Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Один из пользователей портала Право Украины столкнулся в своей практике с достаточно интересной ситуацией, касающейся сделок с недвижимостью.

Предприятие в ноябре 2003 года купило у другого юридического лица объект недвижимости. Сделка была оформлена письменным договором без нотариального удостоверения, поскольку действовавший на тот момент Гражданский кодекс (далее – ГК 1963 года) не содержал требования об обязательном удостоверении у нотариуса договоров отчуждения недвижимости, сторонами которых выступали только юридические лица. Сам договор нигде не регистрировался, как не регистрировалось и право собственности предприятия в БТИ.

И лишь в 2013 году предприятие зарегистрировало свое право в порядке Закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и их отягощений». При прохождении этой процедуры Госрегистратор принял в качестве правоустанавливающего документа договор 2003 года.

Однако при попытке продать данный объект предприятие столкнулось с трудностями – нотариус отказался принимать договор 2003 года в качестве правоустанавливающего документа в связи с тем, что он не был заверен нотариально. Вариант решения проблемы, предлагаемый нотариусом, заключается в подаче иска с требованием признать договор 2003 года заключенным.

Пользователя портала такой метод не устраивает. При этом по тем или иным причинам не подходит и смена нотариуса. Поэтому необходимо найти другой способ, который бы, в идеале, помог убедить нотариуса изменить позицию и признать существующий договор надлежащим правоустанавливающим документом.

Позиция 1. В данной ситуации лучше всего обжаловать в суде отказ нотариуса совершать нотариальное действие. Для этого необходимо получить письменный отказ нотариуса, а в судебном процессе обосновать то, что договор 2003 года, несмотря на отсутствие нотариального заверения, является надлежащим правоустанавливающим документом. Если это будет подтверждено судебным решением, у нотариуса не будет никаких оснований для отказа в заверении новой сделки.

Позиция 2. Стоит рассмотреть возможность признать право собственности предприятия в судебном порядке. В таком случае правоустанавливающим документом будет решение суда, которое прямо предусмотрено в качестве такового в Порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины.

Мнение юристов проекта: Источник описанной проблемы кроется в формулировке п. 1.2 главы 2 раздела II Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины и восприятии его конкретным нотариусом. Данная норма в числе правоустанавливающих документов, подаваемых нотариусу при осуществлении сделки по отчуждению недвижимости, прямо указывает именно нотариально заверенные договоры купли-продажи недвижимости.

В то же время стоит обратить внимание на то, что приводимый список правоустанавливающих документов завершается словом «тощо», то есть он не является исключительным и нотариусу не возбраняется принимать иные правоустанавливающие документы. Но в описанном случае нотариус почему-то «не заметил» этого уточнения Минюста.

Необходимо отметить, что п. 27 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений в этом отношении выписан лучше, включая в состав правоустанавливающих документов любой договор, соответствующий требованиям законодательства. При этом подразумевается, что необходимо было соблюдать именно действовавшие на момент заключения требования нормативных документов. Следовательно, госрегистратор смог без лишних возражений принять договор, соответствовавший законодательству 2003 года.

На тот момент, действительно, ни ГК 1963 года, ни Закон «О собственности», никакой-либо иной документ не связывал момент возникновения права собственности на объект недвижимости с фактом государственной регистрации такого права. С 2002 года существовала лишь регистрация вещных прав на недвижимость в БТИ, осуществлявшаяся на основании Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество. Но эта процедура лишь фиксировала наличие прав и никак не влияла на факт их возникновения, что неоднократно отражалось в судебных решениях.

Поэтому применению подлежала общая норма ст. 128 ГК 1963 года, согласно которой право собственности возникало с момента передачи вещи, если иное не было предусмотрено договором. В описанном на портале случае, скорее всего, таким моментом был момент подписания акта приема-передачи объекта недвижимости либо момент фактического начала использования объекта новым собственником.

Что касается надлежащей формы договора, то по состоянию на ноябрь 2003 года ГК 1963 года, а именно ст. 227, устанавливал обязательность нотариальной формы для договора купли-продажи жилого дома лишь при условии, что, хотя бы одной из его сторон являлось физическое лицо. При этом ст. 47 ГК 1963 года недвусмысленно указывала, что нотариальная форма соглашений обязательна лишь для тех случаев, когда это прямо предусмотрено законом. В остальных случаях для соглашений между субъектами хозяйствования достаточно и простого письменного соглашения (ст. 44 ГК 1963 года, при этом ст. 43 ГК 1963 года при определенных условиях разрешала даже устные соглашения). Такие выводы, в частности, отражены в п. 6 и 7 разъяснения Высшего арбитражного суда от 12.03.99 № 02-5/111 в редакции, действовавшей на момент заключения договора.

Таким образом, следует согласиться, что простой письменный договор купли-продажи объекта недвижимости между субъектами хозяйствования, заключенный в 2003 году, полностью соответствовал требованиям законодательства. Отдельно стоит отметить письмо Госкомпредпринимательства от 27.08.2003 № 5085 о форме договора купли-продажи нежилого помещения между физлицом-СПД и другим субъектом хозяйствования, в котором отражена та же точка зрения. Кстати, это достаточно четко отражено и в письме Минюста от 16.01.2004 № 19-32/64, акцентирующем внимание на том, что с 1 января 2004 года подлежат нотариальному заверению все договоры купли-продажи недвижимости независимо от их субъектного состава.

Всю приведенную аргументацию можно использовать в разговоре с нотариусом, отдельно упирая на то, что п. 1.2 главы 2 раздела II Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины содержит не исключительный перечень правоустанавливающих документов на недвижимость. Однако, если нотариус все же заупрямится и нет возможности сменить его (например, покупатель настаивает на проведении сделки именно у этого специалиста), придется обращаться в суд.

В приведенной ситуации предпочтение стоит отдать Позиции 1, поскольку остальные мнения вызывают ряд серьезных возражений.

Такой инструмент, как признание договора заключенным в судебном порядке, не применим в данной ситуации по следующим причинам: речь идет о сделке купли-продажи недвижимости, осуществленной до момента вступления в силу ст. 657 Гражданского кодекса 2003 года, предусматривающей обязательное нотариальное заверение таких договоров. Следовательно, договор по нормам законодательства, действовавшим по состоянию на ноябрь 2003 года, уже является заключенным.

В свою очередь, попытка признать право собственности в судебном порядке приводит к следующим трудностям. Во-первых, придется сымитировать спор о праве собственности для того, чтобы получить ответчика и/или истца. Во-вторых, право собственности уже зарегистрировано за предприятием и, вполне возможно, возникнут проблемы при попытке внести новые сведения о том же собственнике в реестр после получения судебного решения о признании права собственности. 

 

ВЫВОД:

В ситуации, когда нотариус отказывается принять в качестве правоустанавливающего документа на недвижимость договор купли-продажи, заключенный до 2004 года между двумя субъектами хозяйствования в простой письменной форме, проще всего пойти к другому нотариусу.

Если это невозможно по тем или иным причинам, стоит попытаться разъяснить, что до 1 января 2004 года законодательство не предусматривало обязательного нотариального заверения таких договоров, а Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины содержит неисключительный перечень правоустанавливающих документов.

Если же нотариус все же продолжает упорствовать, необходимо получить от него письменный отказ в совершении нотариального действия и обжаловать его в суде. В ходе процесса необходимо добиться установления факта того, что договор все же является правоустанавливающим документом.

 


Получите за 15 минут консультацию юриста!