Сделки с недвижимостью потенциально несут в себе большое количество рисков. Как учесть все ключевые нюансы до заключения договора — в статье.
Заключение сделки купли-продажи недвижимости предполагает определенный алгоритм действий, которые позволят снизить риски приобретателя и избежать дальнейшего оспаривания договора. Условно эти действия можно разделить на четыре этапа. Рассмотрим подробнее каждый из необходимых шагов, которые будут актуальны, даже если Вы решите купить квартиру новостройках, равно как и в случае покупки недвижимости на вторичном рынке жилья.
Проверка объекта недвижимости
Проверка объекта и документов на него. Проверку приобретаемого объекта целесообразно осуществлять в двух направлениях. По аналогии с налоговыми проверками можно выделить «выездные» и «камеральные» проверки.
«Выездная» проверка может осуществляться без участия юриста. Уполномоченный представитель покупателя должен осмотреть объект и зафиксировать его состояние, в том числе состояние коммуникаций. По итогам рекомендуем изложить результат осмотра в докладной записке с приложением фотоматериалов.
Так, в одном из дел покупателю не удалось в судебном порядке расторгнуть договор купли-продажи помещения ввиду обнаруженных им в процессе эксплуатации недостатков. Причиной стал тот факт, что акт приема-передачи был подписан без замечаний, претензии покупателя по количественным и качественным характеристикам недвижимого имущества в акте отражены не были.
В другом деле покупатель требовал уменьшения стоимости договора, ссылаясь на обнаружение скрытых строительно-монтажных дефектов. Однако суд отказал в удовлетворении заявленных требований, мотивировав это тем, что акт приема-передачи имущества подписан сторонами без замечаний и разногласий. Следовательно, продавец не отвечает за сохранность имущества и его дальнейшее техническое состояние.
«Камеральная» проверка недвижимости предполагает истребование у продавца следующих документов на объект:
- выписки из ЕГРН;
- основания права собственности;
- экспликации помещений;
- поэтажного плана;
- документов на коммуникации.
Получение документов оформите актом приема-передачи, даже если их прислали по электронной почте или в виде ссылки на облачный сервис.
Для объекта, являющегося новостройкой или расположенного в новостройке, запрашивайте комплект строительной (проектной) документации и проверяйте его фактическое состояние на соответствие проектной документации. Так, в одном из дел департамент строительства обратился в суд с иском к собственнику здания, требуя снести незаконно возведенный третий этаж, который предыдущий собственник здания сделал из чердака.
Типичные проблемы объектов недвижимости, которые часто выявляются на этапе камеральных проверок: наличие неузаконенных перепланировок, проблемы с оформлением коммуникаций, ошибки в документах, отсутствие документов.
Для сложных, многосоставных, дорогих объектов истребуйте всю историю их возникновения и перехода прав. Это позволит выявить потенциальные риски.
Проверка земельного участка. Наряду с самим объектом стоит проверить и земельный участок, на котором этот объект расположен, его правовой статус, историю формирования, наличие специальных зон. К примеру, в одном из дел прокуратура в судебном порядке изъяла у дачного некоммерческого партнерства крупный земельный участок с расположенным в его пределах водоемом. При этом с момента образования спорного участка прошло уже больше 15 лет.
Получение экспертной оценки. Юрист, который не занимается ежедневно сопровождением сделок по отчуждению недвижимости, вряд ли самостоятельно разберется в нюансах и с ходу сможет проверить отсутствие проблем и ошибок в технической документации. Поэтому рекомендуется привлечь специализированную экспертную организацию, которая проверит техническое состояние объекта, коммуникаций, их соответствие нормативам, комплектность технической документации, а также проведет оценку рыночной стоимости объекта. Это позволит не только выявить проблемы с техническими документами и состоянием самого объекта, но и зафиксировать добросовестность приобретателя: объект покупается по рыночной стоимости, покупатель досконально подошел к его проверке.
В то же время покупатель может потребовать у продавца до сделки устранить какие-то недостатки, исправить ошибки в документах, что-то из них восстановить или предоставить скидку от стоимости объекта, чтобы покупатель мог потратить сэкономленные средства на приведение документов в порядок.
По итогам проверки объекта рекомендуем подготовить документ, отражающий содержание и результат проверки.
Проверка контрагента при покупке недвижимости
Помимо досье по приобретаемому объекту, необходимо сформировать досье на контрагента. За основу проверки возьмите критерии должной осмотрительности налогоплательщика.
