Сегодня предметом договора купли-продажи недвижимости становятся не только дома и здания, сданные в эксплуатацию, но и объекты незавершенного строительства. На практике объекты, строительство которых не доведено до конца, более чем часто становятся предметом сделки, что в большей степени обусловлено сложившимся финансовым положением. Объект незавершенного строительства имеет ряд признаков, по которым он отличается от объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, а соответственно, и сделки, заключаемые в отношении таких объектов, имеют свою специфику.
Так, объект незавершенного строительства представляет собой объект, на который выдано разрешение на строительство, понесены расходы на его сооружение и который не принят в эксплуатацию в соответствии с законодательством. При необходимости владелец недостроя может заключить договор относительно такого объекта незавершенного строительства, к примеру, договор купли-продажи или договор дарения. Статья 655 ГК определяет договор купли-продажи как договор, в соответствии с которым одна сторона, то есть продавец, передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне – покупателю, а покупатель принимает или обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.
Владелец объекта незавершенного строительства может заключить в отношении него договор купли-продажи после проведения государственной регистрации права собственности. В Методических рекомендациях по государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства Укргосреестр отметил, что объект незавершенного строительства приобретает гражданскую оборотоспособность, которая проявляется в возможности свободного отчуждения после проведения госрегистрации права собственности на недострой.
При необходимости госрегистрации прав на объект незавершенного строительства регистрация происходит на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, на основании проектной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. После проведения регистрации права собственности на объект незавершенного строительства регистратор формирует выписку из Госреестра прав, а собственник может заключать соответствующий договор купли-продажи.
Согласно статье 638 ГК договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем его существенным условиям. Сторонам следует предусмотреть в договоре условия передачи объекта незавершенного строительства, правовые последствия передачи объекта ненадлежащего качества, порядок оплаты, обязанность продавца предупредить покупателя о правах третьих лиц, а также порядок обеспечения выполнения обязательства.
Кроме того, как и любым договором, договором купли-продажи объекта незавершенного строительства должны быть обусловлены права и обязанности как продавца, так и покупателя, а также ответственность сторон.