Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Первая задача покупателя — оценить, с кем он собственно имеет дело. От этого зависит, стоит ли тратиться на юридический аудит.

Основной риск, с которым приходится иметь дело покупателям, — банкротство продавца в будущем и риск отмены сделки, в результате чего покупатель вынужден будет вернуть объект в банкротную массу, а выплаченные за объект средства он уже не вернет. Бывают и ситуации, когда объект обременен долговыми обязательствами, о чем писали здесь.

Стоит ли заключать соглашение о намерениях и как правильно это делать?

Если со стороной сделки все нормально и нет проблем, тогда можно приступить к заключению соглашения о намерениях, что желательно оформить в виде нотариально удостоверенной сделке. Таким соглашением нередко пренебрегают или делают шаблонным, упуская некоторые важные нюансы.

Прежде всего, это цена. Это первое, что нужно согласовывать и обязательно включать в текст предварительного договора.

В таком соглашении целесообразно перечислить все известные потенциальные риски по объекту недвижимости, о которых продавцу известно.

Какие риски удается обнаружить при юридическом аудите?

В большинстве юридических аудитов это риски по статье 376 ГК — самовольное строительство, что предполагает существование двух неприятных моментов. Во-первых, такое строение могут снести. Во-вторых, право собственности на такой объект не возникает и ее владелец не вправе ее распоряжаться.

Основная работа юриста, проводящего аудит, — выяснить то, что объект недвижимости не относится к самовольному строению. Надо оценить соблюдение норм законодательства в части строительства. Убедиться, что все основные документы имеются на руках у продавца.

Надо еще отдельно получить финансовые гарантии продавца о том, что если вдруг возникнет такая ситуация, то продавец компенсирует убытки. Еще мы советуем страховать титул от его утраты.

Это дорого, но это можно включить в стоимость покупки. Покупателю на этапе соглашения о намерениях говорят, что у объекта нет проблем и он стоит миллион. В ходе правового аудита юристу не дают разрешение на строительство. В этом случае можно снизить стоимость объекта на расходы по страхованию титула. Это как вариант. По крайней мере это переговорный процесс, с этим риском можно работать. На практике из-за рисков, которые юристы обнаруживают в ходе правового аудита, удавалось снизить стоимость объекта в два раза.

Какие еще риски искать, чтобы снизить цену?

Еще один риск, с которым мы тоже часто сталкиваемся, — это незаконные перепланировки. Речь идет о ситуациях, когда площади объекта «не бьются». Бывает так, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указано, что здание построено и его площадь 1000 кв. м, а в свидетельстве написано 1200 кв. м или, наоборот, 800.

Когда просишь продавца объяснить, почему площадь расходится, он просто разводит руками. С риском незаконной перепланировки тоже можно работать, но не в юридическом поле, а вызывать кадастрового инженера и разбираться, откуда возникла проблема, смотреть текущий технический паспорт БТИ, что там изменили, почему «уехала» площадь.

Это может быть техническая ошибка, которую можно исправить, просто подав заявление в регистрирующий орган. Или это действительно незаконная перепланировка и надо принимать решение: или покупатель живет с риском того, что контролирующие органы попросят возвратить все в первоначальное состояние, или сделку не делаем.

Если покупатель принимает риск, то надо включить соответствующие заверения и гарантии в документы по сделке и уменьшить цену объекта.

О градостроительных ограничениях

Это еще один риск. Зачастую бывает, что здание по документам может быть использовано как производственный комплекс, но по генеральному плану оно находится в другой градостроительной зоне, которая не предполагает совершение какой-то промышленной деятельности. Другой пример — на здание могут распространяться санитарно-защитные зоны соседних предприятий, или санитарно-защитная зона этого предприятия может заходить на территорию, где готовят продукты питания, или рядом детский сад.

Что такое индемнити? Как еще защититься от рисков

Кроме заверений и гарантий в документы стоит включить индемнити — обязательства возместить потери, если вдруг наступят какие-то негативные обстоятельства, в результате которых покупатель понес убытки.

Например, наше здание снесли в силу обстоятельств, которые возникли до даты сделки. В этом случае по индемнити продавец будет возмещать убытки покупателю. Если же здание снесли в связи с обстоятельствами, которые имели место после сделки, допустим, покупатель его реконструировал и не получил разрешение на реконструкцию, то продавец не отвечает.

Индемнити работает таким образом, что не надо доказывать вину продавца в этой части. В случае заверений и гарантий он может сказать, что раскрыл эту информацию и покупатель знал о рисках. В этом смысле индемнити более сильный инструмент.

Кроме того, важный пункт в документах по сделке — гарантия качества объекта. Надо детально описать, в каком состоянии покупаете объект, какие технические проблемы выявили эксперты.

Чем качественнее опишете состояние объекта, тем будет проще потом говорить суду, что этот миллиард, который заплатил покупатель, учитывал такие-то недочеты, а другие не учитывал.

Нужно ли проводить техническую экспертизу?

Если мы говорим о какой-то серьезной сделке — несколько миллионов долларов и выше, то техническая экспертиза, как правило, есть. На меньшую сумму — не всегда.

Когда основная задача не покупка бизнеса, а покупка актива — объекта недвижимости и он ключевой в сделке, то его, конечно, надо проверять. Вы же, когда покупате б/у машину, везете ее в сервис? Здесь то же самое.



Получите за 15 минут консультацию юриста!