Продажа недвижимости на арендованной земле зачастую сопровождается различного рода процедурными и законодательными трудностями, но об их «нерешаемости» говорить все же преждевременно. Анализ ситуации, с которой нередко сталкиваются предприниматели в контексте национального правового поля, «ЮРИСТ» попросил предоставить Алену Проценко, адвоката Правовой группы «Павленко и Побережнюк».
ВОПРОС:
Компания продала физическому лицу недвижимость. Земельный участок находится в аренде на 25 лет. Арендодатель – местный совет. Как оформить договорные отношения предприятию с физическим лицом в отношении использования земельного участка? Субаренду предприятие оформлять не хочет.
ОТВЕТ:
Действующее законодательство Украины предусматривает, что к лицу, к которому перешло право собственности на объект недвижимости, переходит право пользования земельным участком, на котором размещен такой объект, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего пользователя. Законодатель также предусмотрел, что одновременно с приобретением права собственности на объект недвижимого имущества прекращается право собственности, право пользования продавца земельным участком, на котором такой объект размещен. Это закреплено в статье 377 Гражданского кодекса Украины и статье 120 Земельного кодекса Украины.
Однако данные законодательные нормы не имеют на практике одинакового толкования и, соответственно, одинакового применения. В большей степени это связано с тем, что законодатель, приводя в соответствие нормы Гражданского кодекса Украины и нормы Земельного кодекса Украины и устанавливая, что продавец объекта недвижимого имущества утрачивает права на земельный участок, на котором такой объект размещен, вместе с тем не уделил надлежащего внимания практическому вопросу – оформлению права пользования земельным участком новым собственником объекта недвижимости.
Согласно части 3 статьи 7 Закона Украины «Об аренде земли» к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, переходит также право аренды на этот земельный участок. Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.
То есть в данном случае речь идет об автоматическом переходе права аренды к новому собственнику и автоматическом прекращении договора аренды земельного участка для предыдущего собственника объекта недвижимого имущества, что, на мой взгляд, не имеет под собой достаточного законодательного и практического обоснования.
Во-первых, в данном случае создается ситуация, при которой право пользования земельным участком у продавца объекта недвижимого имущества уже прекратилось, а у покупателя еще не возникло (поскольку основанием является договор аренды). Во-вторых, нивелируется воля арендодателя на заключение нового договора аренды земельного участка с новым собственником недвижимого имущества, размещенного на таком участке. А в-третьих, прописывая данную норму, законодатель вместе с тем не дает ответа, каким образом должны урегулироваться отношения между арендодателем и новым собственником недвижимого имущества: либо же путем замены стороны в обязательстве (договоре аренды), либо же путем заключения нового договора аренды (поскольку, снова-таки, право аренды подтверждается именно договором аренды).
Как аргумент в поддержку позиции о подтверждении права аренды земельного участка нового собственника объекта недвижимого имущества именно договором аренды следует указать следующее. Согласно статье 126 ЗК Украины исключительно договор аренды является правоустанавливающим документом, подтверждающим право аренды земельного участка. Соответственно – договор отчуждения недвижимого имущества не может подтверждать прав аренды земельного участка. А поэтому право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества, должно оформляться договором аренды, заключенным между собственником объекта недвижимого имущества и собственником земельного участка, на котором такой объект размещен. Если по каким-либо причинам арендодатель отказывается от заключения договора аренды с новым собственником объекта недвижимого имущества, последний может защитить свое нарушенное право в суде.
Высший хозяйственный суд Украины в своих рекомендациях от 02.02.2010 г. № 04-06/15 «О практике применения хозяйственными судами земельного законодательства» также указал, что возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности либо же права на заключение (продление, возобновление) договора аренды земельного участка. Это следует из положений статьи 377 Гражданского кодекса Украины и статьи 120 Земельного кодекса Украины.
ВЫВОД:
Подводя итоги, следует отметить, что договоры, влекущие за собой переход права собственности на объект недвижимости, одновременно являются основанием для перехода права собственности на землю, но оформление такого права осуществляется в установленном законом порядке.
Договор отчуждения (купли-продажи) недвижимого имущества не может подтверждать прав аренды земельного участка. В связи с чем право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества, должно оформляться договором аренды, заключенным между собственником объекта недвижимости и собственником земучастка, на котором такой объект размещен. Если арендодатель отказывается от заключения договора аренды с новым собственником объекта недвижимости, последний может обратиться в суд для защиты своих нарушенных прав.