На портале Право Украины обсуждалась возможность вернуть деньги, уплаченные при покупке дома, имеющего существенные недостатки, делающие его непригодным для жилья и угрожающие разрушением строения.
Данный проблемный дом был построен около 15 лет назад, а теперешний собственник приобрел его около года назад. На тот момент в стенах дома имелись незначительные трещины, которые, по словам продавца, были вызваны неравномерным оседанием фундамента. При этом продавец говорил, что указанный процесс уже прекратился.
Покупатель поверил ему на слово, за что в последующем и поплатился. Оказалось, что процесс проседания фундамента продолжается, вследствие чего имевшиеся на момент заключения сделки трещины расширяются, а также появляются новые. Этот факт установлен компетентными специалистами, однако пока не зафиксирован надлежащим образом, поскольку осмотр был неофициальным.
В связи с этим покупатель поставил вопрос о расторжении сделки и возврате уплаченных денег, поскольку считает, что продавец намеренно продал дом, узнав о начавшихся проблемах.
Позиция 1. Следует использовать ст. 229 Гражданского кодекса, поскольку налицо совершение сделки под влиянием ошибки. Целью покупателя было приобрести жилой дом для проживания (он заселился в новый дом практически сразу же). При этом он не имел специальных знаний, чтобы установить реальное состояние дома. К тому же цена продажи соответствовала установившемуся уровню цен, то есть оснований для опасений не было.
Также можно попытаться использовать ст. 230 ГК, поскольку уверения продавца в том, что процесс оседания фундамента прекратился, можно трактовать как попытку введения покупателя в заблуждение.
При этом обязательным является проведение экспертизы с целью установления причин образования трещин и, если получится, времени их образования.
Позиция 2. В данной ситуации единственная причина проблем – неосторожность самого покупателя. Прежде всего, пока не доказано, что, покупая дом, он не знал о его недостатках (вполне возможно, что о недостатках он как раз знал и первоначальной целью покупки было, к примеру, приобретение земельного участка). Кроме того, подписывая договор, покупатель признал, что дом передан ему в надлежащем состоянии, тем более что соответствующее условие в договоре есть. Также пока еще официально не установлено, что именно стало причиной образования трещин и не начались ли соответствующие процессы уже после приобретения дома новым покупателем (к примеру из-за изменения уровня подземных вод на участке). Поэтому о расторжении сделки и возврате денег речи и быть не может.
Мнение юристов проекта: Прежде чем следовать Позиции 1 и говорить о том, что сделка была заключена под влиянием обмана или по ошибке, необходимо разобраться в сути правоотношений.
Начнем с того, что речь идет о купле-продаже, а следовательно, стоит обратить внимание на ст. 673 ГК, устанавливающую и детализирующую обязанность продавца передать покупателю товар надлежащего качества. При этом под «товаром надлежащего качества», если соответствующие требования не сформулированы в договоре, признается товар, пригодный для использования по его обычному назначению либо пригодный для тех целей, в которых его предполагает использовать покупатель, ели продавцу известно об этих целях.
Поэтому вполне справедлив один из вопросов сторонников Позиции 2: в каких целях был намерен использовать покупатель приобретаемую недвижимость. Если намерением было пустить здание под снос и продавцу об этом было известно, можно считать, что товар был надлежащего качества и какие-либо претензии к его качеству невозможны.
Но, исходя из информации на портале, покупатель изначально намеревался использовать приобретение по прямому назначению – для проживания (что можно подтвердить фактом вселения в данное здание практически сразу после его покупки). Таким образом, перед ним возникает необходимость установить факт передачи продавцом вещи ненадлежащего качества. В данном случае необходимо провести обследование дома компетентными специалистами из специализированных организаций, уполномоченных на проведение обследования и паспортизации зданий (как правило, это научно-проектный или научно-исследовательский институт). Они смогут установить наличие дефекта, а также причину его возникновения.
Стоит обратить внимание, что, исходя из ч. 2 ст. 680 ГК, покупатель имеет право предъявлять продавцу требования, связанные с качеством товара в виде недвижимости, если недостатки выявлены в течение трех лет с момента передачи товара. При этом срок исковой давности установлен на уровне одного года с момента выявления недостатков (ст. 681 ГК). В данной ситуации моментом выявления недостатков можно считать момент получения покупателем акта осмотра здания (однако данную позицию будет необходимо отстаивать в суде, поскольку продавец не преминет заявить, что наличие недостатков было обнаружено ранее, ведь покупатель, проживая в доме, мог и сам визуально обнаружить появление новых трещин).
Ключевое значение будет иметь причина возникновения недостатков, поскольку продавец, согласно ч. 1 ст. 679 ГК, несет ответственность только за те недостатки, которые возникли до передачи товара покупателю или по причинам, существовавшим до этого момента. В описанном на портале случае придется доказывать именно последнее обстоятельство – то, что проседание фундамента, приводящее к трещинам в стенах, возникло по причинам, существовавшим до момента продажи здания (к примеру, из-за допущенных при строительстве нарушений). Можно утверждать, что соответствующие доказательства не обязательно получиться «добыть».
Но проводить обследование дома, фиксировать наличие трещин и устанавливать причины их возникновения все равно обязательно надо. Именно от результатов данной процедуры зависит дальнейшее решение – идти ли в суд с требованием о расторжении сделки и если идти, то на какие основания опираться.
Если удастся установить (и обеспечить процессуальными доказательствами), что купленный дом непригоден для использования по прямому назначению, устранение недостатков невозможно либо неоправданно дорого, а причины возникновения недостатков появились еще до момента оформления сделки, покупатель может воспользоваться правом, предусмотренным ч. 2 ст. 678 ГК, и требовать расторжения сделки с проведением реституции.
Если же будут доказательства вышеуказанных обстоятельств, кроме невозможности эксплуатации дома в качестве жилого, можно воспользоваться ст. 229 ГК, основывая позицию покупателя о необходимости расторжения сделки и возврата уплаченных средств на том, что он не заключил бы сделку, зная о наличии недостатков. В таком случае ключевым становится доказывание следующего момента – при заключении сделки состояние дома покупатель оценивал как удовлетворительное, признаков ухудшения ситуации не было, а продавец не предупреждал о возможном ухудшении состояния дома в будущем. Поскольку данные утверждения скорее всего не подкреплены никакими документами, вероятность выигрыша можно оценивать достаточно скептически.
Если же осмотр установит, что ухудшение состояния дома вызвано некими причинами, возникшими либо по вине покупателя (к примеру, вырыт пруд на участке), либо вне зависимости от воли сторон после передачи дома покупателю (к примеру, произошел оползень на соседнем участке, повлекший за собой проседание фундамента), либо из-за действий третьей стороны (тот же пруд, но уже вырытый владельцем соседнего участка), попытка расторгнуть сделку именно «из-за трещин» будет обречена на провал.
Поэтому вполне справедливо замечание одного из пользователей портала: покупателю необходимо как можно скорее собрать все имеющиеся документы и обратиться с ними к юристу. Но провести осмотр дома сотрудниками компетентных органов и зафиксировать наличие трещин в любом случае обязательно.