Запрет субаренды – одно из прав арендодателя, которое нередко реализуется на практике. С этим столкнулся и один из пользователей портала Право Украины, который представляет интересы юридического лица – арендатора торгового помещения (далее – арендатор). Это юридическое лицо осуществляет торговую деятельность на указанной площади. При этом у арендатора возникла необходимость разместить в этом же помещении нескольких ФЛП, которые должны будут также заниматься торговлей. Но здесь возникла проблема, так как субаренда помещения запрещена договором. Однако это обстоятельство арендатор не воспринимает как непреодолимое препятствие, в связи с чем пользователь просит помощи на портале о том, каким договором можно заменить субаренду в данном случае (попросту – ее скрыть). Иными словами, как возможно узаконить торговлю ФЛП на торговых площадях, пребывающих в пользовании у юридического лица?
Позиция 1. В данном случае необходимо создать рабочие места и сдавать их в аренду. Здесь не будет иметь место субаренда, поскольку будет арендоваться не помещение или его часть, а именно рабочее место.
Позиция 2. Если договор аренды устанавливает запрет на субаренду, то любая форма поднайма здесь исключена, в том числе и аренда рабочих мест.
Позиция 3. В данном случае возможно использовать договор между арендатором и частными предпринимателями, предусматривающий какую-либо совместную деятельность контрагентов. Условиями данного договора можно предусмотреть осуществление своих обязательств частными предпринимателями в данном торговом помещении.
Мнение юристов проекта: Наиболее активная дискуссия в теме возникла по поводу возможности заключения договоров аренды рабочих мест для фактической субаренды частей помещений. То есть в таком варианте предполагается рассмотрение рабочего места в отдельности от помещения. Однако в этом случае рабочие места как с фактической, так и с юридической точки зрения будут частями торгового помещения. Соответственно, на них будет распространяться правовой статус всего помещения. Правовым обоснованием этому служит ч. 1 ст. 187 Гражданского кодекса, определяющая, что составной частью вещи является все то, что не может быть отделено от вещи без ее повреждения или существенного обесценивания (ведь ключевое значение имеет территория, которую занимает рабочее место, а не его материальное воплощение). Также стоит упомянуть и о ч. 2 ст. 187 ГК, определяющей, что при переходе права на вещь ее составные части не подлежат обособлению. То есть территория рабочего места в торговом помещении будет его частью в любом случае (в том числе, если рабочее место было создано до момента заключения договора аренды). Соответственно, на него будет распространяться запрет субаренды.
Исходя из этого, даже если территорию торгового помещения разделить на рабочие места, их сдача в аренду будет считаться субарендой. Это объясняется тем, что содержанием «правоотношений субаренды» (как и аренды) является пользование вещью. Соответственно, в данной ситуации подразумевается, что в договоре между арендатором и частным предпринимателем об аренде рабочего места будет указываться его месторасположение. При этом весь перечень месторасположений возможных рабочих мест будет в пределах торгового помещения (что и будет отражено в договорах с ФЛП). Это и сведет такие правоотношения к субаренде части торгового помещения.
Возвращаясь к тому, что предметом договора аренды помещения является его территория – что бы ни подразумевалось под понятием «рабочее место» (отдельное помещение, стойка и т. п.), если его аренда будет неизбежно сопряжена с использованием площади торгового помещения, в данном случае следует говорить о субаренде.
Учитывая это, заключение договора аренды рабочих мест для сокрытия субарендных правоотношений чревато:
1) признанием такой сделки притворной;
2) установлением того, что арендатором допущено нарушение условий договора аренды;
3) наступлением для арендатора нежелательных правовых последствий, предусмотренных договором, в случае нарушения им договорного предписания о невозможности передачи торгового помещения в субаренду.
Похожее можно сказать и о договоре о совместной деятельности как предложенном варианте выхода из указанной ситуации. Какой бы не была деятельность частных предпринимателей согласно условиям договора с арендатором, она будет сводиться к торговле на территории торгового помещения. При этом договором каким-либо образом будет предусмотрено взаимовыгодное сотрудничество, предусматривающее размещение частного предпринимателя в торговом помещении взамен каких-либо действий с его стороны в пользу арендатора. То есть в любом случае здесь будет подразумеваться оплатное пользование торговым помещением. Исходя из этого, следует признать, что любая территориальная привязка торговой деятельности частных предпринимателей к арендуемому помещению будет прямо или косвенно соответствовать арендным правоотношениям. Потому и создание сложных «схемных» договорных правоотношений крайне вероятно приведет к негативным правовым последствиям для арендатора.
Исходя из этого, все сводится к тому, что любой вид договорных отношений, скрывающий фактическую субаренду, не является безопасным решением (с правовой точки зрения) в данной ситуации. Потому стоит согласиться с мнением, что аренда рабочих мест, по сути, будет субарендой торгового помещения.
ВЫВОД:
В описанном автором темы случае арендатору придется подчиниться условию договора, исключающему передачу торгового помещения в поднаем. Поскольку размещение на территории торгового помещения ФЛП, осуществляющих свою торговую деятельность, фактически является субарендой. Потому здесь остается лишь порекомендовать арендатору обратиться к арендодателю с инициативой о внесении изменений в договор аренды, предусматривающих возможность субаренды.