Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

На протяжении нескольких последних лет мы являемся свидетелями реформы в строительной отрасли, когда в контексте децентрализации полномочия в сфере государственного архитектурно-строительного (далее – ГАС) контроля перешли к местным органам самоуправления. После этого началась работа на местах по созданию органов по вопросам ГАС контроля при исполнительных органах местных советов.

Недавно принятым Верховной Радой Украины Законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности" № 1817-VIII (далее – Закон), внесен ряд существенных изменений в баланс властных полномочий и правил игры для строительной отрасли Украины, касающихся весомых игроков рынка и каждого человека в отдельности, который ориентируется на новостройки для приобретения жилья.

На первый взгляд, ключевым является переход от категорий сложности к классам последствий (ответственности) объектов строительства и отмена декларативного принципа в отношении объектов ІІІ категории сложности. Однако более глубокий анализ Закона дает основания дополнительно выделить ряд других изменений, имеющих действительно важное значение.


Отмена декларативного принципа в отношении объектов ІІІ категории сложности


В частности, Законом отменяется декларативный принцип (путем регистрации органами ГАС контроля декларации) получения права на выполнение строительных работ в отношении объектов ІІІ категории сложности, которые вместе с объектами IV категории сложности относятся к объектам строительства со средними последствиями (СС2). Таким образом, по замыслу законодателей, наиболее популярная схема, направленная на занижение категории сложности новостроек, должна быть разрушена путем усложнения процедуры получения разрешительных документов на строительство указанных объектов. Такие изменения должны вытеснить с рынка новостроек недобросовестных застройщиков, которые сознательно пользовались упрощенной процедурой получения права на выполнение строительных работ для объектов ІІІ категории сложности, а на самом деле строили объекты, проекты которых подлежали обязательной экспертизе и получению разрешения на выполнение строительных работ, и/или привлекали низкоквалифицированных подрядчиков. Отныне для осуществления строительства таких объектов можно будет привлекать только лицензированных подрядчиков.

С одной стороны, указанные изменения должны способствовать увеличению расходов на проектирование и строительство таких объектов. С другой стороны, дополнительный контроль в чувствительной зоне разрешительных документов на строительство новых объектов должен усилить уровень защиты прав инвесторов и способствовать повышению уровня качества строительства.

Изменения, связанные с проведением обязательной экспертизы проектов строительства

Согласно Закону обязательной экспертизе подлежат все объекты, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями (то есть объекты ІІІ, IV и V категорий сложности), а для их строительства необходимо будет получать разрешение на выполнение строительных работ (ранее только объекты IV и V категорий сложности). Кроме того, все проекты строительства СС2 и СС3 дополнительно подлежат обязательной экспертизе относительно соблюдения нормативов по вопросам создания беспрепятственной жизненной среды для лиц с ограниченными физическими возможностями и для других маломобильных групп населения.

Изменения, связанные с критериями классификации объектов строительства

Законом установлен ряд критериев, согласно которым к незначительным последствиям (СС1, то есть объекты І и ІІ категорий сложности) не могут быть отнесены определенные объекты, а также некоторые критерии, в соответствии с которыми объекты однозначно относятся к объектам со значительными последствиями (СС3). Большинство упомянутых критериев перекочевало в Закон из национального стандарта Украины "Определение класса последствий (ответственности) и категории сложности объектов строительства" (ДСТУ-Н Б В.1.2-16:2013), однако часть из них новая и имеет существенное значение.

Так, согласно Закону жилые дома с количеством этажей более четырех не могут быть отнесены к незначительным последствиям (СС1). Это означает, что для строительства любого жилого дома с количеством этажей более четырех экспертиза проекта строительства будет обязательной (в том числе на соответствие потребностям лиц с инвалидностью) и необходимо будет получать разрешение на выполнение строительных работ. Здания высотой более 100 м однозначно отнесены к объектам со значительными последствиями (СС3).

Переход классификации объектов строительства от категорий сложности к классам последствий (ответственности) не изменяет в сущности механизм их определения в соответствии с национальным стандартом, который принимается и утверждается Минрегиона Украины. Кроме ряда упомянутых критериев, которые непосредственно предусмотрены Законом, остальные могут быть пересмотрены и изменены путем внесения изменений в стандарт. В связи с принятием Закона в стандарт должны вноситься изменения, которые, кроме нововведений Закона, могут ввести новые критерии, которые повлияют на классификацию объектов строительства.

Изменения в процедуре получения права на выполнение строительных и подготовительных работ

Согласно Закону упрощен порядок получения права на выполнение строительных работ для объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1, то есть объекты І и ІІ категорий сложности). Вместо регистрации декларации о начале выполнения строительных работ заказчикам будет достаточно направить уведомление о начале выполнения строительных работ. В Законе также уточнено, что для строительства объектов с незначительными последствиями получение других документов разрешительного характера, кроме направления уведомления, не требуется.

