Клиент пользователя портала Право Украины, юридическое лицо (далее – Арендатор 1), еще в 2008 году заключил и зарегистрировал с физическим лицом, арендодателем, договор аренды земельного участка, срок действия которого истекает лишь в 2015 году. Но в 2012 году арендодатель заключил и зарегистрировал десятилетний договор аренды этого же земельного участка с другим юридическим лицом (далее – Арендатор 2). И хотя при этом никто к изначальному арендатору с требованием об освобождении занимаемого участка и/или о досрочном расторжении договора аренды не обращался, он взволнован и хочет признать второй договор аренды недействительным. Но его представитель, являющийся топикстартером, и ряд других пользователей портала сомневаются, что он может это сделать.
Позиция 1. Арендатор 1 не может оспорить договор аренды, заключенный арендодателем с Арендатором 2 в отношении того же объекта аренды, что используется Арендатором 1, поскольку:
– сам факт заключения арендодателем договора аренды с Арендатором 2 не нарушает прав Арендатора 1, так как арендодатель не требует возврата земельного участка в связи с заключением им такого договора;
– в постановлении от 25.12.2013 года ВСУ пришел к выводу, что в порядке гражданского судопроизводства защите подлежит именно нарушенное право;
– обязаться передать в аренду, еще не значит передать в аренду. Иными словами, собственник физически не может исполнить свое обязательство перед Арендатором 2, за что должен нести ответственность перед ним. Но на право Арендатора 1 это никак не влияет.
Позиция 2. Договор аренды, заключенный между арендодателем и Арендатором 2 в отношении объекта аренды, используемого Арендатором 1, может был признан недействительным по иску последнего, поскольку:
– в 2012 году у арендодателя не было права аренды (права владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом), так как он передал такое право Арендатору 1 и, соответственно, не мог уже передать его Арендатору 2;
– согласно ст. 13 ГК гражданские права лицо может осуществлять в рамках, предоставленных ему договором или актами гражданского законодательства. При осуществлении своих прав лицо обязано воздерживаться от действий, которые могут нарушить права других лиц;
– между арендодателем и Арендатором 2 уже подписан акт приема-передачи земельного участка, арендуемого Арендатором 1;
– регистрация арендодателем нового договора аренды при наличии действующего договора аренды с Арендатором 1 нарушает право пользования Арендатора 1;
– заключая договор с Арендатором 2, арендодатель пытается обойти преимущественное право Арендатора 1 на продление договора аренды земельного участка;
– заключение арендодателем подобного рода договора с Арендатором 2 нарушает требования ст. 2, 5, 6 Закона «Об аренде земли», что согласно ст. 15 данного Закона является основанием для отказа в регистрации договора аренды, а также для признания договора аренды недействительным в соответствии с законом;
– как следует из постановления ВСУ от 18.09.2013 года, если в установленном порядке была осуществлена государственная регистрация спорного договора аренды, он является заключенным, а следовательно, оспариваемым, и по решению суда может быть признан недействительным;
– в постановлении ВСУ от 06.02.2012 по делу № 6-104ц11 указано, что в силу ч. 1 ст. 20 Закона «Об аренде земли» договор аренды земли подлежит государственной регистрации и, исходя из содержания ст. 210, 640 ГК и ст. 18 Закона «Об аренде земли», является заключенным с момента его государственной регистрации. Но если в договоре аренды отсутствуют существенные условия, предусмотренные ст. 15 Закона «Об аренде земли», то он подлежит признанию недействительным;
– незаключенным может считаться договор, в котором отсутствует существенное условие, и он не подлежит регистрации. Если же регистрация договора есть, то он не может быть признан незаключенным.
Позиция 3. Договор аренды между арендодателем и Арендатором 2 стоит признавать незаключенным, поскольку:
– нарушение требований ст. 4, 5, 6 Закона «Об аренде земли» является основанием для отказа в регистрации договора аренды;
– в п. 2.6 постановления пленума ВХСУ от 29.05.2013 № 11 указано, что само лишь отсутствие в договоре того или иного существенного условия (условий) может свидетельствовать о его не заключении, а, следовательно, о недействительности (если иного не предусмотрено законом, как в ч. 2 ст. 15 Закона «Об аренде земли»).
