В свое время после резкого скачка курса доллара к гривне в 2008 году одной из самых популярных схем вывода недвижимого имущества физлица из залога в случае невозможности выплачивать кредит было банкротство должника, имеющего статус физлица-предпринимателя с передачей залоговой недвижимости третьему лицу. Позднее банки научились эффективно бороться с такими попытками и даже «отыгрывать» назад, отменяя соответствующие решения судов. Однако, зачастую залоговое имущество за прошедшее время уже не раз сменило владельца.
Именно о таком случае пошла речь на портале Право Украины. Автор темы в 2012 году приобрел на вторичном рынке у продавца-физлица квартиру, сделал в ней ремонт и был намерен наконец заселиться. Но от знакомых ему совсем недавно стало известно, что данная квартира еще в 2007 году была передана тогдашним владельцем банку в ипотеку в обеспечение обязательств по кредиту.
Позднее заемщик-ипотекодатель, используя механизм банкротства физлица-предпринимателя, вывел квартиру из ипотеки и продал третьему лицу. До того, как попасть к сегодняшнему собственнику квартира сменила еще нескольких владельцев.
В свою очередь, за это время банк смог добиться отмены постановления суда о банкротстве и уступил долг, обеспеченный ипотекой квартиры, коллекторам.
Соответственно, пользователя портала, владеющего квартирой ныне, заинтересовало, могут ли коллекторы в такой ситуации обратить взыскание на квартиру, а также можно ли как-то обезопасить себя от риска остаться и без жилья, и без денег, если не рассматривать вариант срочной продажи квартиры?
Позиция 1. Особого риска для нынешнего собственника нет по целому ряду причин. Во-первых, ипотека уже была прекращена, иначе бы не удалось осуществить первую продажу, и не была возобновлена (иначе нотариус бы не удостоверил сделку). Во-вторых, ни банк, ни коллекторы не являлись и не являются собственниками квартиры, то есть не имеют возможности применять виндикацию. В-третьих, автор темы является добросовестным приобретателем, поскольку не знал и не мог знать (из-за исключения записи из Государственного реестра ипотек) о том, что квартира имеет какое-либо обременение, а также приобретал квартиру не у должника-банкрота, а у совершенно другого лица, которое также было далеко не первым покупателем квартиры.
Позиция 2. Стоит учитывать, что ст. 23 Закона «Об ипотеке» предусматривает сохранение действия ипотеки при смене собственника предмета ипотеки даже в случае, если новый собственник не знал о наличии этого отягощения. Следовательно, коллекторы (как лица, приобретшие права банка-кредитора) сохраняют право обращения взыскания на квартиру независимо от того, кто на данный момент является ее собственником.
Поэтому в подобной ситуации самым эффективным способом защитить интересы нынешнего владельца квартиры все же остается ее продажа. В таком случае нынешнему собственнику удастся хотя бы сохранить денежные средства.
Однако при подобном способе действий автор темы может подпасть под действие ст. 661 Гражданского кодекса. То есть речь идет о том, что покупатель, которому нынешний собственник квартиры продаст ее, сможет в случае обращения взыскания по ипотеке требовать от нынешнего собственника компенсации понесенных убытков. Впрочем, данное утверждения также стало поводом для отдельного спора.
Позиция 3. Соглашаясь с первой частью выводов предыдущей позиции (о том, что кредитор сохранил право обращения взыскания на предмет ипотеки), следует помнить еще и о сроках, ведь заемщик перестал выплачивать обеспеченный ипотекой кредит достаточно давно. Вполне возможно, что срок исковой давности к ипотекодателю уже прошел. Но утверждать что-либо определенное без ознакомления с кредитным договором, договором ипотеки и фактическими обстоятельствами отношений между заемщиком и банком, в частности когда возникла задолженность, – просто-напросто невозможно.