Законом упрощена процедура получения права на выполнение подготовительных работ. Отныне все подготовительные работы будут осуществляться на основании направленного заказчиком строительства уведомления о начале выполнения подготовительных работ. Согласно же старой редакции Закона для вынесения инженерных сетей и удаления зеленых насаждений необходимо было зарегистрировать декларацию о начале выполнения подготовительных работ. Однако уже в новом Законе уточнено, что подготовительные работы могут выполняться в соответствии с целевым назначением земельного участка.

Следовательно, наряду с упрощением процедуры получения права на выполнение подготовительных работ усилен контроль за соответствием подготовительных работ целевому назначению земельного участка, а органы ГАС контроля получили право отменять право на выполнение подготовительных работ, полученное заказчиком на основании уведомления.

Законом исключено положение, которыми злоупотребляли органы ГАС контроля для возврата деклараций о начале выполнения строительных или подготовительных работ по формальным признакам на основании того, что в декларации заказчиком не отражено всей необходимой информации. Известны случаи, когда отказ в регистрации обосновывался отсутствием "точного адреса" объекта строительства или "неполным названием объекта строительства" и т. п. Подобные неправомерные действия со стороны органов ГАС контроля вызывали безосновательные задержки в получении права на выполнение строительных или подготовительных работ и необходимость обращения заказчиков в суд.

Таким образом, соответствующие изменения значительно упростят бюрократическую процедуру получения права на выполнение строительных и подготовительных работ для большинства обычных объектов жилой и общественной застройки. То есть благодаря изменениям, которые вносятся Законом, для получения права на строительство обычного жилого дома в абсолютном большинстве случаев будет достаточно направить уведомление в соответствующий орган ГАС контроля о начале выполнения строительных работ.

Законом также предусмотрено, что перечень строительных работ, не требующих документов, которые дают право на их выполнение, и по окончании которых объект не подлежит принятию в эксплуатацию, утверждается Кабинетом Министров Украины. На сегодняшний день соответствующий проект постановления КМУ еще не утвержден Правительством.

Изменения в основаниях для аннулирования разрешения или отмены права на выполнение строительных или подготовительных работ

В соответствии с Законом несоответствие объекта строительства проектной документации является основанием для аннулирования разрешения или отмены права на его строительство или отказа в принятии в эксплуатацию, в отличие от предыдущей редакции Закона, согласно которой для аннулирования разрешения или отмены права на строительство или отказа в принятии в эксплуатацию нужно было как несоответствие объекта строительства проектной документации, так и несоответствие объекта строительства требованиям строительных норм, государственных стандартов и правил. То есть Законом исключается ситуация, которой пользовались в случае занижения категории сложности объектов строительства, когда происходило строительство объекта с отклонением от проектной документации, но с соблюдением строительных норм, государственных стандартов и правил.

Заказчики будут вынуждены уведомлять органы ГАС контроля в течение трех дней также и в случае корректировки проектной документации на выполнение строительных работ. Это означает, что для корректировки проектов строительства объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, необходимо будет проходить их повторную экспертизу по изменениям, которые вносятся.

Законом расширен перечень оснований для аннулирования разрешения на выполнение строительных работ в отношении объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями.



Если действующим Законом допускалось аннулирование разрешения административным судом по иску органа ГАС контроля о применении такой меры реагирования в случае препятствования проведению проверки должностными лицами органа ГАС контроля, если такое препятствование было осуществлено в течение одного года после наложения штрафа за указанное нарушение, то согласно Закону разрешение на выполнение строительных работ может аннулироваться органом ГАС контроля в случае систематического (два и более раз подряд) препятствования проведению проверки должностными лицами органа ГАС контроля. Очевидно, что такое изменение не в пользу заказчиков и застройщиков.

 

То есть раньше в случае препятствования проведению проверки орган ГАС контроля должен был сначала наложить штраф, если в течение года после этого происходило повторное аналогичное нарушение, только тогда орган ГАС контроля получал право обратиться с иском в суд об аннулировании разрешения на выполнение строительных работ.


Фактически старая норма позволяла недобросовестным игрокам избегать проведения проверки в течение более одного года, а при определенных условиях вообще исключала ее проведение, не утрачивая при этом право на выполнение строительных работ. Законом такая возможность ликвидируется, однако возникает риск злоупотребления новой нормой со стороны органов ГАС контроля.

Новым основанием для аннулирования разрешения на выполнение строительных работ является отмена градостроительных условий и ограничений, которые действующим Законом вообще не были предусмотрены.

Прекращение предпринимательской деятельности физическим лицом – предпринимателем (заказчиком), смерть физического лица – заказчика или признание его безвестно отсутствующим больше не будут основаниями для аннулирования разрешения или отмены права на выполнение строительных или подготовительных работ. То есть согласно новому Закону для физических лиц исчезнет лишняя бюрократическая процедура, связанная с необходимостью переоформления разрешительных документов на выполнение строительных или подготовительных работ в случае прекращения ФЛП, смерти или признания безвестно отсутствующим заказчика. Это означает, что физические лица после ликвидации собственного ФЛП или наследники физического лица смогут продолжать строительство или подготовительные работы, а в случае смерти заказчика наследникам не придется ожидать вступления в наследство для продолжения подготовительных работ или окончания начатого строительства.