Позиция 4. Сам договор аренды, заключенный арендодателем с Арендатором 2, не является недействительным. Недействительна сделка по передаче земельного участка, арендуемого Арендатором 1, Арендатору 2. Поэтому необходимо заявлять требования об отмене акта приема-передачи и записи о регистрации договора аренды земли.
Мнение юристов проекта: Заключение нескольких договоров аренды в отношении одного земельного участка вполне допустимо, но передача его во владение может осуществляться только в пользу одного лица.
Договор аренды земли, как и другие договора найма, является консенсуальным договором, поскольку согласно ст. 792 ГК по договору аренды земельного участка арендодатель обязуется передать (а не передает!) арендатору земельный участок на определенный срок. Соответственно, он считается заключенным со дня его подписания, и потому может касаться земельного участка, который на момент его заключения находится в аренде у другого лица.
Заключение такого договора не противоречит требованиям ст. 761 ГК и ст. 4 Закона «Об аренде земли», устанавливающих, что право передачи в наем (аренду) имеет только собственник имущества (земельного участка). Ведь от того, что собственник передал принадлежащую ему вещь в аренду другому лицу, он не перестал быть собственником, и, следовательно, формально может заключать договора аренды этой вещи с другими лицами.
Не противоречит такой договор и положениям ст. 5 и ст. 6 Закона «Об аренде земли», устанавливающих, кто может быть арендатором и в чем состоит право аренды. Ведь момент заключения договора аренды как документа, свидетельствующего о возникновении обязательственных правоотношений между арендодателем и арендатором, может не совпадать с моментом возникновения права аренды у арендатора.
При этом, правда, согласно ст. 769 ГК арендодатель обязан предупредить нового арендатора о правах третьих лиц, в частности, о правах действующего арендатора на арендуемый земельный участок. Если новый арендатор согласен принять на себя такой риск, договор аренды может быть заключен и, при условии соблюдения всех других требований законодательства, является действительным.
Наличие такого договора само по себе никак не нарушает прав действующего арендатора, поскольку он лишь фиксирует наличие обязательственных правоотношений между арендодателем и новым арендатором, не посягая на право владения и пользования, имеющееся у действующего арендатора. Соответственно, основания для его судебного обжалования со стороны действующего арендатора отсутствуют.
Другое дело, если арендодатель не только заключает с другим лицом договор аренды, которым пользуется определенный арендатор, но и передает его во владение, подписывая акт приема-передачи. В этом случае уже нарушается право владения действующего арендатора, поскольку владеть вещью, в том числе земельным участком, в конкретный отрезок времени может только одно лицо (если речь не идет о праве совместной собственности или совместной аренды).
Как отмечают авторы научно-практического комментария к ст. 769 ГК, несколько договоров найма одной и той же вещи могут существовать только если вещь по ним передается только в пользование нанимателю (например, пользование помещением в разное время). Если договоры найма предусматривают передачу вещи нанимателю в пользование и владение, то преимущество отдается договору, который был заключен ранее.
Следовательно, в данной ситуации Арендатор 1 уже имеет основания для защиты своих прав. Но в отношении способов такой защиты возможны варианты.
Наиболее эффективным видится такой способ защиты нарушенного права, как признание сделки по передаче права владения земельным участком недействительной. Основанием для этого может служить факт нарушения такой сделкой прав Арендатора 1, и, соответственно, положений ч. 2 ст. 13 ГК, требующей от лица при осуществлении своих прав воздерживаться от действий, которые могли бы нарушить права других лиц.
Кроме того, Арендатор 1 может предъявить иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения. Ведь, исходя из положений ст. 396 ГК, Арендатор 1 может защитить свое право владения, в том числе и от собственника, воспользовавшись вещно-правовыми механизмами защиты своего права владения, указанными в главе 29 ГК. Правда, целесообразность и перспективы предъявления такого иска в ситуации, когда земельный участок и так фактически находится во владении Арендатора 1, является сомнительной.
Можно также попытаться расторгнуть договор аренды, но в таком случае Арендатор 1 утратит земельный участок полностью и бесповоротно. Убытков же в результате формальной утраты права владения Арендатор 1 вроде не получил, а потому основания для их возмещения отсутствуют.
ВЫВОД:
Договор аренды, заключенный между арендодателем и другим лицом в отношении уже арендуемого земельного участка, не может быть обжалован арендатором этого участка. Но в то же время последний может обжаловать действия арендодателя по передаче другому лицу права владения, принадлежащего арендатору.