Мнение юристов проекта: Прежде всего, отметим, что существующая судебная практика складывается не в пользу нынешнего владельца квартиры. Суды, базируясь на ст. 23 Закона «Об ипотеке» и п. 36 постановления Пленума ВССУ № 5 от 30.03.2012, указывают, что добросовестный приобретатель должен признаваться ипотекодателем и нести соответствующие обязанности независимо от того, знал ли он о наличии отягощения на момент приобретения недвижимого имущества.
В судах первой и апелляционной инстанции владельцу имущества иногда удается доказать применимость Позиции 1. Но в кассационной инстанции такие решения отменяются. В качестве примера можно привести определение ВССУ по делу № 6-17277св13 от 19.06.2013.
А вот идея с пропуском срока исковой давности для обращения взыскания на предмет ипотеки может быть джокером. Правильнее сказать, что в данной ситуации речь идет о пропуске банком и коллекторами срока исковой давности по требованиям к основному должнику. Это следует из ст. 266 ГК и п. 31 постановления Пленума ВССУ № 5 от 30.03.2012, в которых требование об обращении взыскания на залоговое имущество признается дополнительным требованием по отношению к требованию о возврате кредита.
По умолчанию в данной ситуации речь идет об исковой давности в 3 года (если кредитным договором не был определен больший срок). Началось ее течение с момента, когда банк узнал или должен был узнать о действии заемщика, которое давало право на обращение в суд с требованием о возврате кредита. Основания для этого предусмотрены кредитным договором, но, скорее всего, речь идет о неуплате определенного количества регулярных платежей по кредиту или о невыполнении требования банка досрочно погасить кредит после допущенной просрочки.
При этом смена сторон в обязательстве, согласно ст. 262 ГК, никак на течение срока исковой давности не влияет.
В то же время, если банк или коллекторская структура, которой уступлены права требования по кредитному договору, успели в рамках срока исковой давности подать иск к должнику с требованием вернуть долг, можно констатировать, что они сохранили право требования к нынешнему владельцу переданного в ипотеку имущества. Это подтверждает позиция абз. 2 п. 9 постановления Пленума ВССУ № 5 от 30.03.2012.
Следовательно, новый собственник квартиры имеет шанс успешно отстоять свои права в связи с пропуском исковой давности лишь при наличии следующих условий:
1) с момента возникновения у банка права требовать погашения долга за счет предмета ипотеки прошел больший календарный срок, нежели предусмотренный законом или договором срок исковой давности;
2) кредитор (банк или коллекторы) не успел подать иск к заемщику с требованием о погашении кредита в рамках исковой давности;
3) заемщик не предпринимал каких-либо действий, которые бы свидетельствовали о признании им своего долга;
4) не было никаких оснований для приостановки течения срока исковой давности.
В противном случае ему будет необходимо прибегать к другим способам защиты своей собственности, которыми активно пользуются должники, либо следовать совету Позиции 2 – срочно продавать проблемную квартиру.
Конечно, можно удовольствоваться тем, что в случае обращения взыскания на предмет ипотеки к автору темы перейдет право требования к заемщику, поскольку в данной ситуации он фактически является имущественным поручителем по отношению к должнику. Однако вряд ли такой вариант можно считать приемлемым.
Впрочем, в аналогичных обстоятельствах есть еще одна возможность. Можно пытаться признать договор купли-продажи недвижимости недействительным на основании того, что он был совершен под влиянием ошибки. В таком случае можно будет добиться реституции. Но одновременно возникает риск того, что продавец будет требовать возмещения убытков, причиненных ошибкой покупателя. Кроме того, в данной ситуации применение такого метода осложняется тем, что в квартире уже сделан ремонт и владельцу необходимо каким-либо образом вернуть свои деньги.
ВЫВОД:
Фактически в такой ситуации законодательство полностью на стороне кредитора-ипотекодержателя. Владельцу недвижимости, внезапно обнаружившему наличие «чужой» ипотеки (ранее снятой в последствии отмененным судебным решением), откровенно не позавидуешь. К нему по умолчанию переходят все обязанности ипотекодателя.