Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Проблема обращения взыскания на предмет залога - ипотеки уже несколько раз рассматривался Верховным Судом Украины. Исследование действующего законодательства и практики его применения дает основания говорить о том, что сегодня существует два основных способа обращения взыскания на обеспеченных ипотекой требований: один судебный и один внесудебный (исполнительная надпись нотариуса). Но на деле есть еще один способ, о котором пойдет речь.

В данном обзоре мы рассмотрим способы обращения взыскания на предмет ипотеки с учетом практики применения каждого из них.


Об определении цены продажи недвижимого имущества


В соответствии с ч.1 ст. 39 Закона Украины "Об ипотеке", в случае удовлетворения искового требования об обращении взыскания на предмет залога (ипотеки) в судебном решении фиксируется общие пределы требований и все его части, которые подлежат уплате ипотекодержателю из цены предмета ипотеки; перечень и характеристики недвижимого имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования ипотекодержателя; принятие мер по обеспечению сохранности недвижимого имущества; способ реализации предмета залога; начальная цена недвижимого имущества.

Исходя из трактовки термина "цена" как формы денежного выражения стоимости вещей, имущества, товаров, работ, услуг и т. п., из анализа положений статей 38 и 39 Закона Украины "Об ипотеке", можно заключить, что определение начальной стоимости предмета ипотеки обязательно как для судебного, так и внесудебных методов обращения взыскания на предмет ипотеки. Подробнее о процедуре оценки недвижимости можно ознакомиться здесь: https://pareto.com.ua/ocenka-nedvizhimosti/

Вместе с тем, стоит обозначить, что неуказание в резолютивной части решения суда начальной цены предмета залогового имущества в конкретной денежной сумме не имеет принципиального значения и не будет однозначным основанием для отказа в удовлетворении иска.


Способы обращения взыскания на предмет ипотеки: через суд или без суда


Анализируя действующее законодательство Украины, регулирующее вопрос удовлетворения требований кредитора, которые обеспечены ипотекой, можно выделить следующие способы обращения взыскания на предмет ипотеки:

1. Внесудебный:

1.1. На основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующей оговорки в ипотечном договоре:

– путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;

– путем передачи ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки любому лицу по договору купли-продажи.

1.2. На основании исполнительной надписи нотариуса.

2. Судебный – при удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет ипотеки, которым определяется способ его реализации:

– проведение публичных торгов, или

– продажа ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки третьему лицу.

В теории – на этом все.

 

Обращение взыскания путем признания права собственности на имущество

 

На практике "сформировался" еще один способ обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке – путем признания за банком права собственности.

О том, насколько такой способ корректен с точки зрения законодательства и жизнеспособен с точки зрения практического применения, – в постановлении ВСУ по делу № 6-679цс17.

Суть дела заключалась в следующем. Банк в связи с неисполнением должником своих обязательств по кредиту, обеспеченному ипотекой, обратился в суд с иском, в котором просил обратить взыскание на предмет ипотеки путем признания за банком права собственности.

Суд первой инстанции данное исковое требование удовлетворил. При этом исходил из того, что, поскольку условиями заключенного договора предусмотрена возможность удовлетворения требований путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения обязательства, то не исключается и возможность обращения взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на ипотечное имущество.

Таким образом, суд первой инстанции фактически "скрестил" судебный способ защиты прав ипотекодержателя с договорным механизмом обращения взыскания на предмет ипотеки, в чем его поддержали и суды высших инстанций. С точки зрения теории это не является правильным.

Ведь суть передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки заключается непосредственно в регистрации им права собственности на недвижимое имущество на основании соответствующей оговорки в ипотечном договоре или в отдельном договоре (ч. 1 ст. 37 Закона "Об ипотеке").

А судебное решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи права собственности на ипотечное имущество в счет исполнения обязательства основывается на неправильном применении норм данного Закона (правовая позиция ВСУ по делу № 6-2457цс16).


Правовое обоснование обращения взыскания на предмет ипотеки


В принципе, ВСУ в постановлении по делу № 6-679цс17 вышеуказанную правовую позицию поддержал. Суд указал на следующее:

– порядок и способы реализации предмета ипотеки по решению суда четко урегулированы ст. 39 Закона "Об ипотеке";

– ст. 392 ГК, на основании которой возможно предъявление иска о признании права собственности, предусматривает не возникновение, а только подтверждение права собственности, приобретенного истцом ранее на законных основаниях, в случае, если ответчиком оно оспаривается или не признается, а также в случае утери подтверждающих документов;

– в принципе, возможность возникновения права собственности по решению суда предусмотрена только в двух случаях – на бесхозяйную вещь и на самовольно построенное недвижимое имущество (ст. ст. 335, 376 ГК).

Однако решения нижестоящих судов об удовлетворении такого крайне спорного искового требования ВСУ оставил в силе. Исходил же из того, что, несмотря на неправильное применение ст. ст. 33, 36, 37, 39 Закона "Об ипотеке", ст. ст. 328, 392 ГК, – спор по сути решен правильно, нарушенные неисполнением денежного обязательства права ипотекодержателя защищены.

Исходя из положений ч. 2 ст. 328 ГК, право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность его приобретения не установлена судом. И вообще, принятие ВСУ собственного решения результат по сути рассматриваемого спора не изменит! (Вот так...).


ВЫВОД:

Таким образом, решением по делу № 6-679цс17 ВСУ фактически открыл возможность для изменения годами сложившейся судебной практики обращения взыскания на предмет ипотеки одним из установленных законом способов. И подтвердил возможность признания права собственности банка на ипотечное имущество, хотя такой способ обращения взыскания законом не предусмотрен.


Получите за 15 минут консультацию юриста!