События на Востоке Украины подняли новую волну практических правовых вопросов, связанных с исполнением договорных обязательств. В частности, вопросы форс-мажора и его подтверждения для многих хозяйствующих субъектов – уже не теория и шаблонные формулировки в договорах, а животрепещущий вопрос. В таких ситуациях радует то, что контрагенты порой входят в положение друг друга и, вместо поиска возможности уйти от исполнения договора, вместе стараются найти взаимоприемлемый вариант приостановки сотрудничества до наступления мирного времени. Такая ситуация описана в одном из материалов портала Право Украины, где инициатор дискуссии спрашивает мнение о том, каким образом лучше оформить временное приостановление действия договора аренды объекта недвижимости, который находится в районе АТО.
Пользователь представляет арендодателя, а арендатором выступает предприятие, находящееся в Донецке. Арендатор временно не имеет возможности платить арендную плату по причинам, связанным с военными действиями. Арендодатель с пониманием относится к этому и сейчас размышляет над тем, каким образом составить текст дополнительного соглашения, с помощью которого приостановить действие договора аренды. В связи с возникли такие советы.
Позиция 1
В тексте дополнительного соглашения необходимо указать то, что действие договора приостанавливается до 31.12.2014 включительно. При этом арендатор обязуется не использовать арендованное имущество по назначению. В свою очередь арендодатель обязуется не начислять арендную плату и коммунальные платежи до указанной выше даты включительно. Здесь также должно быть предусмотрено автоматическое продолжение действия договора.
Позиция 2
Прекращать договор не стоит. Ведь можно дополнительным соглашением внести изменения в порядок оплаты, где указать конкретные месяцы, за которые арендатор освобождается от арендной платы.
Позиция 3
Тут подлежит применению ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса, где определено, что наниматель освобождается от платы за все время, на протяжении которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.
Мнение юристов проекта: В описанной пользователем ситуации есть ключевой фактор, позволяющий предложить контрагентам несколько вариантов выхода из сложившейся ситуации: отсутствие спора на данном этапе. Потому принимая решение о том, каким образом оформить перерыв аренды, арендодателю и арендатору необходимо определить, что для них будет более целесообразно – приостановить действие договора или обеспечить только паузу в перечислении арендной платы.
Так, если вести речь о приостановлении аренды, важно учесть, что ГК не содержит такого вида временного прекращения правоотношений, как приостановление договора (о чем, кстати, упоминалось в ходе обсуждения). Потому возможным вариантом здесь было бы согласованное расторжение договора, сопряженное с возвратом переданного имущества и сверкой взаиморасчетов на момент расторжения договора. Кстати, именно при сверке взаиморасчетов можно учесть и упомянутую выше ч. 6 ст. 762 ГК, которая позволяет списать часть долга, если арендатор объективно не мог пользоваться арендованным имуществом.
В таком случае действие договора прекратится, и в будущем контрагенты смогут заключить новый договор. Преимуществом такого варианта является то, что ни арендодатель, ни арендатор не будут ограничены в своих правах по отношению к арендуемому имуществу: арендодатель сможет распоряжаться им на свое усмотрение, а арендатор не будет нести бремя ответственности за вверенный объект недвижимости, находящийся в зоне боевых действий. Это свидетельствует в пользу того, что оставлять объект аренды в подвешенном состоянии все же не стоит.
Однако вариант с расторжением договора может быть неприемлем для контрагентов, и причин для этого может быть достаточно. К примеру: невозможность освободить арендуемое помещение (ведь кто будет нести ответственность за находящееся там имущество арендатора, когда он не будет иметь к помещению уже никакого правового отношения) либо стороны будут заинтересованы в продолжении действия данного договора по какой-либо другой причине. В таком случае сторонам следует обратиться к положениям договора о порядке его действия в условиях форс-мажора или руководствоваться ст. 617 ГК (освобождение от ответственности за неисполнение обязательства вследствие непреодолимой силы).
Также арендодателю стоит учесть ч. 3 ст. 538 ГК, где предусмотрено право контрагента в случае ненадлежащего исполнения обязательства другой стороной правоотношений остановить исполнение своего обязательства либо отказаться от него частично или полностью. Соответственно, арендодатель попросту может не реализовывать это право, учитывая уважительность причин отсутствия оплаты аренды. Но при этом, если арендатор начнет злоупотреблять своим форс-мажором, арендодатель будет иметь все основания для инициирования расторжения договора в тот момент, когда для него это будет удобно.
Потому, если контрагенты примут решение учесть форс-мажорные обстоятельства и не расторгать договор, им следует иметь в виду два важных фактора. Во-первых, арендатору необходимо позаботиться о подтверждении форс-мажорных обстоятельств согласно положениям договора. Во-вторых, если договор будет действовать с учетом согласия арендодателя на временное отсутствие платы, задолженность, возникшая за время вынужденно безоплатной аренды, может быть возмещена в дальнейшем (после возобновления арендатором возможности платить за аренду). При этом штрафные санкции не подлежат применению в силу того, что имел место форс-мажор, а в случае отказа от возмещения арендной платы орендодатель сможет обратиться в суд. Кстати, стороны могут урегулировать такой способ выхода из сложившейся ситуации с помощью дополнительного соглашения.
ВЫВОД:
В данном случае контрагенты могут расторгнуть договор по взаимному согласию, проведя возврат арендованного имущества собственнику и сверку взаиморасчетов. Однако, как видно, стороны заинтересованы в продолжении правоотношений, к тому же осуществить расторжение договора может быть de facto проблематично. В связи с этим следует учесть наличие форс-мажорных обстоятельств в районе АТО и отсрочить арендную плату.