Формирование досье можно начать со сбора и анализа информации о контрагенте, его учредителях, бенефициарах и топ-менеджерах в интернете и проверки их репутации. Понятно, что не вся имеющаяся в свободном доступе информация соответствует действительности, но большое количество негативных сведений должно вас насторожить. Даже если это результат информационной атаки на вашего потенциального контрагента, есть повод задуматься, не приведет ли удар по продавцу к оспариванию сделки и каким образом можно подстраховаться.
Запросите у продавца комплект учредительных документов и документов, подтверждающих полномочия лица, которое будет подписывать от его имени договор купли-продажи. Также соберите информацию из всех общедоступных государственных источников. На сайте налоговой службы можно узнать адрес регистрации юрлица, проверить, не дисквалифицирован ли гендиректор, нет ли задолженности по уплате налогов/сборов и не инициирована ли процедура банкротства юрлица. На предмет банкротства стоит также проверить лиц, являющихся участниками юридического лица.
С сайта судебных приставов получите информацию об имеющихся в отношении продавца исполнительных производствах. Большое количество подобных споров с участием продавца, особенно в качестве ответчика, должно по меньшей мере насторожить покупателя.
Продавцу также можно задать вопрос относительно имеющихся у него кредитных обязательств и перспектив их неисполнения. Это напрямую влияет на риски оспаривания вашей сделки потенциальными кредиторами продавца. Однако такая информация обычно носит конфиденциальный характер, поэтому получить ее в большинстве случаев затруднительно.
Структурирование сделки
После сбора необходимых данных об объекте и контрагенте и принятия финального решения заключить сделку целесообразно формализовать договоренности, достигнутые сторонами, в виде схемы ее совершения. Типичные базовые блоки схемы сделки:
- фиксация воли сторон на совершение сделки;
- обсуждение с контрагентом базовых условий сделки, включая цену и сроки передачи объекта;
- форма и вид заключаемого (-ых) договора (-ов);
- расчет налоговой нагрузки, налоговое планирование;
- порядок расчетов между сторонами, гарантии;
- план действий по совершению сделки;
- расходы на совершение сделки и их распределение между сторонами.
Подготовка проекта договора купли-продажи
Анализ судебной практики позволяет дать следующие рекомендации по заключению договора купли-продажи недвижимости.
1. В договоре максимально четко опишите объект недвижимого имущества, передаваемого по сделке, включая все его характеристики и документы, которыми эти характеристики закреплены. Так, покупателю пришлось обращаться с иском к департаменту городского имущества г. Москвы, требуя внести изменения в договор купли-продажи нежилого помещения, указав его кадастровый номер. Без этого он не мог зарегистрировать право собственности.
2. Договор обязательно должен содержать цену отчуждаемого объекта недвижимости. Если по одному договору продается несколько объектов недвижимости, целесообразно конкретизировать стоимость каждого из них. Указание в договоре общей цены продаваемого имущества не противоречит гражданскому законодательству, но недобросовестная сторона может ссылаться по этому основанию на незаключенность договора.
3. Договор должен быть подписан уполномоченным представителем стороны. Если продавцом выступает юридическое лицо, то это либо руководитель, сведения о котором содержатся в протоколах/решениях организации, либо уполномоченный представитель, действующий на основании доверенности. В отсутствие согласия представляемого суд признает сделку недействительной.
4. В случае заключения предварительного договора, содержащего условие о выплате всей цены будущей недвижимости или существенной ее части до заключения основного договора, он квалифицируется как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.
5. Предварительный договор купли-продажи должен отвечать требованиям относительно согласования существенных условий о цене и объекте. В одном из дел суды отказали в удовлетворении требований продавца об обязании покупателя заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора. Отказ судов мотивирован признанием содержащегося в предварительном договоре условия о месте расположения имущества несогласованным, а самого договора — незаключенным.
В другом деле суд признал предварительный договор купли-продажи незаключенным ввиду несогласования условия об объекте договора: стороны конкретизировали нежилые помещения, передаваемые по договору, лишь с помощью адреса здания, их общей площади и стоимости, не обозначив в договоре кадастровый номер или проектную документацию.
6. Закрепите в договоре заверения об обстоятельствах. Действенным механизмом защиты сторон и минимизации рисков выступает закрепление в договоре условий, гарантирующих те или иные обстоятельства заключения сделки. В случае их несоблюдения выплачиваются убытки или неустойка.
7. Подписывайте акт приема-передачи недвижимого имущества только в момент фактической передачи объекта. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не считается исполненным. В связи с этим акт следует подписывать лишь после фактического освобождения объекта прежним собственником и фактического поступления недвижимости во владение покупателя.