005 положения данного пункта утратившими силу как, не соответствующими Конституции Украины , "в части обязательства переоформить право постоянного пользования земельным участком на право собственности ...", между тем, это не означает, на наш взгляд, субъекты права постоянного пользования лишены права "переоформить право постоянного пользования земельным участком на право собственности ... », которое четко следует из редакции данного пункта. Также, согласно ч. 4 ст. 13 Закона Украины" О фермерском хозяйстве "," граждане Украины, которые до 1 января 2002 года получили в постоянное пользование или аренду земельные участки для ведения фермерского хозяйства , имеют преимущественное право на приобретение (выкуп) земельных участков размером до 100 гектаров сельскохозяйственных угодий, в том числе в 50 гектаров пашни, в собственность с рассрочкой платежа до 20 лет "). Считаем, что право на выкуп реализуется в порядке, определенном ст. 128 ЗКУ.

Также невозможно проведение аукциона в случае, когда на земельном участке находится недвижимое имущество, не продается вместе с ней, и в случае приобретения земельного участка иностранным государством или иностранным юридическим лицом (ст. 129 ЗКУ), о чем уже говорилось выше.

Другим исключением является приобретение или получение в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства (ст. 3 Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства"), кроме случаев, когда объект приобретен под разборку (ст. 15 Закона) .

В ч. 3. См.. ст. ст. 34, 36, 118, 121 ЗКУ и комментарий к ст. ст. 34, 36, 118, 121 ЗКУ. О передаче земель общего пользования садоводческого товарищества и дачному кооперативу, то проведение торгов в данном случае является в принципе невозможным учитывая содержание ч. 4 ст. 35, ч. 2 ст. 52 ЗКУ, поэтому данное положение лишено практического значения вообще.


правовая помощьНа данном информационно-аналитическом портале Вы сможете получить всё, что нужно для успешного разрешения Вашей проблемы: комментированное отечественное законодательство, словарь юридических понятий, образцы юридической документации, все актуальные правовые акты, прецеденты из практики судов и адреса всех органов и учреждений Украины.


юридическая помощь он-лайн

Национально-юридический веб-сайт ООО «Право Украины» предоставляет исключительную возможность для Вас - заполучить квалифицированную правовую консультацию - консультация юриста онлайн от наших компетентных юристов. Итак, если Вы столкнулись с правовой проблемой, и Вам требуется эффективная помощь юриста онлайн – заполните форму вопроса. Мы приложим все усилия, для того чтобы Ваши права и свободы были эффективно обеспечены!



Получите за 15 минут консультацию юриста!