Для понимания особенностей залога имущественных прав на недвижимость определимся с терминологией.
Из положений ст. 190 Гражданского кодекса следует, что имущественные права считаются вещными правами, а также имуществом в понимании гражданского права.
Вещными правами, которым дано определение в Законе «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», считаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, а именно: право владения, право пользования, право распоряжения, а также специфические права – право на осуществление деятельности, право пользования природными ресурсами, право требования. Список прав не является исчерпывающим, так как сюда же можно отнести и права интеллектуальной собственности. Гражданским кодексом регулируются имущественные права на чужое имущество, такие как сервитут, эмфитевзис, суперфиций, право владения чужим имуществом.
Недвижимым имуществом считаются земельные участки, объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. Также к недвижимости могут быть отнесены воздушные и морские судна, судна внутреннего плавания, космические объекты и другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации (ст. 181 ГК).
Согласно ст. 546 ГК залог является одним из видов обеспечения выполнения обязательства. Обязательством, в свою очередь, является правоотношение, в котором должник должен совершить в пользу кредитора определенное действие (передать имущество, выполнить работу, предоставить услугу, оплатить деньги) или воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника выполнения его обязанности (ст. 509 ГК).
К вопросам залога имущественных прав применяются положения § 6 Главы 49 ГК, законов «О залоге», «Об ипотеке», подзаконных актов, а также позиции, изложенные судами в разъяснениях и судебных решениях.
Итак, в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника, если иное не установлено законом (право залога определено в ст. 572 ГК).
Предметом залога может быть любое имущество (вещь, ценные бумаги, имущественные права), которые могут быть отчуждены залогодателем и на которые может быть обращено взыскание (ч. 1 ст. 576 ГК).
Отдельным видом залога является ипотека как залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя (ст. 575 ГК). Причем для целей ипотеки имущественные права также считаются недвижимостью.
В данной статье, ввиду актуальности, особое внимание уделено особенностям залога имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено.
Частью 2 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в действующей редакции определено, что условием для передачи в ипотеку имущественных прав на незавершенный строительством объект, который станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, является документальное подтверждение права на приобретенное в собственность имущество в будущем. При этом обременение такой недвижимости ипотекой подлежит государственной регистрации независимо от того, кто является собственником имущества на момент заключения ипотечного договора.
В соответствии с Законом Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным долгом и ипотечных сертификатах» ипотека возникает в соответствии с этим Законом и Законом «Об ипотеке» в отношении недвижимого имущества, объектов незавершенного строительства и имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено.
Следует также отметить, что имущественные права на объект незавершенного строительства были отнесены к предмету ипотеки с принятием Закона Украины от 25.12.2008 года № 800-VI «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилого строительства». Этим Законом были внесены изменения в законодательные акты Украины, в частности, в Закон «Об ипотеке». До этого момента ст. 5 Закона «Об ипотеке» прямо не определяла имущественные права как предмет ипотеки.
Согласно ч. 2 ст. 583 ГК залогодателем может быть собственник вещи или лицо, которому принадлежит имущественное право, а также лицо, которому собственник вещи или лицо, которому принадлежит имущественное право, передали вещь или имущественное право с правом их залога.
В 2005 – 2007 годах в Украине имели место массовые заключения кредитных договоров и обеспечивающих их ипотечных договоров, по которым в ипотеку передавались имущественные права на еще не построенную недвижимость (квартиры, нежилые помещения).
2013 год был ознаменован принятием Верховным Судом Украины (далее – ВСУ) ряда судебных решений относительно особенностей залога (ипотеки) имущественных прав на объекты незавершенного строительства. И как раз большая доля таких решений касается так или иначе ипотечных договоров, которые заключались в вышеуказанный период.
В постановлении по делу № 6-168цс12 от 30.01.2013 года ВСУ разъяснил, что имущественное право на объект незавершенного строительства можно определить как «право ожидания», которое является составною частью имущества как объекта гражданских прав. Это ограниченное вещное право, по которому собственник этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества, и которое удостоверяет правомочность собственника получить (и оформить) право собственности в будущем на недвижимость. То есть сам объект фактически еще не возник, но право на него уже существует, поскольку деньги за этот будущий объект уже заплачены застройщику.
В ситуации, сложившейся по делу в сентябре 2007 года, между банком и застройщиком были заключены кредитный и ипотечный договоры, в ипотеку застройщик без согласия заказчиков передал имущественные права на будущие квартиры, которые после завершения строительства продолжили бы быть предметом ипотеки уже в качестве завершенных квартир. При этом еще в августе 2005 года заказчики рассчитались с застройщиком за будущие квартиры.