Изменения, касающиеся градостроительных условий и ограничений

Законом вносится ряд существенных изменений в градостроительные условия и ограничения (далее – ГУО), которые являются основной составляющей исходных данных для проектирования объектов строительства, а именно:

  • прямо предусмотрена возможность их отмены (1) по заявлению заказчика; (2) главными инспекторами строительного надзора в порядке осуществления ГАС надзора в случае несоответствия ГУО градостроительному законодательству, градостроительной документации на местном уровне, строительным нормам, стандартам и правилам; или (3) по решению суда;

  • отныне в ГУО могут вноситься изменения не только с согласия заказчика, но и для (1) выполнения предписаний главных инспекторов строительного надзора центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику по вопросам ГАС контроля и надзора; или (2) по решению суда;

  • Законом урегулирован порядок предоставления ГУО, их состав и содержание, в отличие от действующего Закона, в соответствии с которым указанные вопросы были урегулированы отдельным приказом Минрегиона "Об утверждении Порядка предоставления градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, их составе и содержании" от 07.07.2011 г. № 109, который теперь подлежит отмене до вступления в силу Закона;

  • Законом установлен исчерпывающий перечень документов, которые необходимо представить заказчику для получения ГУО. Отныне не нужно будет представлять ситуационный план (схему) о местонахождении земельного участка, кадастровую справку из градостроительного кадастра, очередной кадастровый план, фотофиксацию земельного участка с окружением, а требование Закона относительно необходимости представления градостроительного расчета будет действовать только до 01.01.2019 г.;

  • Законом установлен исчерпывающий состав и содержание ГУО, который значительно сокращен. Отныне в ГУО не могут включаться требования относительно архитектурных и инженерных решений, необходимости проведения инженерных изысканий, благоустройства, обеспечения условий транспортно-пешеходной связи, наличия мест для постоянного хранения автотранспорта и т. п.;

  • срок выдачи ГУО увеличен с 7 до 10 рабочих дней;

  • Законом предусмотрено ведение реестра ГУО, в котором отражаются сведения о предоставленных ГУО, а доступ пользователей к такому реестру должен осуществляться безоплатно через официальный сайт уполномоченного органа градостроительства и архитектуры.

В общем, процедура получения ГУО установлена Законом. Уменьшено количество документов, необходимых для получения ГУО, а также значительно сокращен перечень условий, которые могут включаться в ГУО.


Однако у главных инспекторов строительного надзора появилась возможность отменять ГУО или вносить в них изменения. ГУО также могут быть отменены или изменены по решению суда. В случае отмены ГУО право на выполнение подготовительных или строительных работ, приобретенное на основании представленного уведомления, подлежит отмене соответствующим органом ГАС контроля.

Согласно действующему порядку предоставления ГУО, утвержденному вышеназванным приказом Минрегиона, действие предоставленных градостроительных условий и ограничений не может быть приостановлено в связи с началом разработки, внесением изменений или обновлением градостроительной документации на местном уровне. Однако аналогичное положение не отражено в Законе. Таким образом, можно предположить, что в дальнейшем после ожидаемой отмены указанного приказа Минрегиона действие предоставленных ГУО может приостанавливаться в связи с изменениями градостроительной документации на местном уровне.

Законом предусмотрено, что ГУО, кроме того, содержат информацию о соответствии на дату предоставления ГУО целевого и функционального назначения земельного участка градостроительной документации на местном уровне. Следовательно, теоретически могут возникать ситуации, при которых целевое и функциональное назначение земельного участка может не соответствовать градостроительной документации на местном уровне, которая разработана после получения прав на земельный участок. В подобных ситуациях владелец или пользователь земли может быть ограничен в возможности получить право на выполнение строительных работ в соответствии с целевым и функциональным назначением земли, которое не соответствует градостроительной документации на местном уровне.



 
ВЫВОД:

Законом внесен ряд положительных изменений, которые призваны усовершенствовать законодательное регулирование строительной отрасли. Упрощаются разрешительные процедуры в строительстве для объектов с незначительными классами последствий (СС1). Для объектов со средними (СС2) и значительными (СС3) классами последствий, наоборот, разрешительные процедуры и требования усиливаются. Происходит перераспределение властных полномочий в сфере ГАС контроля от местных органов самоуправления в пользу центрального органа исполнительной власти.

С одной стороны, упраздняются нормы, которые лежали в основе определенных злоупотреблений со стороны должностных лиц ГАС контроля. С другой стороны, у органов ГАС контроля появятся дополнительные полномочия для воздействия на субъектов градостроительства и соответствующего реагирования на выявленные нарушения наряду с увеличением размеров штрафов за выявленные нарушения. К сожалению, Законом не устранен конфликт полномочий главных инспекторов строительного надзора, у которых сосредоточено как ГАС контроль, так и надзор.

Отныне рекомендуется при приобретении недвижимого имущества с целью дальнейшего строительства или реконструкции, а также при приобретении прав на землю проверять соответствие целевого и функционального назначения земельного участка градостроительной документации на местном уровне или возможность возникновения любого несоответствия из-за начала разработки, внесения изменений или обновления градостроительной документации на местном уровне.


Получите за 15 минут консультацию юриста!