Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Правовая проверка недвижимости означает правовое исследование относительно конкретного объекта с целью оценки рисков и получения по возможности более полного и объективного понимания статуса и состояния проверяемого недвижимого имущества.

Следовательно, в большей мере такой аудит актуален именно для приобретателя (покупателя) недвижимости, поскольку последний несет риски получить в собственность некачественный актив, потерять сам объект и уплаченные средства или же нести дополнительные расходы на устранение проблем, которые можно было бы заранее выявить во время правовой экспертизы.

 

Проверяем продавца перед покупкой недвижимости: как проверить продавца

Прежде всего, тщательной проверке подлежат личность продавца и его правомочность заключать соглашения об отчуждении конкретного объекта недвижимого имущества. Если продавцом является физическое лицо, проверяется принадлежность ей недвижимости, наличие других сособственников, а также жены/мужа, чтобы при заключении соглашения относительно отчуждения недвижимого имущества были соблюдены требования статей 358, 362 Гражданского кодекса Украины относительно осуществления права совместной долевой собственности и соблюдения преимущественного права покупки доли в праве совместной долевой собственности, а также статьи 369 ГК Украины – относительно отчуждения общего совместного недвижимого имущества при наличии письменно и нотариально удостоверенного согласия другого из супругов на такое отчуждение.

Если продавцом (отчуждателем) является юридическое лицо, анализируются уставные документы в действующей редакции, в частности в аспекте порядка принятия и оформления юридическим лицом решения об отчуждении принадлежащего недвижимого имущества (например, обязательное согласование подобных соглашений общим собранием), и полномочия подписанта (например, существование уставных ограничений для руководителя на заключение соглашений больше определенной суммы и прочие), а также не находится ли такое юрлицо в процессе прекращения или банкротства.

Свободный доступ к такой информации должен предоставить продавец, ее обязательно проверяют в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований или через Кабинет электронных сервисов. Имеющиеся в этом Реестре документы и сведения считаются достоверными и могут быть использованы в споре с третьим лицом согласно статье 10 Закона Украины "О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований".

Именно они используются для идентификации юридического лица или физического лица – предпринимателя, в частности в ходе заключения соглашения об отчуждении принадлежащего такому лицу недвижимого имущества.

 

Проверяем объект недвижимости перед покупкой: как проверить недвижимость на риски?

Анализируются не только правоустанавливающие документы продавца и правомерность приобретения им недвижимости, но и обязательно – наличие обременений и прав третьих лиц на такое недвижимое имущество.

Благодаря открытому Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество возможно проверить как право собственности на объект недвижимости, так и наличие других вещных прав и обременений (например, наличие аренды, ареста и т. п.).

В то же время с учетом того, что указанный Реестр несколько несовершенный и неполный, проверять "чистоту" недвижимости обычно приходится по нескольким критериям (адресу, регистрационному номеру объекта недвижимости, кадастровому номеру участка, идентификационным данным физического или юридического лица), а также и другими путями, чтобы выявить большинство возможных рисков.

Тщательного исследования требует и земельный участок, поскольку согласно статье 377 Гражданского кодекса Украины к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).

Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, который предусматривает приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов). Проверить целевое назначение земельного участка и соответствие объекта недвижимости такому назначению, собственника и пользователей земли возможно в Публичной кадастровой карте по соответствующему кадастровому номеру.

По общим правилам срок исковой давности для признания соглашения недействительным устанавливается продолжительностью в три года (статья 257 ГК Украины), за исключением отдельных видов требований, для которых установлена специальная исковая давность: сокращенная или более длительная (например, для требований о переводе на сособственника прав и обязанностей покупателя в случае нарушения преимущественного права покупки доли в праве совместной долевой собственности (статья 362 этого Кодекса) применяется исковая давность в один год).

Но, учитывая нормы статьи 261 Гражданского кодекса Украины относительно начала течения исковой давности, не исключены случаи обжалования соглашений относительно недвижимого имущества и после истечения трех лет с момента их заключения. Значит, по возможности, целесообразна правовая экспертиза всех (или хотя бы за последние три года) соглашений относительно объекта недвижимости на предмет возможности признания их недействительными или незаключенными.

 

О добросовестности и осмотрительности при покупке недвижимости

При подготовке любых соглашений с недвижимостью обе стороны соглашения относительно недвижимого имущества должны не только рассчитывать на добросовестность другой стороны, но и обязательно проявлять надлежащую осмотрительность, внимательность и бдительность.

О добросовестности приобретателя будет свидетельствовать именно его осмотрительность во время заключения соглашения – ознакомление со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр имущества и т. п., что будет учитываться судом в случае возникновения спора.

Любые попытки продавца недвижимости сокрыть существенную информацию об объекте, способную неблагоприятно повлиять на решение покупателя о приобретении актива, а также специально заложенные в содержание предложенного продавцом соглашения недостатки, которые предоставляют ему возможность в будущем признать его недействительным и вернуть объект недвижимости, свидетельствуют о недобросовестности продавца.

 

А значит, своевременное выявление рисков заключения соглашения относительно недвижимого имущества в результате предварительного проведения аудита позволит (в большинстве случаев) избежать приобретения некачественного актива, потери средств, дополнительных расходов и судебных споров.


Получите за 15 минут консультацию юриста!