В данном постановлении установлена следующая позиция: имущественные права на квартиру в незавершенном строительством доме (стоимость которой была оплачена заказчиками по договору строительного подряда) согласно редакции Закона «Об ипотеке», действовавшей на момент возникновения спора, не могли быть предметом залога. Застройщик неправомерно передал в ипотеку указанные имущественные права без согласия заказчиков на такую передачу. Таким образом, ипотечный договор является недействительным, поскольку заключен с нарушением ч. 2 ст. 583 ГК и ст. 5 Закона «Об ипотеке» в действующей на момент заключения договора редакции.
В постановлении по делу № 6-36цс13 от 15.05.2013 года ВСУ в целом поддержал свою позицию, изложенную выше, при этом обозначив, что имущественное право на объект незавершенного строительства, которое является предметом ипотечного договора, – это обусловленное право приобретения в будущем права собственности на недвижимое имущество (право с отлагательным условием). Такое право возникает тогда, когда выполнены определенные, но не все правовые предусловия, необходимые и достаточные для приобретения права собственности.
При этом ВСУ отметил, что «…понятие «ипотека имущественных прав» и регулирование отношений при передаче в ипотеку имущественных прав в этом Законе отсутствуют» (речь идет о Законе Украины «Об ипотеке» в редакции, действующей по состоянию на 18.09.2007 года, т. е. дату заключения ипотечного договора в данном деле).
В постановлении по делу № 6-72цс13 от 04.09.2013 года ВСУ, по сути, конкретизировал лишь одно основание для признания недействительным ипотечного договора, по которому в ипотеку были переданы имущественные права на квартиру. Таким основанием является отсутствие согласия текущего инвестора (истец), полностью оплатившего стоимость будущей квартиры, на передачу застройщиком в залог имущественных прав на недостроенный объект.
В то же время ВСУ подчеркнул, что «… в соответствии со ст. ст. 1, 5 Закона Украины «Об ипотеке» (в редакции, действующей на момент заключения ипотечного договора в декабре 2007 года) залог имущественных прав на недвижимость, строительство которой не закончено, регулируется правилами, определенными данным Законом».
Как видно, правовые заключения ВСУ, изложенные с разницей в четыре месяца, несколько разнятся, поскольку ВСУ все-таки указывает, что именно Законом «Об ипотеке» урегулирована передача в залог имущественных прав на объект незавершенного строительства, и не говорит о недействительности ипотечного договора в силу того, что в ипотеку переданы именно имущественные права.
А это означает, что факт передачи имущественных прав на объект незавершенного строительства в ипотеку сам по себе не влечет недействительности ипотечного договора. Критичным является установление факта наличия или отсутствия согласия инвестора (заказчика), который в будущем станет собственником объекта, на передачу имущественных прав на будущий объект в ипотеку. При этом существенную роль играет факт оплаты инвестором (заказчиком) стоимости будущего объекта до момента заключения ипотечного договора без согласия инвестора.
Такой вывод подтверждается и позицией ВСУ, высказанной в постановлении по делу № 6-45цс13 от 12.06.2013 года.
Помимо изложенного в постановлении по делу № 6-51цс13 от 04.09.2013 года, ВСУ также указывает, что договор ипотеки, которым обеспечивается выполнение основного обязательства, является сделкой по распоряжению имущественными правами инвестора, а не просто способом обеспечения выполнения обязательства лицом.
ВЫВОДЫ:
Исходя из всего вышесказанного, можно сделать несколько выводов:
1. Вопросы, касающиеся передачи в залог имущественных прав на недвижимость, в частности, недостроенную, постепенно приобретают характер определенности на законодательном уровне.
2. Верховный Суд Украины в 2013 году определил направление формирования судебной практики по ряду дел, связанных с передачей имущественных прав на недвижимость в ипотеку.
3. Основными фактами, которые необходимо, среди прочего, учитывать при подготовке позиции по делу и прогнозировании результатов судебного разбирательства, являются:
– факт наличия согласия инвестора (заказчика), который станет собственником объекта незавершенного строительства, на заключение ипотечного договора без его участия, например, застройщиком;
– факт оплаты стоимости объекта незавершенного строительства инвестором (заказчиком) на момент заключения ипотечного договора без участия инвестора.
4. Сам по себе факт передачи в ипотеку имущественных прав на объект незавершенного строительства не является основанием для признания ипотечного договора недействительным.
5. Верховный Суд фактически дал определение имущественного права на объект незавершенного строительства как обусловленного права приобретения в будущем права собственности на недвижимое имущество (права с отлагательным условием), которое возникнет при выполнении определенных условий, в частности, оплаты стоимости будущего объекта.