Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Первая задача покупателя — оценить, с кем он собственно имеет дело. От этого зависит, стоит ли тратиться на юридический аудит.

Основной риск, с которым приходится иметь дело покупателям, — банкротство продавца в будущем и риск отмены сделки, в результате чего покупатель вынужден будет вернуть объект в банкротную массу, а выплаченные за объект средства он уже не вернет. Бывают и ситуации, когда объект обременен долговыми обязательствами, о чем писали здесь.

Стоит ли заключать соглашение о намерениях и как правильно это делать?

Если со стороной сделки все нормально и нет проблем, тогда можно приступить к заключению соглашения о намерениях, что желательно оформить в виде нотариально удостоверенной сделке. Стоимость услуги удостоверения можно узнать по ссылке. Таким соглашением нередко пренебрегают или делают шаблонным, упуская некоторые важные нюансы.

Прежде всего, это цена. Это первое, что нужно согласовывать и обязательно включать в текст предварительного договора.

В таком соглашении целесообразно перечислить все известные потенциальные риски по объекту недвижимости, о которых продавцу известно.

Какие риски удается обнаружить при юридическом аудите?

В большинстве юридических аудитов это риски по статье 376 ГК — самовольное строительство, что предполагает существование двух неприятных моментов. Во-первых, такое строение могут снести. Во-вторых, право собственности на такой объект не возникает и ее владелец не вправе ее распоряжаться.

Основная работа юриста, проводящего аудит, — выяснить то, что объект недвижимости не относится к самовольному строению. Надо оценить соблюдение норм законодательства в части строительства. Убедиться, что все основные документы имеются на руках у продавца.

Надо еще отдельно получить финансовые гарантии продавца о том, что если вдруг возникнет такая ситуация, то продавец компенсирует убытки. Еще мы советуем страховать титул от его утраты.

Это дорого, но это можно включить в стоимость покупки. Покупателю на этапе соглашения о намерениях говорят, что у объекта нет проблем и он стоит миллион. В ходе правового аудита юристу не дают разрешение на строительство. В этом случае можно снизить стоимость объекта на расходы по страхованию титула. Это как вариант. По крайней мере это переговорный процесс, с этим риском можно работать. На практике из-за рисков, которые юристы обнаруживают в ходе правового аудита, удавалось снизить стоимость объекта в два раза.

Какие еще риски искать, чтобы снизить цену?

Еще один риск, с которым мы тоже часто сталкиваемся, — это незаконные перепланировки. Речь идет о ситуациях, когда площади объекта «не бьются». Бывает так, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указано, что здание построено и его площадь 1000 кв. м, а в свидетельстве написано 1200 кв. м или, наоборот, 800.

Когда просишь продавца объяснить, почему площадь расходится, он просто разводит руками. С риском незаконной перепланировки тоже можно работать, но не в юридическом поле, а вызывать кадастрового инженера и разбираться, откуда возникла проблема, смотреть текущий технический паспорт БТИ, что там изменили, почему «уехала» площадь.

Это может быть техническая ошибка, которую можно исправить, просто подав заявление в регистрирующий орган. Или это действительно незаконная перепланировка и надо принимать решение: или покупатель живет с риском того, что контролирующие органы попросят возвратить все в первоначальное состояние, или сделку не делаем.

Если покупатель принимает риск, то надо включить соответствующие заверения и гарантии в документы по сделке и уменьшить цену объекта.

О градостроительных ограничениях

Это еще один риск. Зачастую бывает, что здание по документам может быть использовано как производственный комплекс, но по генеральному плану оно находится в другой градостроительной зоне, которая не предполагает совершение какой-то промышленной деятельности. Другой пример — на здание могут распространяться санитарно-защитные зоны соседних предприятий, или санитарно-защитная зона этого предприятия может заходить на территорию, где готовят продукты питания, или рядом детский сад.

Что такое индемнити? Как еще защититься от рисков

Кроме заверений и гарантий в документы стоит включить индемнити — обязательства возместить потери, если вдруг наступят какие-то негативные обстоятельства, в результате которых покупатель понес убытки.

Например, наше здание снесли в силу обстоятельств, которые возникли до даты сделки. В этом случае по индемнити продавец будет возмещать убытки покупателю. Если же здание снесли в связи с обстоятельствами, которые имели место после сделки, допустим, покупатель его реконструировал и не получил разрешение на реконструкцию, то продавец не отвечает.

Индемнити работает таким образом, что не надо доказывать вину продавца в этой части. В случае заверений и гарантий он может сказать, что раскрыл эту информацию и покупатель знал о рисках. В этом смысле индемнити более сильный инструмент.

Кроме того, важный пункт в документах по сделке — гарантия качества объекта. Надо детально описать, в каком состоянии покупаете объект, какие технические проблемы выявили эксперты.

Чем качественнее опишете состояние объекта, тем будет проще потом говорить суду, что этот миллиард, который заплатил покупатель, учитывал такие-то недочеты, а другие не учитывал.

Нужно ли проводить техническую экспертизу?

Если мы говорим о какой-то серьезной сделке — несколько миллионов долларов и выше, то техническая экспертиза, как правило, есть. На меньшую сумму — не всегда.

Когда основная задача не покупка бизнеса, а покупка актива — объекта недвижимости и он ключевой в сделке, то его, конечно, надо проверять. Вы же, когда покупате б/у машину, везете ее в сервис? Здесь то же самое.



Получите за 15 минут консультацию юриста!